Статистическое изучение структуры и динамики цен жилья на рынке недвижимости города Благовещенска

1.4    Анализ рынка недвижимости города Благовещенска

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости имеет следующие особенности:

1) рынок недвижимости прежде всего, локальный рынок, т. е. существует в рамках определенного территориального образования. На него влияет общая макроэкономическая, социальная, политическая ситуацию, но развитие рынка недвижимости существенно различается даже в рамках региона;

2) индивидуальность ценообразования. В отличие от других рынков, где сталкивается множество покупателей и продавцов товары продаются по одинаковой цене. На рынке недвижимости друг другу противостоят два субъекта – продавец и покупатель. Совершение сделки является результатом столкновения их интересов, их оценки объекта, их ожиданий. Цена, по которой продается объект, также уникальна как сама сделка.

3) высокий уровень трансакционных издержек, т. е. издержек, необходимых для осуществления сделок с недвижимостью. Они включают: издержки поиска информации; издержки ведения переговоров и заключения контрактов; издержки, связанные с оценкой объекта; издержки спецификации и защиты прав собственности; издержки оппортунистического поведения.

4) Многообразие рисков, связанных с реализацией сделок с недвижимость.

5) низкая ликвидность объектов недвижимости. Здесь понятие ликвидность означает скорость превращения какого-либо актива в наличные деньги. По сравнению с иными активами недвижимое имущество требует больше времени для его реализации.

На сегодняшний день, рынок недвижимости города Благовещенска представлен такими строительными компаниями как «АмурСтрой», «БлаговещенскСтрой», «Россия» и другими.

Объем работ, выполненных по виду деятельности "строительство", в 2006 году составил 15,1 млрд. рублей, или 99,5 % к уровню 2005 года. В 2006 году на территории области организациями всех форм собственности построено 1837 квартир общей площадью 137,8 тыс.кв. метров, или 110 % к уровню 2005 года. Рост введенного жилья произошел за счет сдачи в эксплуатацию жилых домов крупными застройщиками ООО "Россия", ЗАО "Амурская нефтяная компания", ЗАО "АмурСтрой" и другими. В 2005 году по сравнению с 2004 годом ввод жилья увеличился на 56,5 %.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в 2007 году составил 21,8 млрд. рублей, или 110 % к уровню 2006 года. За 2007 год объем введенного жилья по сравнению с 2006 годом увеличился на 22,5 %. На территории области организациями всех форм собственности построено 2636 квартир общей площадью около 170 тыс.кв. метров. Более 40 % всей введенной площади жилья в области в 2007 году построено крупными застройщиками: ЗАО «Амурская нефтяная компания», ООО «Россия», ООО «КСК Хуафу», ЗАО «АмурСтрой», ОАО «БлаговещенскСтрой».

Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в январе-августе 2008 года составил 17597,3 млн. рублей, или 117,5 % к уровню января-августа 2007 года. На территории области организациями всех форм собственности построена 801 квартира общей площадью 57,8 тыс.кв. метров, или 108,2 % к уровню января-августа 2007 года /11/.

Таблица 2 – Ввод в действие жилых домов

в квадратных метрах

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

2        СТАТИСТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ЦЕН КОМПАНИИ «АмурСтрой» ИНДЕКСНЫМ МЕТОДОМ

2.1    Группировка проданных квартир по цене одного квадратного метра

Одной из известных компаний на рынке недвижимости города Благовещенска является строительная компания «АмурСтрой», предоставляющая услуги по строительству жилых и нежилых помещений, сдачу объектов в пользование. Основываясь на данной компанией информации, рассмотрим структуру и динамику цены одного квадратного метра жилья на рынке недвижимости города Благовещенска.

Для того чтобы получить результаты, по которым можно выявить состав данной совокупности, её характерные черты и свойства типичных явлений, а также взаимосвязь и закономерности необходимо использовать группировку.

Сгруппируем данные, так что признаком будет являться цена за квадратный метр, а фактором (частотой) количество проданных квадратных метров, как приведено в таблице 3.

Таблица 3 – Цена одного квадратного метра

Полученная таблица наглядным образом показывает данные о значении цены одного квадратного метра соответствующей определённому промежутку времени. Так как данные сгруппированы поквартально, то значения цены в каждом периоде представляют среднюю цену квадратного метра за три месяца, составляющих квартал.

2.2    Анализ средней цены одного квадратного метра и её варьирование

Для того чтобы иметь определённое представление об изменении цены квадратного метра, а также рассчитать показатели вариации, используемые при дальнейшем анализе, необходимо рассмотреть среднюю цену одного квадратного метра.

Используя формулу (1) средней арифметической взвешенной, рассчитаем среднюю цену одного квадратного метра для периода с 3 квартала 2007 года до 3 квартала 2008 года:

тыс. руб.

              Средняя цена одного квадратного метра на жильё за период с 3 квартала 2007 года по 3 квартал 2008 года составляет 30,51 тысяч рублей.

Рассчитаем основные показатели вариации: размах колебаний, дисперсию, среднее квадратическое отклонение и коэффициент вариации цен. На основе которых можно сделать вывод о степени колеблемости отдельных значений цены относительно её средней величины и сказать какова эта колеблемость: большая, либо маленькая.

По формуле (4) определим размах колебаний:

тыс. руб.

Размах изменения значения цены одного квадратного метра за период с 3 квартала 2007 года по 3 квартал 2008 года составляет 25 тысяч рублей.

По формулам (5) и (9) определим среднее линейноё отклонение и значение дисперсии:

тыс.руб.

              Значит, индивидуальное значение цены отличается от среднего на 5,51 тысячу рублей, а квадрат отклонения по изучаемой совокупности от ранее найденного значения средней цены квадратного метра составляет 50,4 тысячи рублей.

Тогда, используя формулу (6) получим, что среднее квадратическое отклонение примет значение:

тыс.руб.

То есть среднее отклонение всех значений изучаемой совокупности от обшей средней цены равной 30,51 тыс.руб. в среднем колеблется на значение равное 7 тыс.руб.

              Для того чтобы определить степень вариации, то есть однородность состава совокупности рассчитаем коэффициент вариации (формула (7)):

%

Так как коэффициент вариации равен 22,9 %, то есть 0,229 доли, то можно сделать вывод, что совокупность относительно однородна.

2.3    Анализ динамики цен одного квадратного метра за последние 5 кварталов. Метод аналитического выравнивания

Для того чтобы проанализировать изменение во времени цены квадратного метра, то есть её динамику рассчитаем абсолютные приросты, темпы роста, темпы прироста, абсолютное значение одного процента и их средние за период продаж квартир с третьего квартала 2007 года по третий квартал 2008 года.

              Используя формулы (13), (14), (19) найдём значение прироста в базисном и абсолютном выражениях, а также их среднее значение соответственно. При этом принимая за базисный период во всех последующих расчётах значение третьего квартала 2007 года.

              Базисный абсолютный прирост:

тыс.руб.

тыс.руб.

тыс.руб.

тыс.руб.

              Цепной абсолютный прирост:

тыс.руб.

тыс.руб.

тыс.руб.

тыс.руб.

              Тогда абсолютное среднее значение прироста равно:

тыс.руб.

              С помощью формул (15), (16), (20) рассчитаем базисные и цепные темпы роста и его среднее значение:

Базисный темп роста:

%

%

%

%

Цепной темп роста:

%

%

%

%

Средний темп роста:

%

              На основе формул (17) и (21) найдём темпы прироста цены одного квадратного метра за период с третьего квартала 2007 года по четвёртый квартал 2008 года соответственно:

              Базисные темпы прироста:

%

%

%

%

              Цепные темпы прироста:

%

%

%

%

              Среднее значение темпов прироста составляет:

%

              Зная цены за квадратный метр по кварталам, можем рассчитать абсолютное значение одного процента (формула (18)), а также его среднее значение за все представленные кварталы (формула (22)):

тыс.руб.

тыс.руб.

тыс.руб.

тыс.руб.

тыс.руб.

Для наглядного рассмотрения полученных результатов занесём их в таблицу.

Таблица 4 – Показатели динамики цены одного квадратного метра жилья