• Шевченковском (август 2011г – 20%)
• Печерском (август 2011г. – 16%)
• Голосеевском (август 2011г. – 15%).

     По-прежнему меньше всего офисных помещений  предлагалось в аренду в Деснянском (4%) и Дарницком (4%) районах. На протяжении августа 2011г., по сравнению с августом 2010г. доли предложений офисной недвижимости снизились в Шевченковском и Дарницком районах, а увеличение доли предложений офисных помещений наблюдалось в Печерском, Оболонском, Соломенском, Голосеевском и Подольском районах.

     Рис. 15 Структура предложения офисной недвижимости по районам в августе 2010г. и августе 2011г.

     

     В структуре предложения офисной  недвижимости в разрезе площадей в августе 2011г. доминирующее положение занимали помещения площадью от 26 до 70 кв. м. (август 2011г. – 29%) и от 71 до 150 кв. м. (август 2011г. – 27). На протяжении августа 2011г., по сравнению с августом 2010г., доля предложений офисных помещений площадью от 26 до 70 кв. м. увеличились на 1%, а доля предложений офисных помещений площадью от 71 до 150 кв. м. уменьшилась на 1%.

      
Рис. 16 Структура предложения офисной недвижимости в разрезе площадей в июле 2011г. и августе 2011г.

     

     На  протяжении августа 2011г. лидерами по количеству заявок в августе 2011г. были офисные  помещений, расположенные в Шевченковском (август 2011г. – 22,8%), Печерском (август 2011г. – 21,6%) и Голосеевском (август 2011г. – 14,5%) районах. Наименьшим спросом пользовались офисные помещения, расположенные в Деснянском (август 2011г. – 1,1%) районе. Стоит отметить, что на протяжении августа 2011г., по сравнению с августом 2010г. уменьшение интереса клиентов наблюдалось к офисам, которые были расположены в Печерском, Дарницком, Шевченковском районах, а увеличение интереса клиентов было характерно для Голосеевского и Соломенского районов.

     Рис. 17 Структура спроса на офисную недвижимость по районам в июле 2011г. и августе 2011г.

     

     Средняя заявленная стоимость аренды офисов в августе 2011г. была на уровне $ 16,72., что на 3,3% ниже средней заявленной цены аренды офисов в августе 2010г., и идентична средней стоимости аренды офисов в июле 2011г.

     Рис. 18 Динамика средней заявленной стоимости аренды офисов (м2)

     

     По  мнению специалистов компании «RealDruzi»  в связи с окончанием сезона отпусков в сентябре 2011г., по сравнению с  июлем 2011г. и августом 2011г. активность на рынке аренды офисных помещений  повысится. Существенных изменений  в структуре спроса и предложения на рынке не ожидается. Средняя заявленная цена аренды в сентябре 2011г., по сравнению с августом 2011г. также существенно не изменится.

Обзор рынка торговой недвижимости

     Сегмент торговой недвижимости остается лидером  по динамике развития среди всех сегментов рынка недвижимости как в Киеве, так и в регионах.

     В первом полугодии 2011 года наблюдались  следующие тенденции:

• Увеличение спроса на качественные торговые объекты, и как следствие снижение уровня вакантности в объектах торговой недвижимости. Среднерыночный показатель уровня вакантности составляет порядка 2%
• Положительная динамика роста ставок аренды  пределах 3%-15%, в зависимости от  объекта, его качественных характеристик(концепция, месторасположение)
• Динамика роста посещаемости объектов профессиональной торговой недвижимости
• Значительно возросла активность ритейлеров.  На рынок Украины, и в первую очередь, Киева, выходят новые операторы, уже работающие в Украине ритейлеры расширяют свое присутствие
• Наблюдался выход на украинский рынок новых международных сетевых операторов, открытие магазинов известных мировых брендов

     О высокой степени развития рынка  и позитивной динамике говорит и  запланированный к вводу в  эксплуатацию в 2012 г. первый в Украине  аутлет-центр.

     В ближайшие пару лет планирует активно развиваться загородные форматы торговой недвижимости. О строительстве масштабных объектов под Киевом уже заявлено несколькими девелоперами. Исходя из строящихся торговых объектов и планируемых к развитию  проектов ТЦ и ТРЦ в Киеве, видно укрупнение форматов объектов.Оживились многие строительные площадки.

     В 1 полугодии 2011 года спрос на торговые помещения  сохранил набранные ранее темпы роста.  Активизировались отечественные сети и международные ритейлеры, на рынок Украины вышли новые торговые операторы.

     Основными потребителями торговых помещений  остались  продуктовые, магазины бытовой техники и электроники; магазины детских товаров, спорттоваров, одежды, обуви, аксессуаров.

     Самую высокую активность проявляли продуктовые  ритейлеры: отрывались магазины под брендами «Фора», «Фуршет», «Перекресток», «Наш край», «АТБ», «Эко-маркет», «Поляна», «Сильпо», «Брусниця».

     Также в лидеры по аренде торговых площадей вышли супермаркеты бытовой техники: «Comfy», «Технополис», «Фокстрот». Магазины цифровых решений «MOYO», «Diawest», «Protoria», мобильной связи «Алло», «Ringoo», косметики и бытовой химии «Ева», «ProStor», «Watsons» продолжат расширение сети и в будущих периодах.

     Очень высокую активность проявляют операторы  банковского сектора, расширяющие  сеть отделений: «Сбербанк России», «Bank of Cyprus», а также сетевые операторы детских товаров («Антошка», «Будинок Іграшок»), одежды, обуви.

     Если  в прошедшем году наибольший спрос  со стороны преодолевших кризисные  явления операторов в основном приходился на Киев, то за первое полугодие 2011 года практически все отечественные, а также более года присутствующие на украинском рынке международные сети активно открывали торговые точки в регионах и городах с населением от 150 000 - 200 000 чел.

     Исключительно на столицу Украины пока направлены взгляды компаний, пришедших на киевский рынок в конце 2010 – начале 2011 г.  В ближайшей годовой перспективе их развитие будет сосредоточено на рынках городов с населением более 1 млн. чел.

     Выход этих компаний на рынки небольших региональных центров можно ожидать не ранее 2013 – 2014 гг. (Marks & Spencer, Gap, Bosco Sport  и р.).

     Вакантные площади в функционирующих торговых центрах варьируются в зависимости  от местоположения объекта,  успешности его концепции, посещаемости.

     На конец 1 полугодия 2011 уровень вакантности колеблется от 1% до 3%.  В качественных ТЦ и ТРЦ, как правило, свободных помещений нет.

     Новые ТЦ, ТРЦ Киева с профессиональной концепцией,  удачным месторасположением,   пешеходной и транспортной доступностью, удобной навигацией, широким ассортиментом и комфортными ценовыми условиями для покупателей, со сформированным положительным имиджем и продуманной политикой позиционирования сегодня заполнены на 97–100 %.

     Вместе  с амбициозными планами экспансии  украинских и мировых сетей фактор дефицита качественных помещений «толкал» ставки аренды вверх на протяжении всего первого полугодия 2011.

     Рост  среднерыночной ставки аренды на помещения  торговой галереи (150 – 250 кв.м) составил порядка 4,68%. На конец полугодия она  находится в среднем на уровне $ 79 за кв. м в мес. (с учетом НДС).

     Ставки  аренды для бутиков и торговых галерей площадью до 250 кв. м на конец 1 полугодия 2011 г. колеблются в диапазоне $ 65 – 200 за 1 кв. м в месяц (в наилучших  с точки зрения дислокации местах).

     Для якорных арендаторов, занимающих площадь  от 1 500 кв. м, ставки аренды остались минимальны: на уровне $ 10 – 25 за  1 кв. м в месяц.

     Наивысшие ставки аренды – для галерей одежды и обуви, небольших площадей в  прикассовых зонах гипермаркетов, вблизи входных групп и навигационных развязок (лифтов, лестниц). В наиболее посещаемых (успешных) объектах ставки аренды достигают $ 220 – 250 за 1 кв. м в месяц.   
       Традиционно самыми низкими ставки аренды являются для якорных арендаторов (продовольственных супермаркетов, магазинов электроники, операторов развлечений) -  арендные ставки значительно ниже.

     Дифференциация  базовой ставки зависит от характеристики месторасположения и концепции  ТЦ/ТРЦ; типа продаваемой продукции (вида услуг) потенциального арендатора; занимаемой площади.

     Все более укрепляется механизм «деления рисков между арендатором и владельцем помещения»: схема фиксированной  минимальной арендной  ставки + % от оборота, который зависит от арендуемой площади и типа продаваемой продукции / услуг  (колеблется от 5% до 15%).  

     Во  вновь заключенных договорах  аренды  фиксируется ежегодная индексация ставок аренды минимум на 10 – 15% в год

     До  конца 2011 года для рынка специализированных торговых помещений будут характерны следующие тенденции:

1. Продолжение процесса расширения сетей отечественных и зарубежных операторов, открытие новых торговых точек в Киеве и регионах Украины.
2. Снижение уровня вакантности действующих торговых объектов.
3. Плавный рост ставок аренды на качественные объекты: в целом до 12-20% по итогам года.

Обзор рынка складской недвижимости

     Рынок складской недвижимости Киева и  области находится на невысоком  уровне, как отмечают экперты. Держаться  более-менее на плаву этому сегменту коммерческой недвижимости помогают стабильные арендные ставки, позволяющие арендаторам подписывать долгосрочные договоры аренды.

     Степень развития рынка складской недвижимости Киева пока находится на относительно не высоком уровне. На сегодняшний день в стадии проекта в Киевском регионе находится 7 объектов складской недвижимости, но, стоит учитывать и тот факт, кто далеко не все проекты реализуются, особенно если речь идет о строительстве складских помещений. Еще 6 объектов сейчас находятся на стадии строительства.

     Сейчас в Киевской области насчитывают порядка 900 тыс. м2 площадей, из них на сегодняшний день потенциально свободными являются 200 тыс. м2.

     Несмотря  на то, что свободные площади сейчас есть, Киеву не достаточно современных  логистических комплексов.

     Одним из плюсов рынка складской недвижимости Киевской области на сегодняшний день является стабильный уровень арендной ставки. Также, стоит отметить, что ее размер значительно ниже, чем в других мировых столицах (в Киеве арендная ставка по объекту формата склад составляет лишь 6.25 дол. США за м2/мес, когда в Москве - 12 дол. США за м2/мес, Санкт-Петербурге – 9.2 дол. США за м2/мес - жто некоторые из цен от заграничных инвесторов). Специалисты компании "Соцмарт" отмечают, что в ближайшем будущем рост арендной ставки ожидается минимальным, он составит около 0.2-0.4 дол. США за м2/мес.

     В 2011 г. ожидается ввод порядка 190 тыс. кв. м новых складских помещений, что практически в два раза превышает аналогичный показатель за 2010 г.

     Новое предложение складских помещений  в I кв. 2011 г. составило 11,660 кв. м в  результате выхода на рынок комплекса класса А «Энергоприбор», расположенного в г. Бровары. Таким образом, совокупное предложение складских помещений для открытого рынка Киева и Киевской области по состоянию на 1 апреля 2011 г. увеличилось до 909 тыс. кв. м.

     Совокупное потребление (take-up) складских помещений в I кв. 2011-го составило порядка 100 тыс. кв. м. При этом чистое поглощение (net absorption) - около 70 тыс. кв. м. Таким образом, спрос на складские помещения практически в шесть раз превысил объемы нового предложения (~ 11,7 тыс. кв. м).

     Примечательно, что два складских комплекса, совокупная площадь которых составляет около 26 тыс. кв. м, были выкуплены для  собственных нужд конечными потребителями. Напомним, в течение прошлого года была зафиксирована только одна подобная сделка.

     Наибольшей  популярностью среди арендаторов  в I кв. 2011 г. пользовались складские  комплексы, расположенные в Бориспольском, Житомирском и Одесском направлениях. Основная доля трансакций была сформирована здесь за счет расширения бизнеса арендаторов, уже занимавших помещения в указанных направлениях.

     По  типу деятельности наиболее активными  арендаторами стали операторы розничной  торговли (45 %), фармацевтические компании (19 %), логистические операторы (12 %) и  дистрибьюторы (8 %).