Ценообразование на рынке недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

стр

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Сущность  рынка недвижимости………………………………………………4

2. Ценообразование  и ценообразующие факторы………………………………6

Заключение……………………………………………………………………….11

 

      Введение 

     Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

     При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так  или иначе связаны жизнь и  деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

     Основными физическими признаками недвижимости как товара являются:

     уникальность  и неповторимость;

     стационарность;

     длительность создания и долговечность.

 

      1. Сущность рынка недвижимости 

     «Рынок  недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

     Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

     Национальный  рынок недвижимости представляет собой  совокупность региональных и локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

     Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:

• информация о ценах, спросе и предложении;
• посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;
• свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
• перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.

     С точки зрения предпринимательской  и коммерческой деятельности рынок  недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства и недостатки. 

     

     Рис.1. Достоинства и недостатки рынка недвижимости 

     Рынок недвижимости является составной частью рыночного пространства. На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».

 

      2. Ценообразование и ценообразующие факторы 

     В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.

     Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

     Помимо  всего вышесказанного, существует и  другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

     Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже – покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

     Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла создания недвижимости слабо от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главным образом, спросом. Это видно особенно при установлении цен на землю.

     В условиях рыночной экономики ценообразование  во внешней торговле, также как  и на внутреннем рынке, осуществляется под воздействием конкретной рыночной ситуации.

     Формирование  цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов:

     • макроэкономические факторы;

     • микроэкономические факторы;

     • социальное положение в регионе.

     Макроэкономические  факторы характеризуют экономические  условия в стране. К макроэкономическим факторам относят:

     • валовой внутренний продукт (ВВП);

     • уровень инфляции;

     • ставки доходности по финансовым инструментам;

     • деньги на руках у населения;

     • доходы населения;

     • уровень занятости трудоспособного  населения;

     • состояние торгового баланса;

     • индекс потребительских цен на товары и услуги.

     В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста  инфляции национальной валюты и темпа  прироста ВВП (обычно около 1–3%).

     Состояние российской экономики сильно зависит  от экспорта продукции топливно-энергетического  комплекса. Один процент населения  занятого в нефтяной и газовой  промышленности приносит четвертую  часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту или спаду цен на рынке недвижимости.

     Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России.

     Определяющее  значение при оценке недвижимости имеют  макроэкономические факторы. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими факторами.

     Микроэкономические  факторы описывают экономическое положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующие факторы:

     • общая экономическая ситуация в регионе;

     • темпы развития региона;

     • диверсификация занятости работоспособного населения;

     • инвестиционный поток.

     Темпы экономического роста в Санкт  – Петербурге держатся на уровне общероссийские показателей.

     Социальное  положение в регионе характеризуются следующими факторами:

     • доля трудоспособного населения  в общей численности населения;

     • миграционные потоки;

     • демографическая ситуация;

     • уровень безработицы в регионе.

     К внутренним факторам рынка недвижимости относят:

     • институциональные факторы;

     • динамичность (инерционность) рынка;

     • динамика объема и соотношение спроса и предложения;

     • соотношение цен первичного и  вторичного рынка;

     • информационная обеспеченность и открытость рынка.

     Институциональные факторы, влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:

     • государственное регулирование;

     • налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью.

     Правительственное регулирование заключается в  издании нормативных актов формирующих  правовое поле для рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействия законодательных актов на функционирование рынка недвижимости является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой – ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут. Как следствие, на период выработки обходных механизмов, наблюдалось снижение предложения на первичном рынке. В целом принятием закона о долевом строительстве обусловлено около 20% в происшедшем в 2005 году повышении цен на первичном рынке.

     Региональные  органы также могут принимать  отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

     Рынок недвижимости отличается инерционностью. Это связано с тем средний срок экспозиции составляет около двух-трех месяцев. В связи с этим тенденции на рынке недвижимости получают свое отражение в изменении средней цены не раньше чем через 2 месяца.

     Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

     • платежеспособностью населения;

     • изменением во вкусах и предпочтениях  населения.

     В России рынок недвижимости характеризуется  наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10–15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.