Формирование цен на рынке недвижимости

 

МОСКВА

2010

СОДЕРЖАНИЕ 
 

Введение..................................................................................................................3

Глава 1: Понятие, структура и этапы развития рынка недвижимости в РФ.............................................................................................................................5

   1.1: Структура рынка недвижимости.............................................................7

   1.2: Этапы развития рынка недвижимости в России..................................9

   1.3: Факторы, определяющие формирование цен на недвижимость в России…………………………………………………………………………….13

Глава 2: Предпосылки и причины возникновения мирового финансового кризиса 2008г, и его проявление в РФ……….………….......16

   2.1: Финансовые кризисы - предпосылки и условия….........……….......16

   2.2:Причины возникновения и проявления текущего мирового финансового кризиса……………………………………………………..........17

   2.3:Проявление Мирового финансового кризиса в России......................21

Глава 3: Влияние мирового финансового кризиса 2008г на ценообразующие факторы на рынке недвижимости...................................24

   3.1: Влияние кризиса на наличие свободных средств и доступность кредитов для физических и юридических лиц...... .......................................24

   3.2:Влияние кризиса на выгоду вложения средств в недвижимость.....27

   3.3: Влияние кризиса на потребность строительных компаний в оборотных средствах, доступность кредитов, и объем предложения на рынке недвижимости..........................................................................................29

    3.4:Сравнение Мирового Финансового Кризиса 2008-2010г с Кризисом 1998г.......................................................................................................................31

Заключение...........................................................................................................34

Список  использованной литературы..............................................................37 

ВВЕДЕНИЕ 

       Данная  курсовая работа направлена на изучение динамики цен на недвижимость в условиях Мирового Финансового кризиса 2008 года. В условиях Мирового Финансового  Кризиса произошло сокращение реальных доходов граждан (4-5% от 2008г), их возможность вовлекать ипотечные кредиты, возросла безработица(с 6.5% в 2008г до 8.9%), а так же желание физических и юридических лиц инвестировать в недвижимость. Как следствие сократился спрос на недвижимость при неэластичном предложении. Исходя из вышесказанного, рассмотрение факторов, влияющих на предложение и спрос недвижимости и составление примерного прогноза на будущее является как никогда актуальным.

       Объектом  исследования данной курсовой работы является цены на недвижимость в Российской федерации в условиях Мирового Финансового  Кризиса 2008 года. Предметом курсовой является динамика цен на недвижимость в Р.Ф. в условиях кризиса.

       Цель  данной работы: изучить структуру рынка недвижимости, этапы его развития, а так же предпосылки и причины возникновения мирового финансового кризиса, проанализировать динамику цен на недвижимость, и составить прогноз на будущее. 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 1: ПОНЯТИЕ, СТРУКТУРА И ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РФ 
 

       С переходом от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться  новый сектор экономики России –  рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности  в СССР" признал понятие частной  собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский  кодекс РФ 1994 года, Градостроительный  кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных  участков, зданий и сооружений и  их обособленных частей - помещений.

       Для начала дадим определение недвижимости. Согласно 130 статье Гражданского Кодекса Р.Ф.:

       “К  недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения…”

         Недвижимое имущество занимает  центральное место в любом  общественном устройстве, выполняя  одновременно две важнейшие функции:  средства производства и предмета  личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и  т.п. С объектами недвижимости  тесно связано экономическое  и правовое регулирование государством  различных сфер жизни общества  и материального производства.

       Основной, базовый объект недвижимости – земля  имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она  представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.2.1). 

       Недвижимое  имущество как товар – это  объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности  и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

       Недвижимое  имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

       В свою очередь, рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка (процессов производства, потребления, обмена объектов недвижимости и управления рынком), и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).  

       1.1 Структура рынка  недвижимости 

       В соответствии с приведенным выше определением, структура рынка включает:

       ·   субъекты рынка недвижимости

       ·   процессы функционирования рынка недвижимости

       ·   механизмы (инфраструктуру) рынка недвижимости

       ·  объекты недвижимости

       Рассмотрим более углубленно каждый элемент сруктуры:

       1) Субъекты рынка  недвижимости - Субъектами рынка недвижимости являются продавцы (арендодатели), покупатели (арендаторы), а так же институциональные и неинституциональные профессиональные участники (брокеры, оценщики недвижимости, банкиры, редевелоперы, федеральные земельные органы и т.д.)

         2) Процессы функционирования рынка недвижимости - процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком. Различаются следующие процессы: создание развития объекта недвижимости; срганизация системы развития недвижимости; развитие территорий; создание (развитие) объекта недвижимости; использование (эксплуатация) объекта недвижимости;организация эксплуатации и управления недвижимостью; управление объектом; товарный оборот объектов недвижимости; организация системы товарного оборота недвижимости; передача прав (правомочий )собственности на объект недвижимости и регистрация сделки; финансирование товарного оборота недвижимости; управление рынком; исследование рынка; формирование и развитие рынка; контроль и регулирование.

       3) Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка. Во-первых, социальный механизм, включающий в себя: законодательную и нормативную базы рынка, систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов. Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя: систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков). В третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя: эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий, стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий, единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка, законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости, нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости, банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости. В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

       4) Объекты недвижимости - см. ст.130 Гражданского Кодекса Р.Ф. приведенную выше. 

1.2 Этапы развития  рынка недвижимости  в России 

       Развития  рынка недвижимости проходит в несколько  этапов:

1. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991–1995 годы

       Для него характерна стадия первоначального  накопления капитала. Отношения между  участниками рынка еще не оформлены  и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем  зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога. Отсюда и многочисленные махинации  с приватизационными чеками, и  финансовые пирамиды, и пр. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже  не действуют, а новые еще не написаны.

       Граждане, не представляющие, как жить по законам  рынка, с легкостью впитывают  любую информацию. Появившиеся рекламные  ролики и макеты вызывают интерес  и доверие. Обыватель еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Она в этот период проста и незамысловата. Удивительно, что  сделанная далеко не профессионально, основанная на ярких, кричащих цветах и лозунгах реклама тем не менее  запоминалась и действовала на потребителя  безотказно. Причина ее эффективности  — в новизне и относительно малом количестве. Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости.

       Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало  спрос. По сути, потреблялось все, что  предлагалось. Конкуренция на рынке  предложения была слишком мала, а  потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а следовательно, хороших  продаж, не прибегая к особым маркетинговым  уловкам и рекламным трюкам. 

2. Период относительного затишья и осторожности: 1995–1998 годы

       Передел собственности входит в завершающую  стадию. Страна оправляется от потрясших  ее в предыдущие годы кризисов и  катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся  для многих обманной приватизации и  т. д. Народ, наученный на собственных  ошибках, к рынку относится с  некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее.

       Начинает  развиваться новая законодательная  база — основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие  правила игры. Желающих инвестировать  в строительство немного —  эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде  недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка  так называемых избранных — преуспевающих  за счет нажитых доходов новых  русских. Если кто и может позволить  себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения — все  самое дорогое. Рынок недвижимости существует скорее всего за их счет.

       Появилось понятие элитной недвижимости —  эксклюзивных, необычных для массово-панельной Москвы проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать.

       В отношении обоих рынков — и  недвижимости, и рекламного — назрела  необходимость развиваться в  направлении повышения профессионализма, серьезного и ответственного подхода  к клиенту.