Изучение инфраструктуры рынка недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ	4
ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ КОМПОНЕНТЫ	6
1.1 Сущность инфраструктуры рынка недвижимости	6
1.2 Основные  компоненты инфраструктуры рынка  недвижимости	11
1.3 Связь между  инфраструктурным обеспечением  и эффективностью рынка недвижимости. Проблемные вопросы организации инфраструктуры рынка недвижимости	14
АНАЛИЗ ИНФРАСТРУКТУРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ Г. ЧЕЛЯБИНСКА	19
2.1 Анализ ситуации  на рынке офисной и коммерческой  недвижимости Челябинска в 1 квартале 2012 года	19
2.2 Анализ рынка  вторичной жилой недвижимости  г. Челябинска (по состоянию на  декабрь 2011 г.)	22
2.3 Анализ рынка  коммерческой недвижимости г.  Челябинска (по состоянию на 2012 г.) в различных типах домов	23
2.4 Анализ загородной  недвижимости г. Челябинска (по состоянию на 2011 г.)	25
2.5 Итоговый  анализ рынка недвижимости г.  Челябинска и Челябинской области  за 2011 год и прогноз на 2012 год	26
ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ И ЗАДАЧИ РЕФОРМИРОВАНИЯ ИНФРАСТРУКТУРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ (В ЧАСТНОСТИ Г. ЧЕЛЯБИНСКА)	28
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	31
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ	35

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В условиях преобразования общественного строя в России, развертывания и укрепления системы  рыночных отношений начал формироваться  новый сектор экономики – рынок  недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения.

Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую  функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает перспективой развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. они дают все большую отдачу со временем.

Российский  рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций.

Хотя период развития рынка недвижимости в России еще невелик, но сегодня этот рынок  имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений.

В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости, и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью.

Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми  основами, так и с экономической  ситуацией в стране.

Таким образом, налицо актуальность сформулированной темы работы.

Целью курсовой работы является изучение инфраструктуры рынка недвижимости в целом и определение основных направлений и задач реформирования инфраструктуры рынка недвижимости г. Челябинска.

Для достижения поставленной цели в работе поставлены и решены следующие задачи:

• определены понятия недвижимости и рынка недвижимости;
• определены понятие инфраструктуры рынка недвижимости, его основные компоненты;
• установлена связь между инфраструктурным обеспечением и эффективностью рынка недвижимости;
• рассмотрены особенности инфраструктуры рынка недвижимости на примере г. Челябинска;
• проанализировано состояние рынков недвижимости г. Челябинска;
• выявлены проблемные вопросы организации инфраструктуры рынка недвижимости г. Челябинска;
• определены основные направления и задачи реформирования инфраструктуры рынка недвижимости г. Челябинска.

Объектом исследования является инфраструктура рынка недвижимости г. Челябинска.

Предметом исследования –  система экономических отношений  действующих на рынке недвижимости в процессе создания, оборота, использования  и развития объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ КОМПОНЕНТЫ

 

1. Сущность инфраструктуры рынка недвижимости

 

В переходный период происходит становление нового сектора рыночной экономики - рынка недвижимости. Этот рынок тесно взаимодействует  с другими секторами финансового рынка, а именно с рынками капитала, ценных бумаг, инвестиционных ресурсов. На рынке недвижимости аккумулируются значительные денежные средства, которые активно участвуют в притоке капитала и обеспечивают выравнивание средней нормы дохода.

Историческое происхождение  недвижимости неразрывно связано с  землей.[3] Последняя является начальной формой недвижимости. Земля входит в состав недвижимости как земельный участок (территория), имеющая определенную площадь (размер), физические свойства (качество и состав почвы, рельеф, особые климатические условия) и местоположение (расстояние) относительно размещения источников сырья, поставщиков и потребителей, центров концентрации спроса транспортных линий и т.п.

В широком смысле недвижимость представляет собой землю и все, что с ней прочно связано, в узком недвижимость - это только те объекты, которые непосредственно связаны с землей. Чисто экономическое содержание недвижимости можно определить как материально-вещественную форму капитала, сращенного с землей. Двойственный подход дает возможность использовать различные способы регулирования, управления недвижимостью, механизмы ее оценки и налогообложения.[1]

Любой вид недвижимости представляет собой капитальные вложения. Эта  особенность выводит объект на рынок инвестиционного блага. В чистом виде инвестиционные качества недвижимости, сросшиеся с ее производственно-коммерческой форме, поскольку последняя функционирует как капитальный ресурс, т.е. фактор роста стоимости. Однако как инвестиционное благо может выступать и потребительская недвижимость, поскольку она связана с вложением денежных средств (индивидуальным инвестированием), которые испытывают на себе влияние финансово-кредитных процессов (обесценивание денег, изменения процентных ставок, финансовые и кредитные риски и т.д.).

Имеется множество  определений понятия «рынок недвижимости». Но самое главное, что определяет рынок недвижимости, - это оборот недвижимости, то есть возможность перехода объектов недвижимости от одних частных лиц к другим.[4] Механизм оборота - перехода недвижимости - предопределяет возможность самоорганизации и эффективность рыночной экономики. Действие этого механизма и его последствия проявляются в следующем:

• выявляется рыночная (реальная на соответствующий момент времени) стоимость недвижимости и появляется возможность ее адекватного налогообложения;
• недвижимость может использоваться наиболее эффективным и прибыльным образом;
• возникает стимулирующая эффективность экономики конкуренция среди существующих и потенциальных правообладателей за наиболее эффективное использование недвижимости;
• спрос стимулирует предложение в части создания необходимого количества и видов новых объектов недвижимости и наоборот: предложение может побуждать появление спроса, иными словами, есть возможность для формирования саморегулируемой и сбалансированной системы.

Однако, как  уже говорилось, из-за того, что недвижимость представляет собой особый вид собственности, права владения, пользования и  распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Добавляются еще характерные для любого рынка изъяны рынка. Из этого следует, что оборот недвижимости не может происходить сам по себе, бесконтрольно. Его необходимо регулировать. Средство для такого регулирования - инфраструктура рынка недвижимости.

Инфраструктура  рынка недвижимости представляет собой  вспомогательные, технологические, организационные, экономические и другие процессы, влияющие на создание и потребление  полезных свойств объектов недвижимости, их распределение в рыночной среде. Носитель инфраструктурных функций – инфраструктурная база, т. е. совокупность профессиональных и институциональных участников рынка недвижимости.[7]

Уровни инфраструктуры различны:

• народно-хозяйственный – макроуровень (на уровне национального рынка недвижимости);
• региональный (рынок недвижимости отдельного региона);
• локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);
• объектный (отдельный объект недвижимости).

В процессе формирования инфраструктуры рынка недвижимости выделились четыре подхода:

• инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);
• транзакционный (психолого-поведенческий);
• рыночный и макрорыночный (рассматриваются с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики);
• социальный (с точки зрения общественных деятелей).

С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости – это набор механизмов профессиональной деятельности, обеспечивающих распределение достоверной информации об объектах недвижимости между различными категориями потребителей.[9] Основные задачи:

1. Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости системными аналитиками с участием профессионалов-практиков.
2. Создание исследователями рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение его информационной открытости.
3. Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам недвижимости и профессиональной деятельности на рынке недвижимости; разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном участии и контроле саморегулируемых общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций).
4. Формирование банков данных эталонных технологий деятельности на рынке недвижимости и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка недвижимости (выполняют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).

С точки зрения транзакционного подхода инфраструктура рынок недвижимости – это набор механизмов, обеспечивающих наименее затратный доступ участников рынка недвижимости к необходимым ресурсам.

Применительно к рынку недвижимости, транзакционные издержки – это все издержки, связанные с созданием, обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.».[1]

Основные задачи:

1. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации (ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав, применения санкций к нарушителям). Эти задачи решают руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.
2. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости для координации действий участников рынка недвижимости, исследования и анализа, контроля и регулирования на рынке недвижимости.
3. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.