Рынок недвижимости

План

1.   Теоретическая часть

1.1. Рынок недвижимости ……………………………………………………..2-4

1.2. Вторая и третья  функции  денежной единицы (сложного процента)…4-5

1.3. Основные понятия и оценочные категории:  стоимость, затраты, цена..5-6

2.   Аналитическая часть………………………………………………………6-10

3.   Практическая часть

3.1. Задача 5,15…………………………………………………………………..11

Список литературы ……………………………………………………………..12

I. Теоретическая часть

9. Рынок недвижимости. Его характеристика.

Рынок недвижимости – это рынок  несовершенной  конкуренции,  что обуславливает его существенными особенностями. Уникальностью каждого объекта, условий финансирования сложными юридическими правами и низкой ликвидностью.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регу­лируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждо­го объекта, условиями финансирования, сложными юридическими пра­вами, низкой ликвидностью (табл. 1)

Таблица 1. Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции

Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке
и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии
роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости,
что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития                региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером ра­бочих мест;

• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок.

Структура рынка недвижимости

В зависимости от состава прав собственности, которые являются объектом сделки между продавцами и покупателями, рынок недви­жимости делится на два сегмента:

•       рынок купли-продажи;

•       рынок аренды.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, которое включает право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки является частич­ный набор прав, исключающий право распоряжения.

Структура рынка недвижимости 

В  зависимости от назначения (жилая, коммерческая, промышленная, незастроенные земные участки,  инвестиций, не будет проявлять мгновенной реакции на события, как например рынок акций, однако, с учетом высокой эластичности недвижимости по предложению, важно уметь прогнозировать ситуацию в ближайшем будущем.

Внутренняя ситуация в стране является той средой, которая не­посредственно влияет на все рынки, в том числе и рынок недвижи­мости. В зависимости от текущей экономической ситуации инвесто­ры всегда могут выбрать оптимальную сферу инвестиций.

Определяющим фактором внутренней ситуации является пози­ция правительства, в руках которого находится в том числе и на­логовый рычаг, позволяющий регулировать распределение денеж­ных потоков в национальной экономике. Законодательство, сти­мулирующее привлечение в том числе ипотечного капитала, соз­дание зон экономического благоприятствования, увеличение ра­бочих мест, усиление защиты частных инвестиций — вот непол­ный перечень возможностей правительства для стимулирования рынка недвижимости.

Ситуация на местном рынке еще в большей степени влияет на раз­витие локального рынка недвижимости, определяя в конечном ито­ге перспективы развития. Плодородие земли, особенности рельефа и климата, инженерное оборудование и ухоженность ландшафта, на­личие средств связи и коммуникаций, стиль жизни и привычки на­селения, потенциал для развития собственности — эти и многие дру­гие факторы могут повлиять на решение инвестора.

19. Закон  сложного процента

В накоплении сумм дни  учувствуют как первоначальное  вложение суммы. Так и  результат, предшествующей накоплению.

PV – текущая стоимость;

FV- будущая стоимость;

PMT – равновеликий  периодический платеж (аннуитет);

i – ставка дисконта;

n – период времени;

K – значение сложного процента

Вторая функция денежной единицы (сложного процента)

Будущая стоимость  обычного аннуитета единицы за период

Функция показывает, какая сумма накоплена  на счете  за определенный период времени при заданной ставке дохода, если  в течении определенного периода  откладывать на счет одну денежную единицу.

FV=PMT*(1+i)n-1/i основная формула

FV=PMT*K2,  K2=(1+i)n – 1/i сложный процент

Третья функция денежной единицы (сложного процента)

Фактор фонда  возмещения капитала

              Функция показывает, какие взносы нужно вносить, чтобы  получить определенную сумму.

PMT=FV*i/(1+i)n-1 основная формула

PMT=FV*К3, К3=i/(1+i)n-1 сложный процент

29. Основные понятия и оценочные  категории: стоимость, затраты, цена.

Стоимость – это величина объективная, которая складывается  на определенном сегменте рынка под воздействием факторов и условий его функционирования.

Цена – исторический факт, который отрицает конкретную сумму, которая перешла  от покупателя к продавцу за данный объект собственности.

Затраты – выражение в деловой форме расходы на содержание или реконструкцию объекта недвижимости.

В зависимости от цели оценки полноты  оцениваемых прав на недвижимость  разные виды стоимости могут быть объединены в 2-е основные группы:

1) стоимость в обмене

2) стоимость в пользовании

Стоимость в обмене – характеризует способность объекта недвижимости  обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер  и лежит в основе проведения операций с недвижимостью.

              На рынке купли-продажи, передачи в залог,  сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий.

Формы появления  стоимости в обмене:

1)     рыночная

2)     ликвидационная

3)     залоговая

4)     страховая

5)     арендная

6)     утилизационная

Стоимость в пользовании – обусловлена полезностью объекта недвижимости в определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отрицая сложившиеся возможности  - объекта  конкретным  владельцем, не  связывая с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.  

Задание № 2 Аналитическая часть

Характеристика рынка недвижимости   Центрального района                              г. Хабаровска по данным агентства  по торговле недвижимостью «Хабаровский фонд жилья» по состоянию на 1 ноября 2006 г.

Однокомнатные квартиры

Рассмотрим недвижимость по планировке

Новая планировка

Квартира на Комсомольской 41, самая дорогая её стоимость составляет 100 т.у.е, т.к. в отличном состоянии, новая планировка, большая площадь, комнаты раздельные, санузел совместный, имеется балкон, квартира находится на последнем  этаже.

Стоимость квартиры на Дзержинского самая маленькая,   панельный дом, жилая площадь меньше на 24 кв.м, чем квартира на Комсомольской 41, состояние квартиры удовлетворительное, стоит на 44 т.руб. меньше, чем квартира на Комсомольской 41.

Квартиры на Ленинградской  и на Амурском б-ре почти одинаковые, оба дома панельные, общая площадь одинаковая составляет 38 кв. м., тип комнат раздельные, но состояние  на Ленинградской евро,  а на Амурском б-ре в хорошем состоянии. Разница в сумме на 1 тыс.

Улучшенная планировка