Обзор рынка аренды

     В июле 2011г., по сравнению с аналогичным  периодом 2010г. средняя стоимость  аренды квартир эконом класса выросла  на 4% и была на уровне $ 461. Средняя  цена аренды квартир бизнес класса в июле 2011г., по сравнению с июлем 2010г. уменьшилась на 2% и была равна $ 827. Средняя арендная ставка на квартиры премиум класса в июле 2011г. была на уровне $ 1 980, что на 1% ниже средней стоимости аренды квартир премиум класса в аналогичном периоде 2010г. 

     Наибольшее  количество предложений квартир  в июле 2011г. было сконцентрировано в  центральных районах Киева: Печерском  и Шевченковском. Существенных изменений  в структуре спроса по количеству комнат в июле 2011г., по сравнению  с июнем 2011г. не наблюдалось. По-прежнему наибольшим спросом в июле 2011г. пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

     Структура предложения квартир по количеству комнат в июле 2011г., по сравнению  с  июлем 2010г. существенно не изменилась.  В июле 2011г. по-прежнему на рынке аренды квартир преобладали двухкомнатные квартиры (июль 2011г. – 37%), хотя при этом доля двухкомнатных квартир в июле 2011г., по сравнению с июлем 2010г. уменьшилась на 1%.

     На  протяжении июля 2011г., по сравнению  с июлем 2010г., доля однокомнатных квартир увеличилась на 3% и была на уровне 35%.  Как в июле 2011г., так и в июле 2010г., меньше всего на рынке в аренду предлагалось многокомнатных квартир (более 4 комнат) – июль 2011г. – 6%.

     Рис. 8 Структура предложения по количеству комнат в июле 2010г. и июле 2011г.

     На  протяжении июля 2011г. лидером по количеству предложения традиционно оставался  эконом класс (50%). Наименьшее количество предложений в июле 2011г. было характерно для премиум класса (20%).

     В июле 2011г., по сравнению с аналогичным  периодом 2010г. доля предложений квартир  эконом класса увечилась на 7%. Доля квартир бизнес класса в июле 2011г., по сравнению с июлем 2010г. увеличилась на 5%. Доля квартир премиум класса в июле 2011г., по сравнению с июлем 2010г. уменьшилась на 13%.

     Рис. 9 Структура предложения по классам в июле 2010г. и июле 2011г.

     В июле 2011г. наибольшее количество квартир, которые сдавались в аренду, было сконцентрировано в Печерском (13%), Шевченковском (13%) и Оболонском (12%) районах. На протяжении июля 2011г. наименьшее количество квартир  в аренду предлагалось в Дарницком (7%) и Святошинском (7%) районах. Стоит отметить, что в июле 2011г., по сравнению с июлем 2010г. количество предложений квартир уменьшилось в Шевченковском (на 2%), Печерском (на 1%), Голосеевском (на 1%) и Днепровском (на 1%) районах. На протяжении июня 2011г, по сравнению с июлем 2010г. рост количества предложений квартир наблюдался в Соломенском (на 2%), Оболонском (на 1%) и Подольском (на 1%) районах.

     Рис. 10 Структура предложения по районам Киева в июле 2010г. и июле 2011г.

     Как в июле 2011г., так и в июне 2011г., традиционно наибольшим спросом  пользовались однокомнатные (46%) и двухкомнатные (37%) квартиры. Наименьшее количество заявок в июле 2011г. пришлось  на многокомнатные квартиры (более четырех комнат)  - 3%. Стоит отметить, что в июле 2011г., по сравнению с июнем 2011г. вырос интерес клиентов к однокомнатным квартирам (на 2%) и уменьшился  к двухкомнатным (на 1%) и трёхкомнатным (на 1%) квартирам.

     Рис. 11 Структура спроса на аренду квартир по количеству комнат в июле 2010г. и июне 2011г.

     Средняя стоимость аренды квартир эконом класса в июле 2011г., по сравнению  с аналогичным периодом 2010г.  увеличилась на 4% и была на уровне - $ 461 (июль 2010г. - $ 442).

     Рис. 12 Динамика средней стоимости аренды квартир эконом класса в Киеве, $

     В июле 2011г., по сравнению с июлем 2010г. средние арендные ставки на квартиры бизнес класса уменьшились на 2% и  достигли уровня $ 827 (июль 2010г. - $ 846).  В июле 2011г., по сравнению с июнем 2011г. средняя стоимость аренды несущественно увеличилась (на 0,2%).

     Рис. 13 Динамика средней стоимости аренды квартир бизнес класса в Киеве, $

     Средняя стоимость аренды квартир премиум  класса в июле 2011г. составила $ 1 980, что  на 1% ниже средней стоимости аренды квартир премиум класса в аналогичном  периоде 2010г. и на 1,4% ниже средней  стоимости аренды квартир премиум класса в июне 2011г.

     Рис. 14 Динамика средней стоимости аренды квартир премиум класса в Киеве, $

     По  мнению специалистов компании «RealDruzi», в августе активность на рынке аренды квартир существенно увеличится. В связи с активизацией студенческого спроса, в августе ожидается существенное увеличения спроса на квартиры эконом класса, В августе возможно небольшое увеличение стоимости аренды квартир эконом  класса. Существенных изменений в стоимости аренды квартир бизнес и премиум класса не произойдет.

Обзор рынка элитного жилье

     Кризис  не повлиял на стоимость жилья премиум-класса – с 2008 года цены остались на том же уровне (4–10 тыс. дол. за кв м в Киеве и 1,2–2,5 тыс. дол – в регионах). Да и выбрать такую квартиру по-прежнему – занятие очень непростое. Ведь далеко не все дома в центре столицы обладают необходимой инфраструктурой. А сегодня покупатели хотят за свои деньги получить удачное расположение, желательно вблизи парковой зоны и исторических достопримечательностей, паркинг, наличие консьержа или частной охраны, видеонаблюдение в подъездах и дворах. И если в центре Киева  исторических достопримечательностей предостаточно, то с зелеными зонами не сложилось. В старой части столицы идеально отвечает перечисленным требованиям разве что новый дом на ул. Грушевского, 9а. Но квартиры в нем даже по меркам обеспеченных покупателей слишком дорогие – от 1,5 млн. дол. К слову, пятикомнатная квартира в центре Ниццы обойдется максимум в 900 тыс. дол. Некоторые квартиры в доме на Грушевского вообще продаются за 14 млн. долларов.

     Кроме расположения, для квартиры премиум-класса необходимым условием являются современные технологии, используемые при строительстве и отделке. О них можно узнать непосредственно у продавца. Конечно, важны и видовые характеристики – впрочем, покупая квартиру с чудесным видом из окон, можно переплатить и со временем получить вид на стены соседней новостройки. Такие случаи в столице не редкость. Отдельные санузлы и гардеробные, просторная кухня и технические помещения для размещения той же стиральной машины – все это тоже признаки высококлассной квартиры.

     Как уверяют риэлторы, в столице апартаменты  премиум-класса можно начинать смотреть при наличии не менее 500 тыс. дол. Сегодня к элитным можно отнести столичные квартиры в домах на ул. Ирининской, 5/24, ул. Паторжинского, 14, ул. Владимирской, 49а, ул. Золотоворотской, 13, ул. Большой Житомирской, 20, ул. Ольгинской, 6. Эти дома были недавно построены и сданы, и часть квартир сегодня находится в продаже. Стоимость квадратного метра в таких объектах – около 5 тыс. дол.

     Считаются высококлассными и квартиры в  новых (готовых) комплексах клубного типа: Residence M27, Клубный дом на Десятинной. В таких домах жилье обойдется в 10 тыс. дол. за метр площади.

     Вообще, риэлторы отмечают, что в 2011 году покупатели все активнее просматривают квартиры в новостройках: если год назад  большинство покупок приходилось  на вторичный рынок, то сейчас около 40% всех договоров купли-продажи заключаются на первичке. Это объясняется тем, что большинство квартир на вторичке не соответствует параметрам «премиум». Те же, кто не рискует вкладывать в новострой, покупают многокомнатные квартиры в отдалении от исторического центра – в уже построенных комплексах бизнес-класса.  Цена квадрата – примерно 2 тыс. дол.

     В Днепропетровске цена самых скромных элитных квартир (площадь – 90 кв. м.) стартует от 200 тыс. дол., в Одессе – от 300 тыс., в Донецке – от 180 тыс., а в Харькове – от 150 тыс. дол.

     Самый низкий «порог вхождения» в вип-сообщество – во Львове, там квартиру премиум-класса можно купить за 130–150 тыс. дол. Впрочем, решив приобрести высококлассную недвижимость в регионах, нужно быть готовым к тому, что предложений, в отличие от столицы, будет уж совсем мало. Все дело в том, что в каждом крупном областном центре насчитывается более десятка «крутых» элитных комплексов, но их возведение было заморожено в кризис, и сейчас они – на этапе строительства. Поэтому рост предложений премиальных квартир, скорее всего, произойдет лишь в конце 2011 – начале 2012 года. А пока найти идеальные объекты, даже обладая миллионом долларов, крайне сложно. Если принять европейские критерии, то в Донецке среди предложений на вторичке нет ни одного проекта премиум-класса. Похожая ситуация и в других городах.

     Если  закрыть глаза на отсутствие некоторых  ключевых для элитного жилья параметров, назвать элитными можно квартиры, лишь в нескольких десятках объектов по всей стране за пределами столицы.

     После кризиса к главным факторам, влияющим на принятие решения о приобретении квартиры, кроме месторасположения  и архитектуры, добавилась социальная однородность жилья. Статусные покупатели стремятся жить в окружении себе подобных.

     Цены  на высококлассную недвижимость до конца 2011 года, скорее всего, останутся на прежнем уровне. Отчасти отсутствию подорожания поспособствует ввод в  эксплуатацию новых объектов.

     Всего в Киеве сейчас строится не менее 10 объектов премиум-класса. По словам риэлторов, сегодня в столице среди предложений элитных квартир по-настоящему высококлассных апартаментов не более двухсот.

     Таб. 6 Список самых дорогих  квартир в продаже

Таб. 7 Стоимость квартир в новых комплексах премиум-класса

     Купить  элитную квартиру можно за 500–900 тыс. дол. в Киеве и за 150–300 тыс. дол. в других городах-миллионниках.