Рынок недвижимости

 

рыночных отношений тех, чьи  интересы и первую очередь связаны  с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость  друг от друга, а на этой основе - сформировать собственную стратегию и тактику  поведения на этом рынке.

Предметом исследования, непосредственно  в этой работе служат теоретические  вопросы формирования рынка недвижимости и цикличный характер его развития, а также практические аспекты взаимосвязи циклов рынка недвижимости с общеэкономическими циклами и выявление факторов, влияющих на развитие российского рынка недвижимости.

Целью данной работы является изучение особенностей рынка недвижимости и выявление факторов, влияющих на цикличный характер развития рынка  недвижимости в Российской Федерации.

Исходя из поставленной цели, автор ставит перед собой решение следующих задач:

1. Рассмотреть понятие рынка недвижимости и указать факторы, воздействующие на него
2. Проанализировать влияние цикличности на рынок недвижимости
3. Изучить связь циклов рынка недвижимости с общеэкономическими циклами
4. Изучить влияние различных факторов на рынок недвижимости в России
5. Проанализировать влияние президентских выборов на рост стоимости жилья

 

 

Глава 1. Теоретические  аспекты исследования рынка недвижимости

1. Рынок недвижимости и его характеристики. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

Любая сфера хозяйственной  деятельности, в том числе и  сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические  процессы. В условиях рыночных отношений  непосредственным выражением этой специфики  являются особенности рынка недвижимости. Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».

Такое определение важно  не только с позиций академического интереса, но и с практической точки  зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений  тех, чьи интересы и первую очередь  связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку  недвижимости, их взаимосвязь и зависимость  друг от друга, а на этой основе - сформировать собственную стратегию и тактику  поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок  оборота прав на недвижимость.

Например, в широко известной  работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования». [1, с.26]

Подобные определения  фиксируют весьма важную составную  часть проблемы — рыночные механизмы  обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.

Однако при таком определении  из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных  с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже  существующих объектов. Между тем  интересы многих субъектов рынка  связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это  не права на недвижимость, а права  на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для  пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны  и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его  издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав — это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более  правильным представляется следующее  определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости — это  взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости [2, с.59]

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

* в ходе создания объектов  недвижимости — между инвесторами,  застройщиками, подрядчиками и  пользователями недвижимости;

* в процессе оборота  прав на недвижимость — между  продавцами и покупателями, арендодателями  и арендаторами и т. д.;

* в процессе эксплуатации  объектов недвижимости — между  собственниками и управляющими, управляющими и пользователями  и пр.

Эти отношения, конечно, существенно  отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним  общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

 Объект недвижимости  обладает такими характерными  признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость  земли. Эти признаки обуславливают  целый ряд особенностей рынка,  в частности такие, как индивидуальность  ценообразования, ограниченность  числа продавцов и покупателей,  локальность рынков и вытекающая  из нее высокая зависимость  процессов, происходящих на рынке  недвижимости от состояния региональной  экономики и законодательно-нормативной  базы и т.д. 

Рынок в самом общем  понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и  предложения. В более узком значении понятие рынок используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это  рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными  особенностями: уникальностью каждого  объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью. [4, с.34]

За последние годы рынок  недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных  агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку  совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами  как:

• специфика объектов недвижимости;

• относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

• воздействие рынка  капитала;

• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением. [7, с.43]

Факторы, воздействующие на рынок  недвижимости.

Развитие рынка недвижимости определяется:

 • экономическим  ростом или ожиданиями такого  роста. Хотя на рынке и могут  возникать благоприятные краткосрочные  условия при отсутствии роста,  такие обстоятельства возникают  достаточно редко;

 • финансовыми возможностями  для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено  стадией экономического развития  региона (кризис, застой, промышленное  развитие), наличием и характером  рабочих мест;

 • взаимосвязями  между стоимостью недвижимости  и экономической перспективой  того или иного района. Некоторые  районы находятся в состоянии  застоя, так как их основные  отрасли промышленности перемещены  в другие части страны или  пришли в упадок. В состоянии  застоя находятся районы, зависящие  от одной отрасли промышленности, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике. [2, с.62]

Рынок недвижимости находится  под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое  развитие как страны в целом, так  и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

 

1.2. Цикличность и её влияние на рынок недвижимости.

Рынок недвижимости, как  любой рынок, подвержен постоянным изменениям или корректировкам в  ответ на изменение спроса и предложения. В результате для рынка недвижимости характерна цикличность развития.

Цикл на рынке недвижимости можно описать следующим образом:

Сначала под воздействием тех или иных макроэкономических факторов (развитие отраслей производства и сферы услуг, изменение демографической  ситуации, рост цен на нефть и  т.п.) увеличивается спрос на недвижимость. Поначалу этот спрос не вызывает роста  ставок арендной платы или стоимости  недвижимости, поскольку он покрывается  за счет имеющейся в наличии свободной  недвижимости. Однако запасы имеют  свойство заканчиваться. Это верно  и для недвижимости.

В результате ставки арендной платы и стоимость недвижимости начинают расти, причем в силу высокой  капиталоемкости арендной платы  ставки аренды растут более высокими темпами. Такое развитие событие  ведет к росту привлекательности  объектов недвижимости в качестве объектов инвестирования, приносящих доход. Это  не удивительно, поскольку доходность недвижимости, которую можно определить как результат деления ставки арендной платы за объект недвижимости на стоимость этого объекта, растет.

В конце концов, это приводит к тому, что инвесторы, привлеченные высокой доходностью, начинают направлять капиталы из финансового сектора  на рынки недвижимости для строительства  новых объектов недвижимости для  их дальнейшей продажи, либо сдачи в  аренду. По мере ввода новых объектов в эксплуатацию увеличивается предложение, что ведет к стабилизации ставок арендной платы и стоимости недвижимости. Но объем недвижимости, предлагаемой на рынке, продолжает расти, так как  в силу длительных сроков проектирования и строительства в строй вводятся объекты, заложенные в период максимальных ставок арендой платы и цен  на недвижимость.

Это ведет к дальнейшему расширению предложения. Но это предложение не может быть в полном объеме освоено рынком по высоким ставкам, и они начинают падать. Инициаторами этого падения выступают, как правило, собственники только что построенных объектов недвижимости, предложение которых не подкреплено платежеспособным спросом. Падение ставок аренды и стоимости недвижимости приводит к уменьшению привлекательности недвижимости для инвесторов, поскольку доходность рынка недвижимости падает. В результате сокращается поток капитала для строительства новых объектов недвижимости. Однако на рынок недвижимости все еще продолжают поступать новые объекты, и ставки продолжают падать.

Когда рынок достигает «дна», очередной цикл заканчивается. Предел падения рынка определить сложно, так как он зависит от множества факторов и может, как совпадать с общеэкономическим спадом, так и нет. Например, падение ставок аренды и стоимости недвижимости в России в 1998-1999 гг. было обусловлено дефолтом августа 1998 года и с небольшим лагом совпало с экономическим кризисом.

Как обычно, в результате действия рыночных сил кто-то обогатился, кто-то разорился, но при этом еще  и увеличился объем недвижимости за счет строительства новых объектов и реконструкции старых. [9, с.109-115]

Можно отметить четыре фазы цикла на рынке недвижимости:

- спад (1);

- оживление (2);

- подъем (3);

- избыточное предложение (4).

Фазы  цикла рынка недвижимости:

Спад (рецессия). Во время этой фазы активность продаж очень низка, в то время как цены и арендная плата продолжают снижаться. Снижение стоимости собственности варьируется в зависимости от типа собственности и ее местонахождения. Одни города могут сильно пострадать во время экономического спада, в то время как на другие регионы страны спад может оказать небольшое воздействие. Но каково бы ни было это воздействие, темпы падения начинают снижаться, и, в конечном счете, достигается нижний предел. Новое строительство почти не ведется.

После периода спада  или кризиса рынок стабилизируется, цены начинают восстанавливаться, а  избыточные площади начинают поглощаться. Этот процесс продолжается, и процент  незанятых площадей начинает приближаться к равновесному (нормальному) уровню, когда спрос равен предложению.

Восстановление (оживление). Восстановление обычно происходит под воздействием одного из двух факторов.

 1. Внешний удар. Развитие вне системы рынка недвижимости может привести к восстановлению. Примерами являются изменение налоговой системы или война.

2. Ход времени. Цикл рынка недвижимости входит в свою нормальную стадию. После периода спада или кризиса в течение нескольких месяцев или лет новое строительство может вестись очень низкими темпами или не вестись вообще. Активность экономики в целом начинает повышать спрос на площади, избыточные площади поглощаются, и финансирование становится доступным на благоприятных условиях.

Подъем (рост). Во время фазы подъема площади становится трудно найти, быстро растет арендная плата вслед за новым строительством, а цены продолжают повышаться. Строительная деятельность бурно растет, но процент незанятых площадей остается на нормальном уровне или ниже. Эта фаза может длиться в течение нескольких месяцев или лет, в зависимости от активности составляющих системы, тенденций в государственной экономике, сдвигов основной занятости, изменений в социальных взаимоотношениях (таких как размер семьи, необходимая площадь в расчете на одного работника и т.п.) и т.д.