Инфраструктура рынка недвижимости

Инфраструктура рынка недвижимости представляет собой вспомогательные, технологические, организационные, экономические и другие процессы, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, их распределение в

рыночной среде. Носитель инфраструктурных функций – инфраструктурная база, т. е.

совокупность профессиональных и институциональных участников рынка недвижимости.

Уровни инфраструктуры различны:

народнохозяйственный – макроуровень (на уровне национального рынка недвижимости);

региональный (рынок недвижимости отдельного региона);

локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);

объектный (отдельный объект недвижимости).

В процессе формирования инфраструктуры рынка недвижимости выделились

четыре подхода:

инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);

трансакционный (психолого-поведенческий);

рыночный и макрорыночный (рассматриваются с точки зрения специалистов по

теории рыночной экономики);

социальный (с точки зрения общественных деятелей).

С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка

недвижимости – это набор механизмов профессиональной деятельности, обеспечивающих

распределение достоверной информации об объектах недвижимости между различными

категориями потребителей. Основные задачи:

1. Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости

системными аналитиками с участием профессионалов-практиков.

2. Создание исследователями рынка недвижимости с участием специалистов в

области информационных технологий единого информационного пространства рынка

недвижимости и обеспечение его информационной открытости.

3. Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам

недвижимости и профессиональной деятельности на рынке недвижимости; разработка

инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке

недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок

недвижимости, при инициативном участии и контроле саморегулируемых общественных

объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций).

4. Формирование банков данных эталонных технологий деятельности на рынке

недвижимости и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников

рынка недвижимости (выполняют общественные профессиональные объединения,

коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).

С точки зрения трансакционного подхода инфраструктура рынка недвижимости –

это набор механизмов, обеспечивающих наименее затратный доступ участников рынка

недвижимости к необходимым ресурсам.

Применительно к рынку недвижимости, трансакционные издержки – это все издержки, связанные с созданием, обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы.

Основные задачи:

1. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации (ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав, применения санкций к нарушителям). Эти задачи решают руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.

2. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости для координации

действий участников рынка недвижимости, исследования и анализа, контроля и

регулирования на рынке недвижимости.

3. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов

взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в

профессиональной среде.

Методологический подход рассматривает инфраструктуру рынка недвижимости как

набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые

рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных

свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффективные решения отведенного ей круга задач. Основными задачами при этом являются:

1. Создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования

рынка недвижимости, выявление путей, способов и средств реформирования и развития

рынка (осуществляют исследовательские подразделения саморегулируемых общественных объединений при участии профессионалов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации рынка недвижимости).

2. Создание специализированных государственных саморегулируемых общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости: органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости; специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий; саморегулируемых общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости; образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов

реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

Ограниченность этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свойственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере отследить глубокие закономерности осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости.

С точки зрения социального подхода инфраструктура рынка недвижимости – это набор механизмов для эффективного решения социальных задач по созданию и потреблению полезных свойств объектов недвижимости. Основные задачи:

развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;

создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических

норм всеми участниками рынка недвижимости, защитой их прав и интересов.

Ограниченность социального подхода заключается в том, что нацеленность на интересы населения может привести к экономической несостоятельности выработанных рекомендаций и нанести вред самому населению. Так, система дотирования эксплуатации

жилья для всех категорий проживающих приводит к катастрофическому состоянию инженерной инфраструктуры городов и жилых объектов недвижимости. Декларирование

жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования создает

социальную напряженность.

Только комплексный подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность. В основе комплексного подхода лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и социальной составляющих инфраструктуры рынка недвижимости как элементов единой, целостной системы институтов рынка недвижимости.