Рынок недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ 

 

 

1. ПРЯМОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 

    На  рынке недвижимости государство  выполняет следующие функции:

• идеологической и законодательной инициативы (концепция развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
• инвестора в приоритетные отрасли материального производства жилищное строительство и социально-культурную сферу; 
• профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
• эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
• регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
• верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
• контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

   Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

1. государственные и муниципальные органы и организации;
2. государственные и иные нормативные акты.

     В организационном отношении государственное  регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

• путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;
• косвенным воздействием или экономическими методами управления.

     Прямое  административное управление включает совокупность следующих приемов:

• создание нормативной базы – законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
• отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
• установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
• контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
• введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;
• поддержание правопорядка на рынке;
• выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

     Административное  управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях с особым регулированием (г. Москве, Санкт-Петербурге и др.). 

 

2. ЖИЗНЕННЫЙ  ЦИКЛ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 

     Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. В теории и практик различают пять видов циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса, объекта собственности и предприятия как имущественного комплекса (рисунок 1 – 5). На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

     

     Рисунок 1 – Жизненный цикл предприятия  как имущественного комплекса 
 
 
 

     

 
 

     Рисунок 2 – Жизненный цикл вида бизнеса 
 
 
 
 

     

 
 

     Рисунок 3 – Деловой цикл

     

 
 

     Рисунок 4 – Жизненный цикл недвижимости (товара) как физического объекта 
 

       
 

     Рисунок 5 – Примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности 
 

     Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в течение всего периода  своего существования они подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:

• формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
• эксплуатация – функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);
• смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;
• прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.

     Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию  факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

     Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

     Смена собственников имущественных комплексов предприятии в процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банкротства, перехода из рук в руки контрольного пакета акций сопровождается существенными, а порою и разрушительными изменениями организации, управления, технологии и самих основных средств производства.

     Для объектов – исторических памятников большее значение имеет физический срок жизни, а не смена собственника, владельца и пользователя, так как они охраняются', государством. Использование объектов мирового и национального значения допускается без нарушения их культурных и исторических функций, а их формирование связано с воссозданием, исследовательскими и реставрационными работами. Природные комплексы – памятники – могут существовать вечно. Прекращение существования таких объектов означает их включение в новые более обширные историко-культурные комплексы или гибель в результате стихийных бедствий.

      В организационном отношении создание предприятия как объекта недвижимости состоит из 8-9 стадий.

     Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона, срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

     Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

     Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

     Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию; на момент сделки, оценки. Например, когда кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

     Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

     Оставшийся  срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

     Физический  и экономические сроки жизни  зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие (рисунок 7).

     

     Рисунок 7 – Срок жизни недвижимости 

     Нахождение  недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

     Продолжительность физического срока жизни, экономический и эффективный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимо нарастающих процессов износа и амортизации, имеющих силу законов природы. 

     3. ЗАДАЧИ 

     Какой вид стоимости может превышать  рыночную стоимость объекта недвижимости:

а) инвестиционная;

б) налогооблагаемая;

в) залоговая;

г) ликвидационная;

д) все ответы неверны.

     Известна  следующая информация по рыночным продажам:

       Определить корректировку на разницу в площади, на наличие бани и бассейна.

     Перед определением величин корректировок  цен продаж по сравниваемым объектам необходимо определить единицу сравнения.

     Цена  продаж сравнимых объектов не может  рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь для этих объектов различается 200-250 м². В качестве единицы сравнения выберем цену продажу 1 м², расчетные значения которой по сравнимым участкам представлены в таблице 1.

     Все сравниваемые объекты имеют два  варианта площади 200 и 250 м². Величину корректировки определим выбрав пару сравнимых объектов №2 и №3: 220-200=20 млн. руб.

     Величина  корректировки цен по наличию бани определяют из пары №3 и №4: 220-200=20 млн. руб.

     Величина  корректировки цен на наличие бассейна определяют из пары №3 и №4: 220-200=20 млн. руб.

     Таблица 1 – Расчетные значения