Статистика рынка жилья

Социально-экономическое  значение статистического  изучения проблем  рынка жилья  

Удовлетворение  потребностей в жилище, улучшение  жилищных условий населения является важнейшим элементом социальной политики, оказывающим влияние на демографическое и социально-экономическое  развитие общества, состояние здоровья населения. Выбор конкретных целей, разработка механизма жилищной политики и контроль за ее реализацией невозможны без наличия информации, характеризующей  фактическое положение и тенденции  на рынке жилья.

Основная  составляющая рынка жилья — это  жилищный фонд, под которым понимается совокупность жилых квартир и  комнат со вспомогательными помещениями, находящихся как в жилых домах, так и в нежилых строениях, но имеющих жилые помещения (квартиры врачей при больницах, учителей при  школах и т.п.).

В настоящее  время в составе жилищного  фонда не учитываются дачи, садовые  дома, другие строения и помещения, предназначенные для сезонного  или временного проживания, независимо от длительности проживания в них  граждан.

В ежегодной  статистической отчетности, представляемой предприятиями жилищного хозяйства (формы № 1-жилфонд «Отчет о жилищном фонде за 199_ год»), содержится достаточно широкий спектр показателей, характеризующих  жилую и общую площадь жилищного  фонда, его движение и состав по формам собственности, благоустройство. Согласно принятой в настоящее время методологии  к жилой относится площадь  жилых комнат (в том числе временно пустующих) в квартирах, домах, других помещениях; площадь спальных и столовых комнат, комнат для отдыха и внеклассных  занятий в интернатах, детских  домах и общежитиях учебных заведений, в домах инвалидов; жилых комнат в нежилых строениях и помещениях (школах, больницах и т.п.). Не включаются в жилую площадь жилые помещения, хотя и предназначенные для жилья, но используемые для других целей (под  магазины, офисы, детские учреждения и т.п.).

Общая площадь  включает не только жилую, но и площадь  вспомогательных помещений, таких  как кухни, коридоры, ванные комнаты (души), санузлы, кладовые и гардеробные  комнаты, встроенные шкафы в общежитиях, а также комнаты культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания.

Кроме размеров жилой и общей площади текущая  отчетность о жилом фонде содержит сведения о численности постоянно  проживающего в нем населения, числе  квартир и количестве проживающих  в них лиц, в том числе в  коммунальных квартирах. Достаточно широко представлены данные о благоустройстве  жилищного фонда, наличии водопровода, центрального отопления, канализации, ванны (душа), газа, горячего водоснабжения, напольных электрических плит, телефона, а также о численности лиц, имеющих перечисленные бытовые  удобства.

Кроме того, в отчетности имеется информация об общей сумме доходов предприятий  жилищного хозяйства, в том числе  о той части доходов, которая  формируется за счет квартирной платы, дотационных поступлений из бюджета  и от сдачи жилищ в аренду.

Эти сведения приобретают особую актуальность в  условиях новой жилищной политики, целью которой является перевод  жилищного хозяйства на самофинансирование и повышение роли владельцев и  нанимателей жилья в его содержании путем покрытия расходов по эксплуатации, обновлению, капитальному ремонту жилищ  за счет личных доходов граждан.

Значительное  место в текущей жилищной статистике отводится сведениям о движении жилищного фонда, которые представлены в соответствующем разделе упомянутой выше формы показателями увеличения общей площади, в том числе  за счет нового строительства; выбытия  жилищного фонда из-за его ветхости и аварийности, стихийных бедствий, в связи с отводом земель под  новое строительство, реконструкцию  и т.д.

Данные о  состоянии жилищного фонда необходимы для оценки текущей степени пригодности  помещений для проживания, его  износа, выявления тенденций в  области качества нового жилищного  строительства.

Для качественных характеристик жилищного фонда  используются также данные о капитальном  ремонте (общая площадь капитально отремонтированных жилых домов) и затратах на его проведение, о  размерах площади аварийных домов  и численности лиц, проживающих  на этой площади.

Очень важной информацией о рынке жилья  являются сведения о том, кто является собственником жилищ. В настоящее  время весь жилищный фонд распределяется по четырем основным формам собственности, а именно:

муниципальный — жилые дома, принадлежащие местным  органам власти;

ведомственный — жилые дома, принадлежащие предприятиям и учреждениям, колхозам и другим кооперативным организациям и объединениям, иным общественным организациям;

фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

частный (индивидуальный) жилищный фонд, находящийся в личной собственности граждан.

Движение  жилищного фонда по формам собственности  является важным показателем функционирования рынка жилья. Доля жилищного фонда, принадлежавшего гражданам на правах частной собственности в Российской Федерации, увеличилась в 1998 г. по сравнению  с 1991 г. более чем в 2 раза и составила  более 1,6 млрд кв. м общей площади.

Формирование  рыночных отношений в жилищной сфере  в Российской Федерации и других странах СНГ начиналось с приватизации жилищ, которые передавались на добровольной основе в собственность населения  либо безвозмездно, либо с частичной  оплатой их стоимости. При этом рыночная оценка передаваемого населению  жилья не производилась, а сложившееся  распределение жилой площади  между отдельными группами населения  не подвергалось ревизии.

Это оказало  влияние на круг показателей, который  был установлен для статистического  наблюдения за ходом приватизации, а именно:

число и  общая площадь приватизированных  жилых помещений, в том числе  квартир и комнат в коммунальных квартирах;

число и  общая площадь впервые проданных  в рамках приватизации жилых помещений  населению, негосударственным организациям, иностранным лицам и организациям;

стоимость проданных жилых помещений;

число и  общая площадь деприватизированных  жилых помещений.

Источником  данной информации являются организации  и учреждения, осуществляющие передачу жилья в собственность граждан, а также организации (агентства), оформляющие по договорам документы  на такую передачу.

Приватизация  и предоставление населению права  распоряжаться собственностью на жилище положили начало развитию полномасштабных  рыночных отношений в жилищной сфере: купли-продажи жилья, расширению арендных отношений, использованию свободных жилищ для получения дохода, постепенному отказу от трансфертов (дотаций) на содержание жилья и возмещению соответствующих затрат за счет средств населения. В целом за годы массовой приватизации в России населению было передано около 16 млн квартир общей площадью свыше 750 млн кв. м.

По мере развития рынка жилья совершенствуется действующее законодательство и  создаются соответствующая нормативная  база и организационные структуры, в том числе оказывающие посреднические (риэлтерские) услуги физическим и юридическим  лицам в части операций на рынке  жилья. Отрабатывается механизм целевого и ипотечного кредитования жилищного  строительства, в том числе на базе использования жилищных сертификатов, специальных субсидий для малообеспеченных групп населения и т.д.

Все эти  процессы, происходящие на рынке жилья, требуют внесения изменений в  соответствующую информационную базу и методы статистического наблюдения. Вместе с тем по мере развития рыночных отношений в жилищной сфере рынок  жилья становится частью общего рынка  недвижимости, наблюдение за которым  не входит в задачи социальной статистики.

Основной  целью социальной статистики в этой области является наблюдение за решением жилищной проблемы (в том числе  изменениями в жилищных условиях населения), за процессами на рынке  жилья, оказывающими влияние на деятельность отраслей жилищно-коммунального хозяйства. При этом в круг проблем, подлежащих наблюдению, входит изучение факторов решения жилищной проблемы в сопоставлении  с другими характеристиками, например, уровнем материальной обеспеченности, стоимостью покупки жилищ и доходами населения, расходами на оплату жилищно-коммунальных услуг и т.д.  

Статистика  жилищных условий  населения  

Одним из важнейших  направлений жилищной политики на стадии строительства новых жилищ является обеспечение соответствия структуры  нового жилого фонда демографическому составу и потребностям населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, т.е. строительство необходимого количества квартир определенного типа и уровня комфортности условий проживания, соответствие потребительских свойств жилищ спросу населения и др. Поэтому наряду с информацией об объеме, движении и состоянии жилищного фонда страны в целом и по отдельным административным и территориальным единицам широко используются статистические данные о жилищных условиях населения.

Наиболее  интегрированный показатель жилищных условий — это средняя обеспеченность жителя страны общей (жилой) площадью, которая определяется как частное  от деления общей (жилой) площади  наличного жилого фонда на среднегодовую  численность постоянного населения. Относительный показатель обеспеченности общей (жилой) площадью в расчете  на одного жителя страны традиционно  включается в минимальный набор  социальных индикаторов для характеристики уровня жизни населения.

В настоящее  время фактическая обеспеченность жителей Российской Федерации значительно  меньше, чем в большинстве развитых стран. Так, в большинстве индустриальных стран минимальный уровень обеспеченности жильем составляет 40—50 кв. м общей  площади на одного жителя, а в  среднем по Российской Федерации  — 18,9 кв. м (1998 г.).

Минимальные международные стандарты предусматривают  наличие у каждого члена домохозяйства  отдельной комнаты наряду с общей  комнатой для совместного пребывания его членов (или двух комнат —  для большого домохозяйства). Размер общей площади на одного проживающего должен составлять не менее 30 кв. м.

Специальные нормативы, используемые в Российской Федерации для разработки программ по обеспечению населения жильем, также значительно ниже упомянутых международных стандартов. Так, федеральный  стандарт социальной нормы площади  жилья на одного члена семьи из трех и более человек составляет 18 кв. м общей площади, на семью  из двух человек — 42 кв. м, на одиноко  проживающего человека — 33 кв. м общей  площади жилья.

При анализе  жилищных условий населения важно  установить не только средний уровень  обеспеченности, но и различия в  распределении жилищного фонда  между отдельными группами населения, а также численность лиц, проживающих  в жилищных условиях, не соответствующих  установленным в анализируемом  периоде социальным нормативам.

В этих целях  ежегодно осуществляется сбор информации о числе семей, состоящих на учете  в территориальных исполнительных органах власти, в жилищно-строительных кооперативах или по месту работы для получения жилой площади  или улучшения жилищных условий; о количестве семей и проживающих  в них лиц; о получивших жилье  или улучивших жилищные условия  и снятых по этой причине с учета  в отчетном году (форма № 4-жилфонд  «Отчет о распределении жилой  площади и числе семей, получивших площадь в домах государственного жилищного фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов», форма № 3-жилфонд  «Отчет об обеспечении жильем лиц, уволенных  в запас или отставку, и военнослужащих пограничных войск»).

В ежегодной  статистической отчетности информация о распределении жилой площади (форма № 4-жилфонд) дифференцирована по категориям семей, имеющих в соответствии с законодательством преимущественное право на улучшение жилищных условий  или получение жилья на безвозмездной  основе (инвалиды и участники Великой  Отечественной войны, военнослужащие — ветераны Афганистана и военнослужащие, уволенные в запас или отставку; многодетные и молодые семьи; семьи лиц, принимавших участие  в работе по ликвидации последствий  аварии на Чернобыльской АЭС, беженцев, вынужденных переселенцев).

На всех территориальных уровнях обобщаются также данные о числе семей, состоящих  на учете и проживающих в коммунальных квартирах, общежитиях, ветхом и аварийном  жилищном фонде, а также о состоящих  на учете 10 лет и более. Имеются  также в отчетности данные об общем  числе семей, которые приобрели  жилую площадь, в том числе  из числа очередников.