Обзор регионального рынка  недвижимости

     Рынок вторичного жилья в регионах сейчас стабилен. Количество сделок уменьшилось, и в среднем по крупным городам оно колеблется от 400 до 600 в месяц. Самые активные города по купле-продажи вторички - Одесса, Львов, затем – Харьков, Днепропетровск и Донецк. Наибольшим спросом сейчас пользуются квартиры в ценовом диапазоне от $30 до $70 тыс.

     Что касается предложения, то больше всего квартир продают в Одессе (2750 предложений), за ней следует Донецк (2500 предложений), а также Харьков и Днепропетровск (1250 и 1000 предложений соответственно).

     По  данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), в I квартале 2011 года количество выставленных на продажу объектов выросло в Одессе и Днепропетровске, в других крупных городах продают менее активно. Почти в два раза, по сравнению с предыдущим годом, упало количество выставленных на продажу квартир в Харькове и Донецке.

     Средняя стоимость однокомнатной квартиры в крупных городах Украины, по данным риелторов, колеблется от $25 до $28 тыс. Недорогие квартиры предлагают в Харькове, где однокомнатное жилье с удобствами можно приобрести за $20 тыс. Есть и варианты за $13 тыс., в 10 минутах езды на маршрутке от ст. метро «Советская».

     Самые дешевые предложения по квартирам  из рассматриваемых региональных центров - в Днепропетровске, здесь можно  найти предложения по $10 тыс. За эти деньги риелторы предлагают однокомнатную квартиру в 4-х этажном доме на 4-м этаже. Дом находится в отдаленном от центра районе («до центра далековато, минут 40 ехать»). Дом 1941 года постройки, рядом продаются еще три квартиры по той же стоимости. Удобства на улице, но есть электроплита «Состояние ветхое, но жить можно».

     В регионах есть квартиры от $20-25 тыс., но все, что ниже этих сумм, как правило, является проблемным жильем: либо в  плохом состоянии, без ремонта, либо с неоформленными, проблемными документами на право собственности.

     Харьков

• Максимальная стоимость – 115 тыс. у.е. (3-комнатные квартиры)
• Минимальная стоимость – 13 тыс. у.е. (1-комнатные квартиры)
• Средняя стоимость 1-комнаной квартиры – 34,5 тыс. у.е.

     Как сообщили в консалтинговой компании SV Development, за период с 08 по 14 июня 2011 г. средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир на вторичном рынке в Харькове выросла на 0,10% ($1) до $1 029 за кв.м. Cамым дешевым оставался Орджоникидзевский район, со средним показателем $891/кв.м., самым дорогим Киевский район, где средняя цена продажи составила $1 279/кв.м.

     Донецк

• Максимальная стоимость – 150 тыс. у.е. (3-комнатные квартиры)
• Минимальная стоимость – 11,5 тыс. у.е. (1-комнатные квартиры)
• Средняя стоимость 1-комнаной квартиры – 31 тыс. у.е.

     За  неделю с 08 по 14 июня 2011 г. средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир на вторичном рынке в Донецке  снизилась на 0,09% ($1) до $1 162 за кв.м. Самым  дешевым оставался Петровский район, со средним показателем $751/кв.м., самым дорогим - Ворошиловский район, где средняя цена продажи составила $1 451/кв.м.

     Днепропетровск

• Максимальная стоимость – 134 тыс. у.е. (3-комнатные квартиры)
• Минимальная стоимость – 10 тыс. у.е. (1-комнатные квартиры)
• Средняя стоимость 1-комнаной квартиры – 26 тыс. у.е.

     Состоянием  на 14 июня 2011 г. средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир на вторичном  рынке в Днепропетровске выросла  на 0,17% ($2) до $1 152 за кв.м.

     При этом самым дешевым оставался  Ленинский район, со средним показателем $888/кв.м., самым дорогим - Жовтневий район, где средняя цена продажи составила $1 383/кв.м.

     Одесса

• Максимальная стоимость - 112 тыс. у.е. (3-комнатные квартиры)
• Минимальная стоимость - 18 тыс. у.е. (1-комнатные квартиры)
• Средняя стоимость 1-комнаной квартиры – 41 тыс. у.е.

     Как сообщили в консалтинговой компании SV Development, за период с 08 по 14 июня 2011 года средняя цена продажи 1-3 комнатных  квартир на вторичном рынке в  Одессе стабилизировалась до $1 474 за кв.м.

     Самым дешевым оставался Поселок Котовского, со средним показателем $1 169/кв.м., самым дорогим - Приморский район, где средняя цена продажи составила $1 687/кв.м.

     Львов

• Максимальная стоимость - 260 тыс. у.е. (3-комнатные квартиры)
• Минимальная стоимость - 15 тыс. у.е.
• Средняя стоимость 1-комнатной квартиры - 28 тыс. у.е.

Обзор рынка загородной недвижимости

     Первая  половина нынешнего года, вопреки  ожиданиям застройщиков, оказалась  для рынка коттеджных городков провальной. Просмотров было очень мало — в два раза меньше, чем в прошлом и позапрошлом кризисных годах. Но даже столь малое количество потенциальных клиентов не спешили покупать загородное жилье — сделок весной практически не было. Видимо, поэтому уже в начале лета на всех трассах крупных мегаполисов запестрели рекламные щиты с объявлениями о продаже домиков. Судя по ним, дом в 15-километровой пригородной зоне можно было купить по «беспрецедентной» акции со скидкой от 10 до 50%.

     «Застройщики  действительно существенно снизили  цены по сравнению с докризисными,  -подтверждает глава Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко. - Сегодня вполне реально найти дом в коттеджном городке под Киевом по $700—800 за «квадрат». Если пересчитать квадратуру, то цена домовладения площадью 150 квадратных метров получается ниже, чем стоимость трехкомнатной хрущевки в столице. Точно такая же ситуация возле других городов-миллионников. Поэтому ближе к концу лета на коттеджные городки в Украине опять появился спрос.

     По  мнению эксперта, этот спрос характеризуется  сезонностью: традиционно пригородные  резиденции люди присматривают в летне-осенний период. Однако некоторые аналитики рынка видят здесь и другую причину. Экономический кризис, невысокий уровень доходов населения, а также фактическое отсутствие полноценной ипотеки переориентировали желающих купить недвижимость в столице или других крупных городах страны. Сегодня семья с двумя детьми уже не ищет городскую квартиру, а присматривает отдельный домик или таунхаус в пригороде. Так что интерес у людей растет. Однако на рынок это практически не влияет, потому что спрос до сих пор не стал платежеспособным.

     Сегодня украинское предложение коттеджных городков не отвечает запросам большинства  потребителей. Большинство домов, которые выставлены на продажу, были спроектированы и заложены еще перед кризисом. В 2006- 2007 годах застройщики рассчитывали, что население будет покупать большие дома, поэтому львиная доля коттеджей, которые предлагают девелоперы клиентам, по метражу превышают за 250 «квадратов». Стоят они, естественно, как престижные квартиры, поэтому в так называемых элитных городках не распродано и десятой части построек.

     По  информации участников рынка, около 70% всех коттеджных городков Украины застроено  большими усадьбами. При этом цена «квадрата» в таких домах вопреки логике на порядок выше, чем в бюджетных  малометражках. Согласно мониторингу компании ARPA Real Estate, средняя стоимость коттеджей бизнес-класса в организованных городках Киевской области составляет $1239 за квадратный метр. Сами застройщики объясняют это высоким качеством зданий и хорошим ремонтом, развитой инфраструктурой и близостью городка к столице.

     Спросом у рядовых украинцев пользуются вовсе не престижные усадьбы сразу  на выезде из мегаполиса. Чаще всего  люди спрашивают о домах площадью 100-150 квадратных метров, стоимостью до $100 тыс. Причем практически все покупатели, решившиеся на приобретение загородного коттеджа, предпочитают готовое или почти готовое жилье с работающей инфраструктурой. А за такие деньги искать подходящий вариант придется еще очень долго. Коттеджные городки, в которых дома отвечают таким запросам, начали строить сравнительно недавно. Цена на них, конечно, невысокая, но вот заселиться в новое загородное жилье сегодняшний покупатель сможет не раньше, чем через пару лет.

     По  прогнозам, к концу осени коттеджи подешевеют еще на 5—10%, в зависимости от месторасположения и степени готовности. Больше всего «просядут» в цене проекты на начальном этапе реализации. Кроме того, предложение будет увеличиваться: уже сегодня известно как минимум пять концепций строительства новых коттеджных городков, с которыми девелоперы планируют выходить на рынок в конце этого — начале следующего года. Конкуренция послужит стимулом к дальнейшему снижению цен. А лучшим временем для покупки загородного жилья специалисты в один голос называют будущую зиму.

     Альтернативой готовому дому может стать покупка земельного участка. Сегодня все больше людей склоняются к длительному, но менее затратному процессу самостоятельного строительства жилья. 

     Таб. 8 Стоимость жилья  в коттеджных городках

Обзор рынка офисной  недвижимости

     Покупка кв. м офиса в хорошем БЦ в  центре или приближенном к центру районам, по данным аналитиков, сегодня  обойдется минимум в $1,7-1,8 тыс., а скорее – в $2,5 тыс. и выше. Одни из самых дорогих предложений подобного рода расположены в особняках на Воздвиженке и обходятся примерно в $4 тыс. за кв. м. Правда, поскольку большинство площадей находятся в жилом фонде, дополнительно придется потратиться еще и на их перевод в нежилой.

     В сегменте непрофессиональной офисной недвижимости предложение по продаже несколько увеличилось, т.к. уровень конкуренции ее собственников весьма высок. Это привело к тому, что они не могут выручить за аренду те суммы, на которые рассчитывают, и оказываются вынуждены делать скидки. Как следствие, увеличился срок окупаемости помещений. Если раньше он составлял 10 лет, то сегодня – 15-20.

     Отмечается  рост интереса к приобретению коммерческих объектов – в среднем, более чем на 30%. Разброс цен на офисы очень большой. Например, самую скромную квартиру на окраине, переоборудованную под офис или другой коммерческий объект можно приобрести по цене от $1,3 тыс. за кв. м. А стоимость офисов в центре (особенно фасадных) может достигать $30-40 тыс. за кв.м.

     Таб. 9 Стоимость аренды и продажи непрофессиональных офисных площадей

     В августе 2011 года стоимость аренды столичных  офисных помещений снизилась  на 3,3% по сравнению с аналогичным  периодом 2010 года. Наибольшим спросом  в августе 2011г. пользовались небольшие  офисные помещения площадью от 26 до 150 кв. м, расположенные в Печерском, Шевченковском и Голосеевском районах столицы. 

     В структуре предложения офисной  недвижимости по районам преобладали  офисные помещения, расположенные  в центральных районах Киева: