Снижение цен на рынке жилья в России

Снижение цен на жилье в России, начавшееся в 2008 году, продолжилось и в январе 2009 года. Общая негативная макроэкономическая ситуация в стране и мире предопределяет развитие ситуации на рынке жилья  и дальнейшее снижение цен. Однако в  зависимости от мер предпринимаемых  федеральными и местными властями для  преодоления и уменьшения последствий  экономического кризиса и по поддержке  строительной отрасли темпы, длительность и глубина снижения рыночной активности на рынке жилья могут в дальнейшем сильно варьироваться. Результаты исследования, проведенного аналитическим центром  ГдеЭтотДом.Ру (GED Analytics) показали, что  январь стал рекордным месяцем за последнее десятилетие по темпам снижения долларовых цен на жилье  в 14 крупнейших городах России. Цены в долларовом исчислении стали меньше на вторичном рынке на 15,7%. Наиболее быстрыми темпами снижались цены на вторичное жилье в Красноярске (22,6%), а медленнее всего в Москве (13,5%). За январь 2009 года совокупная стоимость  жилья 14-ти крупнейших городов снизилась  на 310 млрд. долларов.  
1. Макроэкономическая ситуация в России 
В России сохраняется негативная макроэкономическая ситуация, сопровождаемая снижением объемов производства, повышением уровня безработицы, растущей инфляцией и высокими ставками кредитования, девальвацией национальной валюты и снижением доходов населения. В результате наблюдаемая отрицательная динамика цен на жилье не приводит к повышению доступности жилья, поскольку сопровождается еще более стремительным снижением покупательной способности россиян в силу уменьшения реальных доходов и девальвации национальной валюты, которая за месяц ослабла на рекордные шесть рублей. 
2. Cитуация на рынке жилья Москвы 
Стоимость жилья в Москве в январе продолжила уверенно снижаться в долларовом исчислении (-13,4%), однако, в основном за счет девальвации национальной валюты, которая за месяц ослабла на 17%. При этом, как и в предыдущие месяцы, в первую очередь снижаются цены на рынке первичного жилья (-16,9%). 
В рублевом исчислении, средние цены предложения на жилье в Москве за январь 2009 года, в отличие от ноября и декабря 2008 года, выросли, причем заметно – на 3,4%. Связано это с тем, что многие продавцы решили перейти от выставления цен в национальной валюте к долларовым ценам. В результате в их объявлениях цены автоматически росли по мере девальвации рубля. Также на рынок жилья в Москве начинают оказывают все большее влияние свободные денежные средства, которые выделило государство по различным каналам в рамках реализации антикризисных мер. В будущем динамика рублевых цен на рынке жилья в Москве, во-многом, будет определяться уровнем инфляции. Между тем продавцы, стремящиеся закрыть сделки в короткий срок, вынуждены давать существенные скидки, доходящие до 20%-30% от цены предложения.  
В отличие от вторичного рынка Москвы, на первичном, в январе 2009 года цены в национальной валюте (рублях) фактически не росли (+0,1%). Застройщики оказались в последние месяцы в условиях острого дефицита денежных средств – кредитование со стороны банков не ведется, а федеральные и местные власти существенно снизили цены выкупа жилья для своих нужд. Поэтому обычные граждане и предприниматели остались практически единственными участниками рынка, от которых застройщик может сразу получить деньги для дальнейшей деятельности и перед которыми он, соответственно, вынужден идти на существенные скидки и уступки. В результате за январь 2009 года средняя цена кв. м в новостройках Москвы уменьшилась на $826.  
3. Ситуация на рынке жилья Московской области 
Ситуация на рынке жилья в Московской области, во-многом, зависит от ее развития в Москве. Возобновление роста рублевых цен на жилье в январе 2009 года в столице повлекло за собой аналогичные процессы и в Московской области. Цены в рублях выросли в регионе на 0,4% за январь 2009. При этом соотношение ценовой динамики по двум основным сегментам жилья – вторичному и первичному в столице и области различается. Если в Москве в большей степени от кризиса пострадал первичный рынок (цены на нем снижались быстрее и растут медленнее), то в Московской области – вторичный рынок. За январь 2009 года рублевые цены предложения на первичном рынке выросли на 1,1%, а на вторичном рынке снизились на 0,1%. При этом долларовые цены в Подмосковье на фоне резкой девальвации рубля продолжили в январе 2009 года быстро снижаться. За месяц они стали ниже на 16,7%. 
4. Ситуация на рынке жилья Санкт-Петербурга 
Динамика цен на рынке жилья Санкт-Петербурга в большей степени соответствует общероссийским тенденциям, чем в Москве. В январе 2009 во втором по величине городе России снижение цен предложения на жилье составило 1,9% в рублях. Это в два раза меньше, чем в декабре 2008 года – темпы снижения цен существенно замедлились. Однако, не на рынке новостроек. Если в декабре 2008 года петербургские новостройки подешевели в рублях на 3,7%, то в январе 2009 года еще на 3,2%.  
В 2008 году в Санкт-Петербурге были зафиксированы значительные объемы строительства. За 2008 год было возведено 3,2 млн. кв. м жилья - столько же сколько в Москве. Таким образом, в расчете на одного петербуржца строится в два раза больше нового жилья, чем на одного москвича. Учитывая более низкий уровень доходов в северной столице, продолжение снижения цен на первичном рынке города достаточно вероятно. 
5. Ситуация на рынке жилья крупнейших городов 
В январе 2009 года темпы снижения рублевых цен в 12-ти крупнейших городах России (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) были ниже, чем в декабре 2008 года. В декабре 2008 года цены предложения в рублях на вторичном рынке снизились в среднем на 3,7%. За январь 2009 года снижение было в размере 2,4%.  
При этом, если в декабре 2008 года повышение цен было зафиксировано только в Москве, то в январе 2009 года цены предложения выросли также и в Перми и Новосибирске. Зафиксированное повышение рублевых цен характерно для городов, где очень низкие объемы строительства жилья на душу населения (Москва, Пермь), а также пессимистичные прогнозы по вводу жилья в 2009 году (Москва, Пермь, Новосибирск). 
Цены на жилье в долларах стремительно падали вследствие девальвации национальной валюты. В результате в зависимости от города снижение долларовых цен за месяц составило от 13,5% до 22,6%, а в совокупности для 14-ти крупнейших городов – 15,7%.  
По состоянию на конец января 2009 года самое дорогое жилье (не считая Москвы и Санкт-Петербурга) в Самаре и Екатеринбурге – около $1750 за кв. м, а самое дешевое – в Омске и Казани – около $1150 за кв. м