Рынок недвижимости

                                                  Содержание. 
 

Введение………………………………………………………………………3 

Глава 1. «Состояние и перспективы развития рынка  недвижимости в России»………………………………………………………………………..

1. Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России….................................................................................................
2. Инфраструктура рынка недвижимости………………………………………............................

 

Глава 2.  «Предложения по развитию рынка недвижимости

России»…………….......................................................................................... 

1. Развитие  инвестиционных механизмов на рынке  недвижимости России…………………………………………………………………..
2. Развитие страхования на рынке недвижимости……………………………..…………………………...
3. Развитие ипотечных механизмов на рынке недвижимости………………….............................................................

Заключение

Список использованных источников и литературы………………………………………………………………….....

Состояние рынка недвижимости на сегодняшний день……………... 
 
 
 
 
 

Введение. 

     В условиях преобразования общественного  строя в России, развертывания  и укрепления системы рыночных отношений  начал формироваться новый сектор экономики – рынок недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической  системе, поскольку с ними прямо  или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная  деятельность. Недвижимость выступает  в качестве естественного пространственного  базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей  и составляет основу национального богатства  страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться  новые для России экономические  отношения.

     Рынок недвижимости в целом выполняет  экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов  прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью  имеют перспективную ценность, т.е. они дают все большую отдачу со временем.

     Российский  рынок недвижимости находится в  стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления  и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций.

     Хотя  период развития рынка недвижимости в России еще невелик, но сегодня  этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений. 

     В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и  все большее число граждан, предприятий  и организаций участвует в  операциях с недвижимостью.

     Развитие  рынка недвижимости напрямую связано  как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией  в стране.

       Целью курсовой работы является  анализ экономических отношений,  связанных с формированием и  функционированием рынка недвижимости  в России и определении основных  направлений его развития. 

     Поставленная  цель определяет основные задачи исследования: 

• Раскрыть  основные тенденции развития рынка  недвижимости в России
• Обосновать сущность, роль и значение инфраструктуры рынка недвижимости, как неотъемлемого условия динамичного развития.
• Раскрыть предложения по развитию рынка недвижимости в России.

 

Объектом исследования является рынок недвижимости. 

     Предметом исследования – система экономических  отношений действующих на рынке  недвижимости в процессе создания, оборота, использования и развития объектов недвижимости.

      

     
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 1. «Состояние и перспективы  развития рынка

     недвижимости  в России». 

     1. Этапы развития и системные  проблемы рынка недвижимости  в России.

Российский рынок  недвижимости отражает все проблемы переходной рыночной экономики и  характеризуется неравномерным  развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной  базой и низкой инвестиционной активностью  граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала, ума и энергии.

     Исследования  рынка недвижимости в России показывают, что в своем развитии он проходит несколько этапов.¹ 

     1. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991–1995 годы.

      
        Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала (ПНК). Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога. Отсюда и многочисленные махинации с приватизационными чеками, и финансовые пирамиды, и пр. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые еще не написаны.

     Граждане, не представляющие, как жить по законам  рынка, с легкостью впитывают  любую информацию. Появившиеся рекламные  ролики и макеты вызывают интерес и доверие. Обыватель еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Она в этот период проста и незамысловата (вспомним хотя бы песенку знаменитого Лени Голубкова и т. д.). Удивительно, что сделанная далеко не профессионально, основанная на ярких, кричащих цветах и лозунгах, реклама тем не менее запоминалась и действовала на потребителя безотказно. Причина ее эффективности — в новизне и относительно малом количестве. Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости.

     Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало  спрос. По сути, потреблялось все, что  предлагалось. Конкуренция на рынке  предложения была слишком мала, а  потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а, следовательно, хороших  продаж, не прибегая к особым маркетинговым  уловкам и рекламным трюкам. 

     2. Период относительного затишья и осторожности: 1995–1998 годы. 

     Передел собственности входит в завершающую  стадию. Страна оправляется от потрясших  ее в предыдущие годы кризисов и  катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся  для многих обманной приватизации и  т. д. Народ, наученный на собственных  ошибках, к рынку относится с  некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее.

     Начинает  развиваться новая законодательная  база — основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие  правила игры. Желающих инвестировать  в строительство немного —  эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде  недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка  так называемых избранных — преуспевающих  за счет нажитых доходов новых русских. Если кто и может позволить себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения — все самое дорогое (дорого априори значит престижно). Рынок недвижимости существует за их счет.

     Появилось понятие элитной недвижимости —  эксклюзивных, необычных для массово  панельной Москвы проектов, ориентированных  на людей с деньгами. Однако общей  тенденцией в развитии потребительских  предпочтений это вряд ли можно назвать.

     В рекламе также период затишья  и переосмысления. Примитивные рекламные  уловки, так хорошо работавшие всего  пару лет назад, уже не дают должного эффекта — необходимы более изощренные в профессиональном и психологическом  плане методы и приемы рекламного воздействия на клиента. В этот «переходный» период потребитель воспринимает рекламу  как надоедливый, навязчивый инструмент манипулирования сознанием, не желает видеть в ней необходимый и  эффективный атрибут продаж. В  отношении обоих рынков — и  недвижимости, и рекламного — назрела  необходимость развиваться в  направлении повышения профессионализма, серьезного и ответственного подхода  к клиенту. 

     3. Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: 1998–1999 годы.

     Этот  период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку  события 1998 года несколько приостановили  начавшееся поступательное движение к  формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских  предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль — о том, как сохранить  свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя  оказывают влияние преимущественно  внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное  с кризисом доверия к рынку и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать минусовой. Все рынки, в том числе и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание. 

     4. Этап профессионального развития рынков (рекламного и недвижимости): 1998–2002 годы. 

     Если  за критерий деления на этапы брать  изменение психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000-х годов (1998–2002 гг.). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений. Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика.

     Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе, PR. Рынок начинает развиваться в  профессиональном плане. 
Для маркетинговых служб, рекламных и PR-агентств это время связано с самоутверждением и самолюбованием, желанием доказать свою значимость и заработать на волне поднявшегося на них спроса, сопровождающегося, однако, полным непониманием их функций. Теперь модно стоять на абонентском обслуживании у какого-нибудь рекламного или PR-агентства и, ничего не понимая в их мудреных терминах и деятельности, с восхищением и признательностью принимать результаты их дорогостоящего «труда». Непрофессионализм заказчика в немалой степени способствует творческому и материальному самоутверждению агентств: с одной стороны, креативнейшие дизайнерские разработки, красочные рекламные макеты и при этом, с другой стороны, полное непонимание интересов конечного потребителя продукта (покупателя квартиры).

     Что удивительно, красивая картинка, стандартные  лозунги и избитые фразы по поводу свободных планировок и благоприятной  экологии привлекали внимание, потому что клиент сам еще толком не понимал, чего ждет от рекламы, и не мог четко  сформулировать свои реальные предпочтения в отношении приобретаемого товара. По сути, навязанное рекламное предложение  формировало спрос на жилье. Соответственно, до определенного момента, когда  произошел перелом в сознании покупателя, подобная реклама действовала  довольно эффективно. 

     5. Этап профессионального развития рынков (недвижимости и рекламного): с 2002 года по настоящее время. 

     Ключевые  слова этого периода — «уважение  к покупателю» и «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые  отчетливо прослеживается смена  приоритетов: уже не продавец диктует  покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь  на собственных убеждениях и предпочтениях. Наступает «эпоха покупателя», на рынке утвердилось золотое правило — «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится — не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования не только к предлагаемому товару (его качественным характеристикам), но и к рекламе. Красочным, пестрящим изображением рекламируемого продукта его не завлечешь. Реклама должна быть обращенной лично к нему, распознать и удовлетворить конкретно его интерес и потребность. Такой подход, соответственно, меняет и положение продавца, задача которого теперь — вывести на рынок товар, максимально соответствующий по своим характеристикам ожиданиям клиента.