Принципы, цели государственной кадастровой оценки земли

Рассмотрим ситуацию, когда необходимо составить договор  купли-продажи земельного участка  и Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

В нашем случае договор  купли-продажи земельного участка  готовится на основании Постановления Акима г. Алматы (см. Приложение №1) о продаже земельной доли.

В Постановлении обязательно  указывается:

– адрес земельного участка: Алмалинский район, ул. Жамбыла, 175;

– его целевое назначение: эксплуатация и обслуживание салона красоты;

– кадастровый номер: 20–311–014–108;

– площадь земельного участка – 0,2256 га;

– доля в общей площади  земельного участка – 0,0046 га;

– краткие сведения о  покупателе: Золотарева Нина Андреевна, РНН…

Алматинскому городскому комитету по управлению земельными ресурсами в связи с Постановлением необходимо:

– подготовить проект договора купли-продажи земельной  доли;

– в установленном  порядке выдать акт на право общей  долевой собственности на земельный  участок.

В Постановлении также  указаны обязанности собственника. Он должен:

1) в течение одного  месяца с момента подписания  договора продавцом произвести  оплату кадастровой стоимости  земельной доли;

2) зарегистрировать право  общей долевой собственности  в Центре по недвижимости г.  Алматы;

3) обеспечить беспрепятственный доступ на земельный участок эксплуатирующим службам и предприятиям для технического обслуживания и ремонта инженерных сетей.

Постановление подписывается  Акимом г. Алматы В. Храпуновым и секретарем акимата К. Тажиевым, а также заверяется печатью.

Затем производится расчет земельной доли на участке общей  долевой собственности. В расчете  указывается адрес участка и  наименование собственника. Расчет производится следующим образом. Указываются:

Общая площадь участка (кв. м.) 2256 14 39

Площадь дома (кв. м.) 1315

Количество этажей (уровней) 6

Площадь встроенного  помещения (кв. м.) 115

Количество занимаемых уровней 1

Доля в натуре 14

Земельная доля 46 кв. м.

В расчете есть Примечание, в котором указывается, что земельная  доля подлежит уточнению при регистрации в центре недвижимости. Расчет подписывается исполнителем с указанием даты расчета.

В Акте определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка  указываются: инициалы покупателя, документ, удостоверяющий право на земельный  участок, целевое использование земельного участка, его адрес, общая площадь земельного участка, доля, поправочный коэффициент, ставка платы за 1 кв. м. земли и кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка.

В нашем случае поправочный  коэффициент равен 1,8, который определил специалист в зависимости от целевого назначения участка. Ставка платы за 1 кв. м. земли – 717,00 тенге.

Получаем кадастровую (оценочную) стоимость:

0,0046 х 1,8 х 717 = 59 368 тенге.

Акт подписывают председатель комитета, заместитель председателя комитета, главный специалист комитета, специалист комитета, заверяют печатью.

Как видно из небольших  расчетов по определению оценочной  стоимости земельного участка, применяется  более упрощенный метод ее определения, т.е. нормативная оценка. Совокупность распространенных методов – Затратный, Сравнительный, Доходный – не применяется.          Таким образом готовят Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка и Договор купли-продажи земельного участка в нашем городе на госпредприятии.

По отношению методики оценки территорий городов, зон и  кварталов, можно отметить следующее:

– многолетнее функционирование рынка недвижимости (в т.ч. земли) в развитых странах дальнего зарубежья  сместило центр тяжести оценочных  работ в направлении единичных объектов, поэтому территориальных методик оценки земли в настоящее время нет, их заменяет градостроительное функциональное зонирование;

– элементы территориальной оценки земель на основе градостроительного зонирования имеются в тех странах, где государство в лице городской власти осуществляет значительное регулирование земельных отношений. Это относится, прежде всего, к таким крупнейшим мегаполисам типа Гонконга, Токио, Чикаго и Лондона для ограничения спекулятивных операций с землей и координации сверхприбылей.

Таким образом, чем меньший  удельный вес занимает в структуре  земельных отношений институт частной  собственности на землю, тем большую  значимость приобретает нормативная  оценка земли.

Кроме того, следует отметить, что для Казахстана большую значимость имеет не столько опыт стран дальнего зарубежья, сколько стран ближнего, к которым, прежде всего, относятся Россия, Украина и Белоруссия.

Обобщение опыта оценки стран ближнего зарубежья позволяет  сделать следующие выводы. Во всех странах, недавно перешедших на рыночную экономику, преобладает методика нормативной оценки земли по схеме: базовая ставка → ценовое зонирование → дифференциация базовой ставки по ценовым зонам → оценка объектов оценки (земельных участков) внутри зон, путем применения соответствующих поправочных коэффициентов к значениям базовых ставок ценовых зон.

Особенно продвинуты земельные отношения в Российской Федерации, где нормативные методы формализованы в единой автоматизированной системе земельного кадастра. В связи  с тем, что в Казахстане создание этой системы только началось, целесообразно в ближайшей перспективе использовать опыт Украины и Белоруссии, где нормативная оценка земель поставлена на государственный уровень в единой системе земельных, правовых и градостроительных кадастров. Опыт оценки земель в Казахстане на примере г. Алматы показывает, что здесь нет градостроительного кадастра Украины.

В 2002 году специалисты  Агентства Республики Казахстан  по управлению земельными ресурсами  Государственного научно-производственного  Центра по землеустройству (ГосНПЦзем) проводили разработку базовых ставок платы за земельные участки (Астана. 2002 г.). Они считают, что в Республике Казахстан назрела необходимость единой методики оценки земель. Однако систему экономической оценки городских земель решить в полном объеме практически невозможно, тем более, когда идет речь о придании результатам оценки определенного правового статуса и включении их в систему городского земельного кадастра. Поэтому, специалисты считают, что естественным решением представляется поэтапное создание системы оценки городских земель. Поэтапное проведение кадастровой оценки в режиме последовательных приближений имеет очевидные преимущества с точки зрения существенного снижения трудоемкости и стоимости работ. В первую очередь, необходимо провести ценовое зонирование для дифференциации базовых ставок по зонам, как предлагают специалисты.

Средний разброс стоимости  земель в пределах одной ценовой  зоны, считают они, может достигать  величины 20–50%. Статистический анализ требований к точности оценки отдельных фрагментов территориально-экономической зоны (например, кадастровых кварталов) показывает, что на первом этапе вполне допустимо определение верхней и нижней границ интервала стоимости земель, достигающего 50%-го среднего значения. Это существенно упрощает требования к исходному информационному обеспечению и методикам оценки.

Для проведения первого  этапа кадастровой оценки, достаточно имеющейся информации Центра по недвижимости, городских организаций строительства  и архитектурного комплекса, земельных комитетов, фондов имущества и т.д. В некоторых случаях необходимо ее дополнение и актуализация в ходе натурных обследований по упрощенному составу показателей.

Преимущество поэтапного проведения кадастровой оценки городских  земель – полная «прозрачность» ее результатов, т.е. возможность выявления уже на первом этапе влияния на точность результатов оценки различных видов стоимости городских земель, а также внесения необходимых коррекций при переходе ко второму, уточняющему этапу.

Этот этап должен базироваться на четком определении критериев оценки земельной недвижимости, которые выявляются на основе анализа конъюнктуры рынка недвижимости. Помимо этого на цену недвижимости оказывают влияние технико-экономические, экономико-правовые и микроэкономические факторы корректировки цен посредством применения соответствующих поправочных коэффициентов. Таким образом, работу в области городских земель с использованием рыночных данных специалисты предлагают разделить на два этапа:

– расчет и дифференциация ставок платы за землю по территории города. Оценка земли на основе рыночной стоимости на этом этапе необходима для того, чтобы определить через соотношение рыночных цен на землю коэффициенты относительной ценности городской территории и платы за землю. Расчеты на основе оценки рыночной стоимости носят объективный характер, в этом их преимущество по сравнению с балльной, экспертной оценкой.

– собственно кадастровая  оценка – это установление базовых  размеров платы по видам использования  земель и категориям землепользователей. Дифференциация ставок платы по территории города производится городскими властями самостоятельно на основе рыночных цен на землю и корреспондирует с реальными затратами города на «воспроизводство» городской территории, выражаемые базовой ставкой.

Отметим также, что трудность  применения методов кадастровой  оценки на основе рыночных данных состоит  не только в недостатке информации, но и в неравномерном распределении  сделок по территории города.

При недавнем переходе к  рыночной экономике нельзя ограничиваться расчетной ценой земли. Возникает необходимость учета рыночной стоимости земли, поскольку она формируется под воздействием различных факторов. Рассмотрим основные из них:

– влияние городского планирования, нормирования на общий уровень цен. Увеличение доступности в городе равнозначного сокращению транспортных издержек;

– структура цен на землю. В центре города самая высокая  арендная плата и цены на землю, чем  в других районах города из-за легкодоступности вследствие этого конкуренции между фирмами за занятие участков в центре.

По мере удаления от центра стоимость земли под жилые  помещения будет снижаться из-за увеличения плотности застройки  и сильной конкуренции с другими  предпринимателями. В районах хорошей  доступности будут формироваться участки сосредоточения дополнительных предприятий (группы магазинов, фабрик). Промышленные и торговые предприятия всегда могут вытеснить с земли жилые помещения. В этих районах конкуренция однотипных компаний вызовет рост цены за земельные участки по сравнению с соседними жилыми районами.

Общая структура цен  на землю будет следующей: самая  дорогая земля – под торговыми  предприятиями, затем промышленными, и самая дешевая – под жилыми домами, хотя жилые здания могут  строиться на дорогой земле в  центральных районах города.

В отдельных районах  города определяющим фактором стоимости  земли может быть взаимодополняемость  или несовместимость характера  использования участков.

На стоимость городской  земли влияют факторы перемен. Изменяется характер использования земли и, соответственно, меняется цена на нее.

Существует ряд особенностей, затрудняющих использование основных подходов к оценке земли на территории Казахстана. В стране развиты лишь отдельные сегменты земельного рынка. По данным Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами в 2002 году отсутствовало достаточное для проведения достоверного статистического анализа количество сделок купли-продажи с земельными участками. Несмотря на то, что общий объем сделок с земельными участками в 2002 году превысил несколько миллионов, на долю непосредственных сделок купли-продажи приходится лишь 20%. Астана, между тем, имеет развитый рынок земельных участков. В 2000 году за счет оформления всех договоров выручено свыше 20 млн. тенге, из них 177,7 млн. тенге или 89% – договора купли-продажи.

На данный момент количество сделок купли-продажи намного увеличился в связи с принятием нового Земельного кодекса в 2003 году. Поэтому  можно надеяться, что вопрос о  недостатке информации исчезнет и тогда  смело можно приниматься за создание единой методики оценки земель.

1. Настоящая «Инструкция  по определению кадастровой (оценочной)  стоимости земельных участков»  (далее - Инструкция) разработана  в целях обеспечения единого  подхода по определению кадастровой  (оценочной) стоимости земельных участков и сопоставимости ее результатов на территории Республики Казахстан.

2. Инструкция устанавливает  порядок по определению кадастровой  (оценочной) стоимости земельных  участков в соответствии с  Земельным кодексом Республики  Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II ЗРК ипостановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков».

3. Кадастровая (оценочная)  стоимость конкретного земельного  участка определяется территориальным  органом по управлению земельными  ресурсами в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность государством, с применением к ним поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов и оформляется территориальным органом по управлению земельными ресурсами актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.