Анализ рынка жилой недвижимости по городу Москве

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное бюджетное

государственное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Московский государственный университет пищевых  производств»

 

 

Кафедра «Организация производства

и маркетинг»

 

 

Доклад по дисциплине

«Экономика недвижимости» на тему:

«Анализ рынка жилой недвижимости по городу Москве».

 

 

 

Руководитель: проф. Тульская Н.С.

                                                                       Выполнили: студенты гр. 08-Э-2

Андриянов А.Н., Захаров Д.С.

 

 

 

Москва, 2012

Ценам на жилье в Москве в глобальном плане расти практически некуда – стоимость квадратного метра и так близка к максимальным отметкам. Скорее всего, в ближайшие годы рынок недвижимости останется волатильным: под влиянием макроэкономики цены будут то расти, то падать, однако средний уровень стоимости жилья при этом изменится незначительно.

Аномальные  темпы роста цен на жилье в Москве до кризиса во многом объяснялись присутствием на рынке большого количества спекулянтов, скупавших квартиры пачками в надежде на бесконечное подорожание столичного метра. Однако финансовый коллапс 2008-2009 гг., когда «квадрат» провалился примерно на треть, серьезно подпортил инвестиционную привлекательность недвижимости. Даже спустя почти четыре года долларовый индекс стоимости жилья не сумел восстановиться до рекордных показателей 2008 г.: метр среднестатистической квартиры в спальном районе города сейчас стоит около $5 000 против $6 000 c лишним до кризиса. Рублевые цены практически вернулись на докризисный уровень благодаря ослаблению отечественной валюты, но с точки зрения инвесторов такая ситуация означает лишь, что деньги в свое время надо было вкладывать в доллары, а не в квадратные метры.

В общем, в результате кризиса «целевая аудитория» столичного рынка недвижимости поменялась, и цены теперь определяет не инвестиционный спрос, а реальный – со стороны покупателей, желающих приобрести квартиру для проживания, а не преумножения капитала. Но в  отличие от инвесторов, не испытывавших недостатка финансов, обычные люди покупают жилье, крепко затянув пояса, поэтому шальных денег, которые  могли бы обеспечить существенный рост цен на недвижимость, на рынке нет. Более того, даже при нынешнем уровне стоимости жилья представители  среднего класса (о малообеспеченных слоях населения речи вообще не идет) могут позволить себе купить квартиру в Москве, только продав старую и/или взяв ипотечный кредит.

Конечно, увеличение доходов населения и  доступности ипотеки могло бы изменить положение дел, однако существующий макроэкономический пейзаж не предвещает ни взрывного роста зарплат, ни дешевых  жилищных кредитов. При ставке рефинансирования в 8% и доходности по депозитам в районе 7-8% банки никак не могут предоставлять ипотеку не только под западные 2-3%, но и под обещанные отечественными первыми лицами 5-6% годовых.

Сравнение рынков недвижимости Москвы и других стран также не сулит ценам  на жилье серьезного и длительного  роста. Если в 1990-е – начале 2000-х  квартиры в российской столице были явно недооценены, то сейчас Москва по стоимости метра обогнала большинство  европейских и азиатских городов. То есть даже по мировым меркам московскому жилью дорожать особо некуда – рынок и так близок к потолку.

Однако  кратного падения стоимости метра  также не ожидается, даже в случае неблагоприятного развития событий на макроэкономическом фронте - снизу цены подпирает дефицит предложения. В Москве давно строят мало, а наиболее популярный среди покупателей экономкласс из-за дороговизны столичной земли и вовсе практически полностью вытеснен за МКАД.

Впрочем, предпринимаемые федеральными и  региональными властями шаги по разбюрократизации строительной отрасли и вводу неиспользуемых земель в оборот, а также освоение территории «Новой Москвы» могут снять с повестки дня проблему дефицита жилья. Или, во всяком случае, существенно уменьшить ее остроту за счет увеличения объемов строительства. По мнению экспертов, насыщение рынка может привести к коррекции цен примерно на 20-25% в среднесрочной перспективе.

Еще одним фактором, способствующем снижению стоимости «квадрата», должен стать  рыночный налог на недвижимость, введение которого обсуждается уже более 10 лет. Серьезное увеличение расходов на содержание купленного впрок жилья в связи с ростом налогового бремени и стоимости коммунальных услуг заставит инвесторов задуматься о возвращении излишков собственности на рынок или хотя бы о сдаче их в аренду.

В общем, потенциала для серьезного роста  цен на жилье в Москве нет, главным  образом из-за ограниченности платежеспособного  спроса. Поэтому в ближайшие годы постоянного и сильного восходящего  тренда на рынке недвижимости мы, скорее всего, не увидим, несмотря на дефицит  предложения, ограниченные объемы строительства  и инфляцию. Стоимость жилья если и будет расти, то умеренными темпами, не превышающими уровень инфляции, - примерно на 1% в месяц. И вряд ли долго: через полгода-год восходящий тренд под влиянием макроэкономических процессов сменится трендом на понижение, и цены просядут примерно на столько же, на сколько раньше подросли. То есть рынок недвижимости будет волатильным.

Но эксперты отмечают появление на рынке тревожных симптомов. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, ипотека в России продолжает развиваться, хотя и не столь высокими темпами, как хотелось бы. В 2012 г. примерно пятая часть всех сделок на рынке жилья (19-21%) окажется осуществлена с привлечением ипотечных кредитов.

По  данным агентства, за семь месяцев 2012 г. в России было выдано 353 252 ипотечных  кредита на общую сумму 516,9 млрд руб., что в 1,5 раза превышает соответствующие показатели прошлого года как в количественном, так и денежном выражении. Однако, рост стоимости фондирования заставляет банки повышать ставки по ипотеке. С начала года средневзвешенные ставки выросли с 11,6% до 12,2% к июню, хотя затем рост ставок замедлился. Но уже с 1 августа ипотечные ставки повысил Сбербанк, через неделю также поступил DeltaCredit. Правда, АИЖК прогнозирует, что до конца года средневзвешенные ставки не вырастут более чем до 12,5%.

Другие  эксперты рынка настроены более  пессимистично. Увеличение средневзвешенной ставки по рублевым кредитам до 12,3-12,4% уже в сентябре месяц назад  прогнозировали специалисты DeltaCredit. Кроме того, они считают, что этой осенью даже сезонные акции по привлечению клиентов не будут касаться существенного снижения процентных ставок.

Ипотечные ставки до конца года продолжат рост. Часть банков уже трижды пересматривала свои ипотечные ставки, часть банков делала это дважды. По данным банков, входящий поток клиентов снижается, число положительных решений  уменьшается».

По  оценке эксперта, к первому кварталу 2013 г. ставки доберутся до психологически важной отметки в 15% годовых в  рублях. «Все, что выше этого порога, потребителей интересовать не будет. После достижения порогового значения интерес к ипотечному кредитованию снизится, так что банкам и застройщикам придется проводить специальные поддерживающие мероприятия для удержания интереса потребителей хотя бы на нынешнем уровне».

В ближней перспективе рынок ипотечного кредитования из растущего превратится в стагнирующий. Одним из мощных факторов поддержания интереса к ипотеке станут специальные программы со стороны крупных застройщиков. В качестве примера называется ипотечная программа TEKTA GROUP 7,7%. Стандартные процентные ставки Сбербанка России составляют 12% годовых в рублях до регистрации ипотеки и 11% годовых в рублях после регистрации предмета залога. TEKTA GROUP субсидирует любую сделку клиента, выбравшего ипотеку по этой программе. Размер субсидии – 5%. Таким образом, уменьшаются реальные финансовые затраты клиента на обслуживание кредита, как если бы была оформлена ипотека под 7,7% годовых в рублях.

Кредитов  будет выдаваться намного меньше, зато они будут намного ликвиднее. Для потребителей этот факт означает необходимость правильно рассчитывать свои силы при оценке предстоящего кредитного.

Правда, по данным Центробанка и АИЖК, ни о каком кризисе неплатежей по ипотеке говорить не приходится. Доля ипотечных ссуд, не имеющих просроченную задолженность, составляет 94,3% от всего объема ипотечного портфеля. Доля дефолтной задолженности с просроченными платежами от 90 дней и более составила 3,26% по сравнению с 4,58% годом ранее.

Вместе  с тем продолжается рост доли просроченных платежей по валютным кредитам. Как  отмечают в АИЖК, она, в основном, генерируется старыми кредитами, выданными  еще до кризиса, особенно в «экзотических» валютах (швейцарский франк, японская иена). Но за семь месяцев 2012 г. выдача кредитов в иностранной валюте не превысила 1,5% от всего объема выдаваемых кредитов, тогда как в 2007-2008 гг. их доля достигала 15-20%.

С 2011 года инвестиционные покупатели жилой недвижимости практически перестали пользоваться ипотечными кредитами. С 2011 года ипотека растет соразмерно инфляции. Поэтому нет инвесторов, прибегающих к ипотеке, а люди обычно пользуются ипотекой для улучшения своих жилищных условий.

Однако  другие участники рынка жилья  указывают на прямо противоположные  примеры. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», на вторичном рынке жилья за летние месяцы на 30% выросло число ипотечных заемщиков старше 45-50 лет. «Повышенный интерес к ипотеке со стороны граждан этой возрастной категории,  связан с двумя факторами: общей финансовой нестабильностью в мире и планируемой пенсионной реформой. Обычно эти события значительно снижают уровень дохода и соответственно качество жизни, поэтому многие граждане стремятся приобрести «квартиру на старость», которую планируют использовать как источник дополнительного дохода на пенсии или как способ сбережения накоплений.

Для этих целей покупатели чаще всего  выбирают однокомнатные квартиры недалеко от метро в пределах МКАД стоимостью от 4,5 до 5,5 млн руб. Для удобства контроля за сдаваемым жильем в будущем заемщики предпочитают объекты, расположенные в том же районе, что и их основная собственность. Очень часто созаемщиками по кредиту привлекаются родственники. Чтобы обзавестись «доходной квартирой», покупатели используют две наиболее распространенные схемы. Подавляющее число клиентов обращается к риелторам с целью разменять имеющееся жилье большей площади на две квартиры с использованием накоплений и ипотечного займа. Другая часть покупателей просит подобрать вторую квартиру без размена, такие покупки финансируются также за счет собственных средств в размере 1-1,5 млн руб. (первый взнос). При втором сценарии размер ипотечного займа, как правило, составляет 3,5-4 млн руб. И те, и другие заемщики рассчитывают погасить кредит досрочно, используя доход от сдачи жилья в аренду для частичного или полного погашения кредита. Такой способ обеспечения безбедной старости привлекает клиентов своей простотой, так как для того чтобы извлекать ежемесячный доход из своей недвижимости, не требуется знаний гениального стратега или профессионального экономиста. 

Минувший  август не принес ни новой волны  экономического кризиса, ни очередного дефолта. Это снова подтвердило тезис - настоящий кризис приходит неожиданно, когда большинство даже не допускает возможности его появления, как было, к примеру, в 2008 году. А чем больше про кризис говорят и чем активнее готовятся к его возможному появлению, тем меньше шансов для этого появления остается.

Это, конечно же, не означает, что кризис окончательно прошел, напротив, сложная  макроэкономическая обстановка, очевидно, будет сохраняться еще не один год. Будут иметь место периодические  обострения ситуации, по примеру мая-июня этого года. Но чем более осторожную стратегию выбирают все участники  рынка, имея в виду возможный кризис, чем меньше закредитованность компаний и населения, чем меньше раздуты бюджеты, тем меньше будет амплитуда очередных скачков макроэкономических показателей при новом ухудшении обстановки. Именно это мы и наблюдали последние месяцы: снижение цен на нефть и ослабление рубля в мае-июне не идут ни в какое сравнение с обвалами 2008 года, а цены на недвижимость, как и объемы рынка недвижимости, вообще почти не отреагировали на эти потрясения.

Как уже не раз отмечалось, за последние  месяцы долларовые цены на недвижимость в Москве, Подмосковье и России немного просели, а рублевые, напротив, слегка подросли. Это связано с бивалютностью рынка недвижимости Московского региона, а также с ослаблением рубля и ростом курса доллара, имевшими место в мае-июне. Долларовый индекс стоимости жилья снизился со своего пикового значения в конце апреля до середины августа на 7,1%, с уровня 5.333$ за квадратный метр до 4.953$. Это существенно меньше, чем 25%-е падение цен на нефть и 15%-е ослабление рубля в период нестабильности финансовых рынков мая-июня.

Впрочем, к середине августа коррекция цен на квартиры в Москве закончилась. Остаточное снижение среднего значения индекса стоимости жилья в столице за август к среднему значению за июль составило чуть более 1%. Однако следует помнить, что это, по сути, изменение цен с середины июля по середину августа. А с середины августа более динамичный еженедельный индекс стоимости уже развернулся вверх и 2 последние недели месяца показывал прирост. Таким образом, отсутствие новых макроэкономических потрясений в августе позволило рынку недвижимости полностью оправиться от событий мая-июня и встретить новый деловой сезон умеренным ростом на уровне инфляции. Как не раз отмечали специалисты, рост цен на недвижимость темпами инфляции или в пределах 1% в месяц является наиболее естественным состоянием, к которому сейчас и пришел рынок.

Динамика  стоимости жилья по типам квартир  и географии также в большей  мере характерна для разворота рынка. Наибольшие «минусы» наблюдаются в  более дорогих и более инертных сегментах, хотя, конечно же, есть и  исключения. Так, коррекция цен в  августе в дорогом сегменте составила 2,4%, что более чем вдвое больше средней по рынку. По комнатности квартир в наибольшем минусе оказались многокомнатные квартиры, а в наименьшем – однокомнатные квартиры. По типам жилья хуже рынка в августе показала себя «старая элита» – сталинские дома, дома ЦК, а также старые панельные пятиэтажки. Лучше рынка – современные монолитно-кирпичные дома.