Обзор рынка вторичной  недвижимости

     За  период с 01 июля по 01 августа 2011 года, индекс стоимости вторичного жилья в  Киеве снизился до отметки 1 569 $/кв.м. (См. Рис. 3). В денежном эквиваленте снижение за месяц составило 7 $/кв.м. Индекс ценового ожидания за июль 2011 года, составил -0,07% (в июне его значение составляло –0,02%).Таким образом, плавное снижение стоимости столичный квартир продолжается, с начала 2011 года индекс стоимости «просел» на 63 дол. США/кв.м.

     Рис. 3 Индекс стоимости вторичного рынка жилья Киева за период август 2010 -июль 2011 гг.

     

     Индекс  доходности за июль 2011 года не изменился и остался на отметке 14,04%. Индекс доходности используется для оценки эффективности вложений в жилую недвижимость. Он основан на представлениях об использовании квартиры, как способа вложения денег с целью получения дохода от сдачи в аренду. 

     Помимо  общегородского индекса стоимости, рассчитывается также индексы расслоения (см. Рис. 4), которые отображают поведение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья. Для расчета этих индексов используются 20% самых дорогих и 20% самых дешевых квартир по цене за квадратный метр. Далее на графике показаны четыре индекса стоимости – индекс стоимости «дорогого» жилья (верхний сегмент рынка), индекс среднего уровня цен, индекс стоимости и индекс стоимости «дешевого» жилья (нижний сегмент рынка).

     Индексы расслоения позволяют определить степень  разброса стоимости жилья и дают нам информацию о том, насколько  велика разница между дорогими и  дешевыми квартирами. Индексы «дорогого» и «дешевого» жилья - это средние показатели по верхнему и нижнему сегменту рынка, что позволяет судить о степени расслоения рынка вторичного жилья.

     Рис. 4 Индексы расслоения за период апрель 2011 – июль 2011 года

     

     По  итогам июля 2011 года значения индекса  расслоения таковы: индекс «дорогого» жилья составил  6 421 $/кв.м (снизился по итогам месяца на 186$) , индекс «дешевого» жилья – 1 243 $/кв.м (без изменений). 

     Эти наблюдения позволяют сделать интересный вывод: общегородской индекс стоимости  жилья понизился в июле сугубо из-за снижения цен в сегменте дорого жилья, тогда как цены на дешевое  жильё остались на прежнем уровне.

     В августе на вторичном рынке жилой недвижимости Киева продолжалась ценовая стагнация. Средняя стоимость представленных к продаже 1-4-комн. квартир отмечена на уровне 2157 долл. США/кв.м. Относительно июля 2011 г. средняя цена увеличилась на 0,4%. При уровне погрешности исследуемой базы предложения равной в отчетном месяце ±1,08% (±23 долл. за 1 кв. м).  

     Рис. 5 Динамика средней цены предложения квартир на вторичном рынке жилья Киева

     

     За  год долларовые цены на жилую недвижимость в Киеве уменьшились на 4%.  Индекс роста составил 0,96.

     Средняя стоимость квартир по количеству комнат:

• однокомнатные квартиры – рост на 1,1% (на 22 долл.) до 1938 долл./кв.м
• двухкомнатные квартиры – рост на 0,6% (на 14 долл.) до 2188 долл./кв.м
• трехкомнатные квартиры – снижение на 0,2% (на 5 долл.) до 2156 долл./кв.м
• четырехкомнатные квартиры – снижение на 0,8% (на 20 долл.) до 2622 долл./кв.м

     Средняя стоимость квартир по расположению:

• Левый берег – рост на 0,2% (на 4 долл.) до 1572 долл./кв.м
• Правый берег – рост на 0,5% (на 9 долл.) до 2011 долл. /кв.м
• Центр – снижение на 0,1% (на 3 долл.) до 3427 долл./кв.м

     Таб. 3 Средние цены представленных к продаже квартир по расположению и количеству комнат, август 2011 г.

 

 Наименьшее уменьшение средних цен за год наблюдалось на жилую недвижимость, расположенную на Правом берегу Киева – на 2,9%. На Левом берегу, средняя цена предложения квартир уменьшилась на 4,1%. Наибольше подешевели квартиры расположенные в Центре Киева – на 8,1%.

     Средняя стоимость квартир по административным районам Киева:

1. Голосеевский – рост на 1,1% (на 25 долл.) до 2324 долл./кв.м
2. Дарницкий – снижение на 0,1% (на 1 долл.) до 1541 долл./кв.м
3. Деснянский –  снижение на 0,3% (на 4 долл.) до 1400 долл./кв.м
4. Днепровский – рост на 1,2% (на 20 долл.) до 1748 долл./кв.м
5. Оболонский – рост на 0,5% (на 12 долл.) до 2154 долл. /кв.м
6. Печерский – снижение на 1,4% (на 48 долл.) до 3365 долл. /кв.м
7. Подольский – снижение на 0,9% (на 20 долл.) до 2295 долл./кв.м
8. Святошинский – рост на 0,3% (на 5 долл.) до 1586 долл./кв.м
9. Соломенский – рост на 0,6% (на 12 долл.) до 1982 долл./кв.м
10. Шевченковский – рост на 0,9% (на 25 долл.) до 2869 долл./кв.м.

     Общая ситуация на вторичном рынке жилья: количество представленных к продаже квартир в августе 2011 года на вторичном рынке жилья Киева уменьшилось на 7,4% относительно июля и составило 16013 квартир. Объем предложения в общей площади и денежном выражении уменьшился соответственно на 7,5% и 7,3%.

     Рис. 6 Динамика предложения квартир на вторичном рынке жилья Киева

       

     За  год предложение квартир увеличилось  на 29,6%. Индекс роста составил 1,3. 

     Доля  квартир, впервые выставленных на продажу, в отчетном месяце составила 9,4% от всего объема предложения. Средняя цена предложения «новых» квартир в Киеве на 6,6% ниже средневзвешенной цены июля и составляет 2006 долл. США/кв. м.

     Анализ  предложения с разделением по количеству комнат в целом по Киеву  показывает, что в общем объеме 1-комнатные квартиры занимают 24% (3851 квартир), 2-комнатные – 32% (5023 квартир), 3-комнатные – 35% (5640 квартиры) и 4-комнатные – 9% (1499 квартир). По отношению к предыдущему месяцу уровень предложения однокомнатных и двухкомнатных квартир уменьшился на 8,5% и 9,6% соответственно.

     В структуре предложения жилой  недвижимости преобладают квартиры, расположенные на Правом берегу – 44% (6980 ед.). Квартиры, расположенные на Левом берегу составляют – 35% (5635 квартир) от общего количества, в Центре Киева – 21% (3398 квартир). Снижение количества квартир на 8,7% прослеживается на Правом берегу Киева. А в Центре и на Левом берегу Киева уровень предложения уменьшился на 6,1% и на 6,7% соответственно.

     Наибольшее  количество представленных к продаже квартир в Киеве по итогам июля предлагалось в Дарницком и Шевченковском районах (18% и 13% соответственно). В Печерском – 13%, в Голосеевском и Днепровском  – по 10%, в Соломенском – 9% и в Святошинском – 8%. Наименьшая доля представленных к продаже квартир в Деснянском и Оболонском – по 7% и Подольском – 5% районах. По отношению к прошлому месяцу уровень предложения понизился во всех районах Киева.

     В структуре предложения, по полным ценам  за объект, преобладают квартиры в  ценовой категории до 100 тыс. долл. – 37% и от 100 до 200 тыс. долл. – 38%.  В ценовой категории от 200 до 300 тыс. долл. – 13%, от 300 до 500 тыс. долл. – 9% и от 500 тыс. долл. – 3%. Снижение числа экспонируемых квартир наблюдалось во всех ценовых категориях.

     Структура объема представленных к продаже квартир с разделением на ценовые диапазоны показывает, что наибольшая доля продаваемых квартир находится в ценовом диапазоне от 1500 до 2500 долл./кв.м (49%). Далее, в порядке убывания, следуют квартиры в ценовом диапазоне до 1500 долл./кв.м, доля которых составила 25%, в диапазоне от 2500 до 3500 долл./кв.м – 16%, от 3500 до 5000 долл./кв.м – 8% и представленные к продаже квартиры в ценовом диапазоне свыше 5000 долл./кв.м  – 2%.

     Относительно  июля средняя цена предложения 20% (или 3203) квартир низкого ценового сегмента снизилась на 0,2% до 1226 долл./кв.м, а в 20% квартир высшего ценового сегмента стоимость увеличилась на 0,1% до 3766 долл./кв.м. Индекс расслоения (отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») увеличился на 0,01 и составил 3,07.

     Рис. 7 Динамика стоимости 1 кв. м  «дешевого» и «дорогого» жилья на вторичном рынке жилой недвижимости Киева

     

     За  год ценовые показатели уменьшились в «дорогом» сегменте жилья на 4,2%, в «дешевом» на 6,6%.

     Наибольшее  увеличение средних цен в прошедшем  месяце наблюдалось в Днепровском (на 1,2%), Голосеевском (на 1,1%) и Шевченковском (на 0,9%) районах. В остальных районах  изменение средней стоимости кв. м квартир составило от -1,4% до 0,6%.

     Таб. 4 Средние цены представленных к продаже квартир на вторичном рынке жилой недвижимости Киева, август 2011 г.

      Самые дешевые предложения по продаже  квартир выставлены в Деснянском районе (в среднем 1400 долл. за 1 кв. м), самые дорогие в Печерском  районе (в среднем 3365 долл. за 1 кв. м).

Обзор вторичного рынка  жилой недвижимости в ценовом сегменте до 100 тыс. долл. США.

     Средняя стоимость представленных к продаже квартир в ценовом сегменте до 100 тыс. долл. США в июле 2011 г. составила 1573 долл. США/кв. м. Доля продаваемых квартир в ценовой категории до 100 тыс. долл. США – 37%. В июле в данном ценовом сегменте состоялось 60,9% сделок купли-продажи недвижимости.

     В ценовом сегменте до 100 тыс. долл. США однокомнатные квартиры средней площадью 39 кв. м предлагались к продаже по цене 64,7 тыс. долл. США. Двухкомнатные квартиры выставлялись на вторичном рынке по средней полной цене 80,1 тыс. долл. США средней площадью 54 кв. м. Трехкомнатные квартиры площадью 72 кв. м продавались по цене 88,2 тыс. долл. США.

     Количество  квартир, в ценовой категории  до 100 тыс. долл. США, в июле уменьшилось  на 6,2% до 6471 единиц. Объем представленных к продаже квартир в общей площади и денежном выражении уменьшился соответственно на 5,2% и 5,9%.

     Доля  квартир, впервые выставленных на продажу, в ценовом сегменте до 100 тыс. долл. США составила 9,4% или 611 квартир, со средней стоимостью – 1592 долл./кв.м.

     В структуре предложения по районам  Киева, преобладают квартиры расположенные  в Дарницком (22%), Днепровском (15%), Деснянском (14%) и Святошинском (13%) районах. Далее  следуют квартиры в Соломенском (8%), Оболонском и Шевченковском (по 7%), Голосеевском (6%), Подольском (5%) и Печерском (3%) районах. Наибольшее уменьшение количества продаваемых квартир наблюдалось в Соломенском и Днепровском районах – на 10,1% и 9,8% соответственно. В Шевченковском, Оболонском и Святошинском районах предложение уменьшилось – по 7% соответственно. В остальных районах уменьшение числа представленных к продаже квартир составило от 1,8% до 6,7%.

     В зависимости от количества комнат максимальную долю в структуре предложения  заняли однокомнатные квартиры – 51% (3290 квартир). Доля 2-комнатных квартир заняла – 35% (2262 квартир), 3-комнатных – 14% (919 квартир).

     Таб. 5 Средние цены представленных к продаже квартир в ценовой категории до 100 тыс. долл. США, июль 2011 г.