Принципы, цели государственной кадастровой оценки земли

6 Балл бонитета земельного  участка определяется на основе  балла бонитета оцениваемый почвы, с учетом геоморфологических и агроклиматических условий местности.

Для этого по базовой  шкале определяют оценочный коэффициент  на следующие показатели (приложение 2 - 4):

- сумма активных температур (> 10°С) - Kt°

крутизна склона (в  град.) - Ккс.

- средний из абсолютных минимумов температуры воздуха - Kmin.

7 Для винограда, вместо  среднего абсолютного минимума  температур (Kmin), в формулу вводится  значение вероятности повреждения  заморозками (Квз), по приложению 3.

Для неорошаемых садов  вместо Ккс вводится оценочный коэффициент Кнеор определяемый по приложению 2.10.

8 Рассчитывают среднеарифметический  оценочный коэффициент (Кгк) геоморфологических  и климатические условий местности,  по формулам:

Для садов  и ягодников: 

 

(5) 

 

(6) 

 

9 Балл бонитета земельного участка (Бз) определяется по формуле:

(7)

Где: Бп - балл бонитета оцениваемой почвы

Кгк - оценочный коэффициент на геоморфологические и климатические условия местности.

10 Для получения кадастровой  стоимости конкретного земельного  участка необходима информация по его рентообразующим факторам: оценка качества почв и земельного участка (в баллах), расчетная урожайность, затраты по уходу за многолетними насаждениями и уборке урожая, удаленность от пунктов реализации продукции.

11 Расчетная нормативная  урожайность земельного участка (Ур) определяется по формуле:

Уэталон

Ур = --------------------- х Бз

100

(8)

Где: Уэталон урожай на 100 балльной (эталонной) земле, ц/га (эталоны  урожайности см. приложение 1).

Бз - балл бонитета оцениваемого земельного участка.

12 Реализационная цена 1 ц плодово-ягодной продукции  принята равной:*

- плоды семечковые - 16 долл.

- плоды косточковые  - 16 долл.

- виноград - 15 долл.

- малина, смородина, крыжовник,  землянка - 41 долл.

13 Стоимость валовой  продукции с 1 га определяется как

произведение расчетной  урожайности и цены реализации продукции:

ВП = Ур х Цр                                             (9) 

Где: ВП- валовая продукция  в стоимостном выражении.

Цр - цена реализации 1 ц  продукции.

Ур - расчетная урожайность, ц/raf.

*Реализационные цены (оптовые, закупочные, рыночные), а также нормативы затрат должны корректироваться оценщиками, с учетом удорожания материально-технических средств.

14 Нормативы затрат  по уходу за насаждениями и  уборке урожая определяется в  расчете на 1 ц плодово-ягодной продукции, по формуле: 

 

Зн = Ур(Зух+Зуб)                                          (10) 

 

Где: Зн - нормативные  затраты на 1 га, долл.

Зух - затраты по уходу  за насаждениями, приходящиеся на 1 ц  продукции, долл. (приложение 5).

Зуб - затраты на уборку 1 ц продукции, долл. (приложение 5).

15 Цена производства (Цпр) определяется по формуле:  

 

Цпр= Знх 1,08                                               (11) 

 

Где: Зн — затраты нормативные, на 1,га.

1,08 - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам.

16 Дифференциальная рента (І+П) как результат производительности естественного плодородия земель и вложенного капитала в землю, определяется по формуле:  

 

Rd = ВП - Цпр                                  (12) ' 

 

Где: Rd - дифференциальная рента (I+II), долл.

ВП - валовая продукции в стоимостном выражении, долл.

Цпр - цена производства, долл.

17 Местоположение земельного  участка характеризуется показателями  расстояния по удаленности от  рынков сбыта и пунктов реализации продукции, объемов груза и качества дорог.

Рента по местоположению является составной частью земельной  ренты и определяется по формуле:  

 

     (13) 

 

Где: rm — рента по местоположению земельного участка.

So - среднеобластное расстояние грузоперевозок, в км (приложение 11).

Го - среднеобластная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий, тонна (приложение 12).

Sy - расстояние (удаленность) внехозяйственных перевозок до пунктов реализации продукции, км.

Гу - грузоемкость 1 га земельного участка, тонна (приложение12).

Т - тариф перевозки 1 т груза на 1 км (приложение 12).

Нр - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (1,08).

Кд - поправочный коэффициент на качество дорог.

18. На качество дорог (Кд) применяются поправочные коэффициенты по приложению 9.

19 Кадастровая стоимость  земельного участка рассчитывается  как капитал, обеспечивающий получение  годового дохода в размере  земельной ренты, при сложившейся  ставке банковского процента по долгосрочным кредитам, ставке по депозитам, или по среднегодовой ставке рефинансирования Национального Банка РК.

20 Земельная рента  (Кз) рассчитывается как сумма  дифференциальной ренты (Rd) и ренты по местоположению (Км): 

 

R₃ = Rd+Км                                                 (14) 

 

21 Кадастровая стоимость  земельного участка представляет  собой капитализированную земельную  ренту и определяется по формуле:  

 

		Rз
Ксп	=	-----
		К	(15)

где: Ксп - кадастровая стоимость земельного участка с плодоносящими насаждениями, долл./га.

Rs - земельная рента, долл./га.

К- коэффициент капитализации - 0,08 (при банковской ставке - 8%).

22 К рассчитанной кадастровой  оценочной стоимости земельного  участка применяются поправочные  коэффициенты:

- на изреженность насаждений, (Ки) (приложение 10).

- на возраст насаждений (Кв) (приложение 8).

Окончательная формула  определения кадастровой стоимости  земельного участка, с плодоносящими  насаждениями выглядит так: 

 

		Rз
Ксп	=	----- х К и х Кв
		К	(16)

             Сумма температуры >10°С - 3000°.

Средний из абсолютных минимумов: - 26°С.

Рельеф: слабонаклонная равнина, уклон - 5°.

Площадь помещения – 78,83 квадратных метров.

Почвы: предгорные темнокаштановые, глубоко-вскипающие, слабоскелетные, тяжелосуглинистые, орошаемые (разрез №18).

Содержание гумуса в слое 0-60 см - 3,4 %.

Солонцеватость - отсутствует.

Засоленность - почвы не засолены.

Уровень грунтовых вод - глубже 10 м.

Гравийно-галечниковые отложения - отсутствуют.

Содержание обменного калия - 265 мг/кг (низкое).

Содержание подвижного фосфора - 60 мг/кг (высокое).  

 

Оценочные коэффициенты на почвенные свойства и признаки и расчет балла бонитета 

 

№	Оценочные показатели	Оценочный коэффициент
1.	Содержание  гумуса	1,09 (3,4:3,1) (ф.1)
2.	Механический  состав	0,85
3.	Скелетность	0,95
4.	Засоленность	1,0
5.	Солоноцеватость	1,0
6.	Глубина галегниковых отложений	1,0
7.	Уровень фунтовых вод	1,0
8.	Обеспеченность почвы  подвижным фосфором и обменным калием
		0,9
Балл бонитета оцениваемой  почвы                                                                                                    97

 

 

 (ф.4) 

Оценочные коэффициенты на местные геоморфологические и  климатические условия 

 

№	Оценочные показатели	Оценочный коэффициент
1.	Крутизна склона (Ккс)	1,0
2.	Сумма активных температур (>10°С), (Kt°).	0,9 (3000°/3300°) (ф.2)
3.	Средний из абсолютных минимумов  температур воздуха (Kmin)	Р,91 (-26-2 (-26-24) /24) (ф.З)
	Средний оценочный коэффициент	Кгк = 1,0+0,9+0,91/3=0,93 (ф. 5)

 

Балл бонитета земельного участка, Бз = Бп х Кгк = 97 х 0,93 = 90. (ф. 7) Расчетная нормативная урожайность - 90 ц/га (100ц/100 х 90). (ф.8) Валовая продукция, долл. - 1440 (90 ц х 16 долл).(ф.9) Затраты на уход и уборку урожая, долл. - 1143 (90 (8,9+3,8)). (ф.10) Норматив рентабельности - 1,08.

Цена  производства, долл. - 1234,4 (1143 х 1,08). (ф.11) Рента по плодородию, долл. - 205,6 (1440-1234,4). (ф.12) Среднее расстояние транспортных перевозок:

- по области- 36,5 км. (приложение 11).

- по земельному участку (до г. Алматы) - 27 км.

Грузоемкость 1 га земель, в тоннах (приложение 12):

по области - 1,6. по земельному участку - 1,6.

Тариф перевозки 1 т груза на 1 км, долл. (приложение 12) по области - 0,07.

- по земельному участку - 0,07.

Транспортные затраты, долл.:

- по области - 4,08 (36,5 х 1,6 х 0,07).

- по земельному участку - 3,02 (27 х 1,6 х 0,07).

Поправочный коэффициент на качество дороги - 1,1 (приложение 9). Рента по местоположению, долл. - 1,26

[(36,5 х 1,6- 27х 1,6) х 0,07] х 1,08х  1,1 (ф.13)

Земельная рента, долл. - 207 (205,6+1,26). (ф.12)

Кадастровая стоимость 1 га, в долларах - 2 587 (207/0,08). (ф.15)

Поправочные коэффициенты:

- на возраст насаждений (15 лет) - 1,1 (приложение 8).

- на изреженность насаждений (не изрежен) - 1,0 (приложение 10).

Окончательная оценочная стоимость 1 га земельного участка:

Ксп = 2587х 1,1 х 1,0 = 2846 долл. (ф.16) 

 

 

3 Кадастровая оценка земли г. алматы на примере конкретного земельного участка

 

3.1 Определение кадастровой  стоимости земельного участка

 

Государственная кадастровая оценка земель г. Алматы

Говоря юридическим  языком, кадастровая оценка земель – это комплекс правовых, административных и технических мероприятий.

Обыкновенно кадастровая  стоимость земельных участков устанавливается  по состоянию на 1 января года проведения работ.

Стоимость участка отражает степень его полезности при текущем  использовании.

В теории кадастровая оценка земель г. Алматы выглядит точно так же.

Вообще эта процедура  нужна для создания единой системы  налогообложения всех земель РК.

Результаты работ вносятся в государственный кадастр недвижимости и не изменяются до момента следующей оценки.

Сегодня существует ряд  наработанных методик, по которым проходит данная операция.

Государственная кадастровая  оценка земель применяет в своих  изысканиях приёмы выяснения рыночной стоимости земли.

Дело в том, что стоимость, закреплённая кадастром, не должна превышать  рыночную.

По установленным правилам государственная оценка участков не может быть выборочной.