Обзор рынка офисной недвижимости за I квартал 2010 года

Обзор рынка  офисной недвижимости за I квартал 2010 года

В первом квартале 2010 года на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга не произошло значительных изменений. Ставки аренды оставались на стабильном уровне, возросла активность арендаторов и покупателей.

В течение  первого квартала 2010 года был введен в эксплуатацию один БЦ «Биржа» класса «В+» общей площадью около 20 000 кв. м. Девелопером объекта, расположенного на 26 линии В.О., д. 15, является компания «ЛенСпецСму». Таким образом, на начало второго квартала 2010 года в Петербурге функционирует около 2,5 млн кв. м качественных офисных площадей.

В общем объеме качественного предложения офисных  площадей Санкт-Петербурга по-прежнему преобладают бизнес-центры класса «В» и «В+», доля которых составляет 74%, доля офисов класса «А» составляет 26%.

Активность  арендаторов, отмеченная в конце 2009 года, наблюдалась и в начале 2010. Арендные ставки остались на прежнем  уровне, за исключением единичных  случаев, когда собственники качественных бизнес-центров с хорошей локацией и высоким уровнем заполняемости, повысили арендные ставки на 10-15%.

Также продолжилась тенденция приобретения площадей в  бизнес-центрах или проектов офисного назначения. Так, в начале года, швейцарская компания «Бьер Люмьер Холдинг» приобрела земельный участок на второй линии Университетской набережной с согласованным проектом бизнес-центра площадью 8 200 кв.м. ОАО «Федеральная сетевая компания ЕЭС» рассматривает приобретение бизнес-центра «Австрийский» на Пироговской набережной.

В условиях жесткой  конкуренции за арендатора собственники бизнес-центров разрабатывают новые схемы аренды, удовлетворяющие интересам существующих и новых арендаторов. Более того, с начала 2010 года некоторые консалтинговые компании пересмотрели условия оказания брокерских услуг игрокам рынка в сторону понижения. В отличие от гибкой арендной политики собственников, данный фактор не является положительным, так как такая позиция негативно воздействует на рынок оказания услуг.

В течение  первого квартала 2010 года в Санкт-Петербурге был введен в эксплуатацию один БЦ общей площадью около 20 000 кв. м. На начало второго квартала в СПб функционирует  около 2, 7 млн кв. м офисных площадей класса «А», «В» и «В+». 

Динамика  прироста рынка офисной  недвижимости Санкт-Петербурга, тыс. кв. м: 

Структура рынка офисной  недвижимости СПб  по итогам I квартала 2010 года:

В течение 2010 года к вводу в эксплуатацию заявлено около 300 000 кв. м офисных площадей. Основная часть новых проектов должна выйти на рынок во втором полугодии 2010 года.  

Уровень вакантных площадей, % 

  

Тем не менее, доля вакантных площадей в БЦ СПб  по-прежнему остается на высоком уровне. Так, в офисных центрах класса «А» доля вакантных площадей составляет 23-25%, в бизнес-центрах класса «В» - 10-12%.

Самый высокий  уровень вакантных площадей наблюдается  в высококлассных бизнес-центрах новой постройки, которые ввелись в эксплуатацию в 2009 году.  
Премиальные БЦ, которые не готовы снижать арендные ставки ввиду исключительных характеристик, испытывают недостаток арендаторов в ожидании улучшения ситуации и возвращения на рынок клиентов, готовых выделять высокие бюджеты на размещение в таких объектах.

После резкого  падения ставок аренды в первом квартале 2009 года, когда снижение составило 25-30% по сравнению с серединой 2008 года, в начале 2010 года ставки на офисную  недвижимость СПб оставались на стабильном уровне.

За счет возросшей  активности арендаторов некоторые  собственники увеличили ставки аренды в своих БЦ на 10-15%. На начало второго  квартала 2010 года ставки аренды в БЦ класса «А» составили 350-400 USD/кв.м/год, не включая НДС, в БЦ класса «В» - 220-270 USD/кв.м/год, не включая НДС.

Размер ставки аренды определяется в первую очередь  площадью арендуемого помещения - чем  меньше площадь, тем выше ставка.  
В течение 2010 года ставки аренды на офисную недвижимость Санкт-Петербурга будут оставаться на стабильном уровне. Возможен незначительный рост, который будет происходить медленными темпами.

Обзор рынка  офисной недвижимости СПб за 3 квартал 2010 года 

Подошел к  концу третий квартал текущего года. А значит, самое время подводить  очередные промежуточные итоги. С начала 2010 года в Санкт-Петербурге в эксплуатацию было введено 156 тыс. кв. м новых офисных площадей, что привело к росту предложения  на 7%. Более половины площадей в новых 11 БЦ приходится на класс В+.

До конца 2010 года к вводу в эксплуатацию заявлено 4 бизнес-центра общей площадью около 73 тыс. кв.м, из которых более 50 тыс. займет банк «Санкт-Петербург» ( в собственном комплексе «Санкт-Петербург Плаза»). С учетом ввода за весь 2010 год 8-ми бизнес-центров класса А, общей площадью более 100 000 кв.м, его доля в общем объеме предложения вырастет с 23 до 25%. 

Основная  доля запросов на аренду офисов приходит от компаний, переезжающих в бизнес-центры более высокого класса (преимущественно из С в В). Конкуренция между БЦ за арендаторов остается достаточно жесткой, что заставляет собственников разрабатывать новые схемы аренды и предлагать потенциальным клиентам различные бонусы и скидки.

Спрос

В течение 3 квартала спрос на офисы в бизнес-центрах класс А и В увеличивался медленнее, чем вводились новые объекты, что привело к росту доли вакантных площадей на фоне постепенного восстановления экономики. Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются сравнительно небольшие помещения площадью 50-250 кв.м, на следующем месте по популярности находятся офисы размером 700-1000 кв.м.

С учетом ввода  новых проектов уровень вакансии в бизнес-центрах остается высоким - по итогам трех кварталов он составил около 13 %:

- класс А  - 22%, 
- класс В и В+ - 10%.

Самый высокий  уровень вакантных площадей наблюдается  в новых высококлассных БЦ, которые  ввелись в эксплуатацию в течение 2009 года и первой половине 2010 года. При  этом новые премиальные бизнес-центры не снижают арендные ставки, а предпочитают ожидать дальнейшего восстановления экономики и возврата на рынок арендаторов, готовых выделять большие бюджеты на размещение в таких объектах. До конца 2010 года спрос на аренду в БЦ Санкт-Петербурга продолжит расти медленными темпами.

Ставки

После резкого  падения в первом квартале 2009 года, в начале 2010 года ставки на офисы  класса А также стабилизировались, в бизнес-центрах класса В+ и В диапазон ставок увеличился. В наиболее популярных бизнес-центрах собственники увеличили ставки аренды на 10-15%, воспользовавшись возросшей активностью арендаторов. На конец третьего квартала ставки аренды составили:

- В бизнес-центрах класса А - 250-550 долл./кВ.м в год, не включая НДС, 
- В бизнес-центрах класса В+ и В - 240-370 долл./кВ.м в год, не включая НДС.

При аренде крупных  площадей собственники предлагают скидку в размере 10-15%. До конца 2010 года ставки аренды на офисную недвижимость Санкт-Петербурга будут оставаться на стабильном уровне.

Перспективы

С учетом планов ввода в эксплуатацию в 4 квартале 2010 года около 73 тыс. кв.м офисных  площадей, объем предложения офисной  недвижимости в Санкт-Петербурге составит более 2,4 млн. кв.м. В последующие 2-3 года темпы ввода новых площадей замедлятся в результате негативного влияния  мирового финансового кризиса. Поглощение вакантных площадей будет происходит медленными темпами.

Основными параметрами  при выборе офисов остаются размер арендной ставки и локация бизнес-центра. Арендатор по-прежнему диктует условия собственникам бизнес-центров и требует ряд дополнительных бонусов, ставших общепринятой практикой, а именно:

- Льготный  период аренды (до 6 мес), 
- Сокращенный депозит (1 мес), 
- Скидки (около 10%).

В условиях дефицита спроса восстановление рынка офисной  недвижимости будет происходить  наиболее медленными темпами по сравнению  с другими сегментами коммерческой недвижимости.

Обзор рынка  офисной недвижимости Санкт-Петербурга за 2010 год 

1. Тенденции 

2010 год стал  для рынка офисной недвижимости  Санкт-Петербурга периодом постепенного  восстановления и медленного  роста по всем параметрам - спросу, объему предложения, арендным  ставкам. 

За 2010 г. в  эксплуатацию было введено около 180 тыс. кв. м объектов офисной недвижимости. Большую долю нового предложения  составляют бизнес-центры класса B+ - 57%.

В результате увеличения спроса со стороны арендаторов  при меньшем приросте по сравнению  с 2009 годом, уровень вакантных площадей в среднем по рынку сократился.

На конец 2010 года в бизнес-центрах класса А свободно 20-22 % площадей; в бизнес-центрах класса В+ и B уровень вакантных площадей составляет 5-10 %.

Ставки аренды в бизнес-центрах Санкт-Петербурга после продолжительного снижения в 2008 - 2009 гг., стабилизировались в начале 2010 года и постепенно росли до окончания периода. Рост был отмечен в высококачественных объектах в хорошей локации с развитой инфраструктурой. Для таких объектов в классе А рост ставок составил 5% в долларовом эквиваленте. В бизнес-центрах класса В+ и В ставки выросли на 5-10 % в долларовом эквиваленте по сравнению с 2009 годом.

В течение  всего года наблюдался устойчивый спрос  на высококлассные офисные объекты. Арендаторы перемещались из офисов класса C в бизнес центры класса B+ и B. В 2010 году вновь стали пользоваться спросом  офисные помещения крупной площади - 1 000-2 000 кв. м.

2. Предложение 

В течение 2010 года на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга было введено в  эксплуатацию 14 объектов общей площадью около 180 тыс. кв. м, таким образом  общий объем предложения увеличился на 8,2% по сравнению с концом 2009 года.

Большая часть  суммарного прироста офисных площадей за 2010 г. была введена в эксплуатацию в первой половине года. С учетом введенных площадей общий объем  рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга составил около 2,4 млн. кв. м. 

Как и в 2009 г. основную долю нового предложения  составили бизнес-центры класса В+ и В (более 75%).

Таким образом, на конец 2010 года в общем предложении  качественных офисных площадей Санкт-Петербурга преобладают бизнес-центры класса B+ и B, на долю которых приходится 44% и 33% соответственно. Доля бизнес-центров класса А сократилась по сравнению с прошлым годом на 4% и составила 23 % от общего объема предложения.

Также изменения  в структуре рынка офисной  недвижимости произошли по причине  реализации программы «Всероссийская классификация бизнес-центров». В 2009 г. Всероссийская Гильдия Управляющих и Девелоперов приняла базовую классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. На конец 2010 года комитетами Гильдии пересмотрены классы 151 бизнес-центра в Санкт-Петербурге. 

 

По итогам 2010 г. наиболее активно развивающимися деловыми зонами Санкт-Петербурга являются Центральный, Василеостровский, Петроградский  районы, а также Московский район (деловая зона Пулково 3).