Обзор рынка жилой недвижимости за 2006-2011 г.

     Согласно  статистическим данным, темпы строительства жилья в Украине постепенно неумолимо снижаются. Если ссылаться на данные официальной статистики, за прошедший период 2011 года в Украине в целом введено в эксплуатацию порядка 3 млн. кв. м общей площади жилья. Это на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

     Больше  всего домов строят в Киеве  и Киевской области (порядка 35% общего объема жилья), в Крыму, Ивано-Франковской, Львовской и Одесской областях. Лишь немного отстают от лидеров Донецкая, Харьковская и Полтавская области.

     И государство, и местные власти оказывают  поддержку строительной отрасли всей Украины. За счет средств государственного бюджета за первое полугодие 2011 года введено в эксплуатацию 20,9 тыс. кв. м общей площади жилья, что в четыре раза больше соответствующего периода предыдущего года. Часть жилья, построенного за счет этих средств, в этом году составляла 0,8 % общегосударственного объема (за первое полугодие 2010 года – 0,2 %). Кроме того, правительство реализует несколько программ, таких как «Доступное жилье». На реализацию программы строительства доступного жилья, рассчитанную до 2017 года, потребуется, без учета инфляции, более 80 млрд грн: 23 млрд – государственная поддержка, 5,4 млн – местные бюджеты, инвесторы – 53 млрд грн. Но пока влияние государственных программ на динамику рынка строительства жилья вряд нельзя считать ощутимым. Основными причинами снижения темпов строительства и достройки жилья в Украине являются нестабильная экономика государства, но и недоступность ипотечного кредитования.

     В 2011 году Кабинетом Министров Украины было выделено 1,5 млрд грн, большая часть которых, будет направлена на финансирование завершения строительства жилья со степенью готовности не менее 50%.

     За  последние пять лет рынок недвижимости Киева изменился до неузнаваемости. Киев стал абсолютным чемпионом падения цен на недвижимость в 2008-2010 годах: средняя стоимость квадратного метра в столице с января 2008 года упала на 48% - до $1792. Так, если на Харьковском массиве до кризиса квадратный метр стоил $2,5 тыс., то сейчас цена составляет $1,2 тыс. Но даже 20-50% падение цен на жилье не привело к росту количества сделок, а правила игры на рынке уже диктует не продавец, а покупатель.

     До  кризиса клиенты были менее избирательны и зачастую были вынуждены делать быстрые покупки на фоне динамичного  роста цен. Сейчас ситуация кардинально изменилась: потенциальные покупатели могут по два года искать и ждать тот вариант, который их устроит на 100%.

     Как результат, если в 2008 году на вторичном  рынке было продано 20 тысяч квартир, на первичном – 10 тысяч, то в 2009 году количество продаж на первичном рынке  составило всего около 1 тыс. квартир, а на вторичном – 6 тыс. В 2010 году количество сделок немного увеличилось, но достичь уровня 2008 года так и не удалось.

     Очень сильно ударил по объему продаж уход с  рынка ипотечного кредитования. И  если в 2007 году около 80% всех сделок осуществлялось за счет банковских ссуд, то на сегодняшних их доля не превышает 2%. Сейчас банки не имеют права кредитовать в иностранной валюте, поэтому и ставки поднялись с 15 до 20-22%, а это очень много для потенциальных покупателей.

     Изменившиеся  реалии рынка как через сито пропустило многочисленных столичных застройщиков – с рынка ушло около 70% всех компаний. В большинстве случаев они были вынуждены либо заморозить свои объекты или продать их за бесценок другим застройщикам.

     Как и пять лет назад, около 95% всех сделок на рынке приходится на эконом-жилье. Но если раньше люди гнались за квартирами в 200-300 кв. м, то сейчас самыми востребованными считаются объекты до 100 кв. м. При этом развернулась настоящая борьба за бизнес-класс. В этом сегменте необходимо правильное соотношение качество/цена. Цена же сейчас очень разнообразна. Покупатель стал намного требовательнее, и он готов платить за качество, но предоставить его могут далеко не все застройщики.

     Очень большой скачек в последние годы сделала торговая недвижимость, на которую сейчас и ориентированы иностранные инвесторы. Сейчас существует огромный спрос со стороны международных компаний на профессиональных девелоперов, которые могут предложить хорошие проекты с готовой разрешительной документацией, в состоянии построить объект и обеспечить его управление. В особенности для инвестора интересны публичные компании, которые имеют понятную систему корпоративного управления и отчетность по международным стандартам финансовой отчетности.

     Наибольшим  же изменениям подвергся сектор элитной  недвижимости. Изменился формат и технологии, качественное наполнение, метраж апартаментов.

     При этом рынок уже прошел этап снижения качества и сейчас возвращается к  высоким стандартам, принятым в сегменте. Современные проекты элитных жилых домов можно условно разделить на два основных типа. Первый отличается масштабностью (большие жилые площади, многоэтажность, размеры прилегающей территории). Наряду с этим реализуются «клубные» проекты, выполненные с меньшим размахом, но с большей индивидуальностью. Сейчас больше внимания уделяется внутренней и внешней отделке, общественной зоне и факторам, на которые раньше мало обращали внимание: высококачественное техническое оснащение дома, наличие обслуживающей компании, профессиональные системы безопасности, просторная придомовая территория, зеленые зоны и парки рядом с домом и т.д.

     Высокие запросы клиентов и конкурентная борьба за него привели к тому, что  застройщики были вынуждены изменить подходы к строительству и  методы проектирования объектов. Сейчас рынок захватывает монолитное строительство, которое вытесняет панельные технологии. Кроме этого появилась возможность строить высотные здания не только элит и премиум, но и эконом класса.

     Относительно  прогнозов развития рынка жилой  недвижимости специалисты высказываются  сдержанно, но довольно оптимистично, указывая на выравнивание цен первичной жилой недвижимости, возобновление работ на некоторых «замороженных» стройплощадках, начало реализации квартир в домах, продажи по которым были остановлены. Специалисты обращают внимание и на то, что сегодня уровень доверия потенциальных клиентов к застройщикам гораздо выше, чем два-три года назад. Правда, относится это в основном к компаниям – лидерам рынка. 

       

Обзор рынка первичной  недвижимости

     В августе 2011 года средняя стоимость  квартир в новостройках Киева  составила 13238 грн./кв.м. Относительно июля средняя цена увеличилась на 0,4%, относительно декабря 2010 – на 2%. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения (±2,1%), можно сделать вывод о продолжающейся ценовой стабильности на первичном рынке недвижимости Киева.

     Рис. 1 Динамика средней цены предложения квартир в новостройках Киева

     

     С августа 2010 года средние цены на квартиры в новостройках Киева увеличились на 0,2%. Поскольку изменение средней цены предложения не превышает показатель погрешности можно сделать вывод о стабильности ценовых показателей на первичном рынке недвижимости Киева.

     Таким образом, с июля 2011 года изменение цен  по классам первичной недвижимости составило:

     1. эконом-класс – рост на 0,03% до 9765 грн./кв. м;

     2. бизнес-класс – рост на 1% до 14748 грн./кв. м;

     3. премиум-класс – снижение на 0,5% до 20739 грн./кв. м.

     Таб. 1 Динамика стоимости квадратного метра квартир в новостройках Киева, с июля по август 2011 г.:

 

 В августе к  продаже предлагались квартиры 62 операторами  в 135 объектах, по базе данных ИАП «Столичная Недвижимость». В их число входят как объекты незавершенного строительства, так и нереализованные квартиры в домах, сданных в эксплуатацию.

     Рис. 2 Динамика предложения новостроек на первичном рынке жилья Киева     

     

     Предложение квартир в августе на рынке новостроек Киева уменьшилось на 0,4% относительно июля. Объем предложений квартир в общей площади и денежном выражении за месяц уменьшился по 1,5%.

     Доля  квартир выставленных на продажу  в отчетном месяце составила 6,7% от всего  объема предложения. Средняя цена «новых»  квартир в новостройках Киева  на 3,8% ниже средневзвешенной цены июля и составляет 12680 грн./кв.м.

     В структуре предложений первичного жилья преобладают новостройки эконом-класса – 56%. Новостройки бизнес-класса составляют 28% от общего количества, премиум-класса – 16%.

     В августе были восстановлены или начаты продажи квартир в 4-х новостройках эконом-класса. Приостановлены либо прекращены продажи квартир в 5-ти новостройках эконом-класса, 1-м объекте бизнес-класса и в 2-х премиум-класса.

     Увеличена цена продажи квадратного метра  квартир в 5-ти новостройках эконом-класса на 100-1100 грн./кв.м, в 2-х объектах бизнес-класса – на 500-700 грн./кв.м. Снижена цена в 1-м объекте эконом-класса на 400 грн./кв.м. 

      Цены  квадратного метра  квартир по классам первичной недвижимости Киева:

     Эконом-класс

     Проанализировано 76 новостроек (715 квартир, площадью от 29 до 312 кв.м), расположенных в 4-й зоне. По сравнению с июлем, средняя цена квадратного метра квартир в новостройках эконом-класса увеличилась на 0,03% (на 3 грн.) и составила 9765 грн./кв.м (или 1225 долл. США за 1 кв.м).

• однокомнатные квартиры – рост на 0,5% (на 46 грн.) до 9618 грн.
• двухкомнатные квартиры – рост на 0,3% (на 26 грн.) до 9983 грн.
• трехкомнатные квартиры – снижение на 0,5% (на 44 грн.) до 9442 грн.
• 4-х и более комнатные квартиры – рост на 0,1% (на 13 грн.) до 10589 грн.

     Бизнес-класс

     Проанализировано 37 новостроек (376 квартир, площадью от 37 до 348 кв. м), расположенных в 3-й и 4-й зонах. По сравнению с июлем, средняя цена квадратного метра квартиры в новостройках бизнес-класса увеличилась на 1% (на 148 грн.) и составила 14748 грн./кв. м (или 1849 долл. США за 1 кв.м):

• однокомнатные квартиры – рост на 2,4% (на 350 грн.) до 14663 грн.
• двухкомнатные квартиры – рост на 0,8% (на 114 грн.) до 14715 грн.
• трехкомнатные квартиры – рост на 0,6% (на 93 грн.) до 14848 грн.
• 4-х и более комнатные квартиры – снижение на 0,2% (на 24 грн.) до 14768 грн.

     Премиум-класс

     Проанализировано 22 новостройки (256 квартир, площадью от 31 до 275 кв. м), расположенные во 2-й и 3-й зонах. По сравнению с июлем, средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов в новостройках премиум-класса уменьшилась на 0,5% (на 113 грн.) и составила 20739 грн./кв.м (или 2602 долл. США за 1 кв.м):

• однокомнатные квартиры – рост на 3,4% (на 701 грн.) до 21279 грн.
• двухкомнатные квартиры – снижение на 0,4% (на 74 грн.) до 20821 грн.
• трехкомнатные квартиры – снижение на 0,2% (на 40 грн.) до 20370 грн.
• 4-х и более комнатные квартиры – снижение на 5,6% (на 1224 грн.) до 20689 грн.

     Таб. 2 Средние цены предложения квартир на первичном рынке жилой недвижимости Киева, август 2011 г.