Принципы, цели государственной кадастровой оценки земли

Законодатель трактует её региональное зонирование.

То есть она должна проходить по всем территориям муниципального образования одновременно.

Из этого следует, что  выражение «кадастровая оценка земель г. Алматы» имеет буквальное значение.

Поэтому участки здесь  классифицируются как земли городов  и поселений.

Рыночная оценка таких  территорий основывается на кадастровой  стоимости и анализе ситуации по сделкам с недвижимостью.

Очень важно в подобных случаях учитывать целевое использование  земли.

На ценообразование  могут повлиять неожиданные факторы.

Например, уникальность местоположения или историко-архитектурная ценность сооружений, возведённых на участке.

Эти условия существенно  поднимают землю в цене.

Сегодня земельный кадастр г. Алматы пестрит разноплановыми участками, расположенными недалеко друг от друга.

Стоимость их также разнится, в зависимости от улучшений и наличия коммуникаций. Городские земли подвергаются кадастровой оценке в целом ряде случаев.

Самым важным считается  подтверждение схемы экономических  зон и создание базы налогообложения.

С её помощью определяются ставки арендной платы муниципальных земель.

Ещё кадастровая оценка земель г. Алматы является опорой для планирования городской застройки.

Бывают случаи, кода земельные  участки изымаются для муниципальных  нужд.

Работы по оценке влияют на размер компенсационных выплат.

Также эту процедуру  применяют при подготовке к аукционам  и торгам для определения стартовой  цены.

В последнее время  жилищный вопрос часто решается посредствам  ипотеки.

Её формирование также  не возможно без государственной  оценки земель.

Органы государственной  власти должны владеть информацией  о стоимости недвижимости в полном объёме.

Им приходится оказывать  услуги субъектам земельного рынка  и вести учёт данных манипуляций. Государственная кадастровая оценка земель г. Алматы предусматривает наличие кадастрового дела каждого участка.

Процедура действительна  только для территорий, занесённых в земельный кадастр.

Следует заметить, что  сумма, получившаяся в результате государственной  оценки, может отличаться от рыночной стоимости земли.

И уж совсем не совпадёт с ценой, оглашённой для продажи.

Это вполне нормальная практика.

Таково состояние современного рынка недвижимости. На сегодняшний день кадастровая оценка земель г. Алматы проведена с учётом нескольких важнейших моментов.

Во-первых, это уровень рыночных показателей и ставок арендной платы.

Разумеется, принимается  во внимание состояние каждого участка  в отдельности.

Во-вторых, невозможно оценить  участок, не зная его размеров.

Площадь земель и другие технические характеристики непременно указываются в итоговом заключении.

В-третьих, важна классификация  территориальной зоны и разрешённое  использование участка.

Эта информация влияет на ценообразование на рынке недвижимости и в государственном реестре  также упоминается.

И четвёртый фактор – местоположение участка и окружающая его среда.

Государственная кадастровая оценка земель г. Алматы условно делит территории по видам использования.

Наблюдается 6 специальных  групп.

Для сравнения можно  добавить, что участки увеличиваются  в цене, по мере убывания номера.

Например, кадастровая  стоимость тысячи квадратных метров в шестой группе выходит около полумиллиона тенге.

В пятой – почти  миллион.

Цена в основном зависит  от того, как «работает» данный участок.

Какие сооружения на нём  возведены и какую прибыль приносят.

Муниципальные заведения, разумеется, не могут приносить такой  же доход, как производственные организации.

И участки, на которых  они расположены, стоят дешевле.

Впрочем, мы уже оговаривались, что кадастровая стоимость отличается от цены, предложенной за сделку. Определённая законодателем кадастровая оценка земель г. Алматы проходит не реже, чем раз в 5 лет.

Но чаще, чем раз  в 3 года её тоже не проводят.

Кто занимается организацией данного мероприятия? За проведение этой операции отвечает агентство кадастра объектов недвижимости.

А уже результаты государственной  оценки утверждают соответствующие  органы исполнительной власти субъектов РК.

Нормативно-методическая база для проведения кадастровой  оценки разработана и утверждена Министерством экономического развития Казахстана при участии заинтересованных органов исполнительной власти.

Эти фундаментальные  документы регулируются постановлениями  правительства десятилетней давности. Государственная кадастровая оценка земель г. Алматы проводится в фискальных целях.

Создаётся база для налогообложения  и поддержки рынка ценных земельных  бумаг.

Формируются ставки арендной платы и фонды ипотеки.

На сегодняшний день без процедуры кадастровой оценки невозможно продвижение и оптимизация  рынка недвижимости.

Любое государственное имущество подлежит строгому учёту.

Для этого предусмотрены  земельный, лесной и водный кадастры.

 

3.2 Расчет кадастровой оценки конкретного земельного участка

 

Базовые ставки и поправочные  коэффициенты

Базовые ставки платы  за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, для оценки земель при залоге земельных участков или права землепользования, а также в случаях передачи их в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных товариществ либо в качестве пая в производственные кооперативы для определения стоимости земельной доли при выделении собственника (землепользователя) из общей долевой собственности на земельный участок (общего долевого землепользования), для оценки стоимости земельных участков или права землепользования при включении их в активы хозяйствующих субъектов  устанавливаются Правительством РК для областных центров (городов Астана и Алматы) в виде конкретной суммы за квадратный метр, для городов областного и районного значения в виде процента от базовой ставки областного центра.

 Размер платы за  продажу права аренды земельных  участков в процентах от кадастровой  (оценочной) стоимости земельного  участка по срокам:

       до 10 лет включительно - 2 % за каждый год;

       от 11 до 30 лет - 20 % плюс 1,5 % за каждый  год свыше 10 лет;

       от 31 до 49 лет - 50 % плюс 1 % за каждый  год свыше 30 лет.

   Базовые ставки

платы за земельные участки  при их предоставлении

в частную собственность  под застройку или застроенные

зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами,

включая земли, предназначенные  для их обслуживания

 

Базовая ставка платы (тг. за 1 кв. м)

    г. Астана                                3400

    г. Алматы                                4800

    г. Актау                                 1436

    г. Актобе                                 800

    г. Атырау                                1060

  г. Караганда                             1660

  г. Кокшетау                              1290

    г. Кустанай                              1357

  г. Кызылорда                             1230

    г. Павлодар                              1365

  г. Петропавловск                         1270

    г. Талдыкорган                           1150

    г. Тараз                                           1040

    г. Уральск                               1140

  г. Усть-Каменогорск                     1304

  г. Шымкент                                    1230

 

                            Проценты от ставки областного  центра

   

   Города областного  значения                   85

   Города районного  значения                    75

   Поселки и сельские  населен-           поселки                сельские населенные пункты

   ные пункты, расположенные

   в зонах:

   степной, лесо- и сухостепной                25                                       15

   полупустынной  и пустынной                18                                        10

   предгорно-пустыно-степной,

   субтропической  пустынной

   и предгорно-пустыной                            30                                       18

    При определении  кадастровой стоимости земельных  участков к базовым ставкам платы применяются поправочные коэффициенты, установленные в результате зонирования территории населенных пунктов в зависимости от местоположения земельных участков, уровня инженерного оборудования и благоустройства, наличия объектов культурно-бытового назначения, ландшафтной ценности территории, состояния окружающей среды и других факторов. Поправочные коэффициенты и границы зон в городах районного значения, поселках и сельских населенных пунктах утверждаются решением районного представительного органа по предложению районного исполнительного органа, а в городах областного значения (городах Астане, Алматы) - областным (городов Астаны и Алматы) представительным органом по предложению областного (городов Астаны и Алматы) исполнительного органа. При этом предельный размер повышающего или понижающего коэффициента не должен превышать двукратный размер. 

Для определения кадастровой  стоимости земельных участков населенных пунктов для ИЖС, ЛПХ и обслуживания объектов применяются поправочные  коэффициенты на удаленность от центров обслуживания и качество дорог.

Поправочные коэффициенты на удаленность земельного участка  от центров обслуживания в зависимости  от качества дорог:

 

Расстояние, км	Дороги с твердым покрытием	Дороги с щебеночным покрытием	Грунтовые дороги
До 20	1,4	1,1	0,7
21-40	1,2	0,9	0,6
41-60	1,0	0,7	0,5
61-80	0,8	0,5
81-100	0,6
Свыше 100	0,5

 

Оформление материалов по определению кадастровой стоимости  земельного участка

1. Определение кадастровой   стоимости земельного участка  оформляется Актом определения кадастровой стоимости земельного участка (права землепользования), который подписывается председателем ОЗО и выдается заказчику.

2. Материалы по установлению  поправочных коэффициентов (повышающих  или понижающих) для определения  кадастровой стоимости земельного участка включают:

- заявку на определение  кадастровой стоимости земельного  участка;

- копию правоудостоверяющего  документа на земельный участок;

- копию Акта определения  кадастровой стоимости земельного  участка;

- пояснительную записку  и таблицы расчета определения кадастровой стоимости земельного участка с обоснованием применения коэффициентов к базовым ставкам платы за землю.

3. К материалам прилагается  ситуационный план (схема) с местоположением  оцениваемого участка, если оценивается и подлежит продаже часть ранее предоставленного участка.

4. В пояснительной  записке обязательно отразить  полное наименование первичных  документов на основании которых  определены поправочные коэффициенты (решение представительного органа, материалы почвенных и геоботанических изысканий, масштаб и год изысканий, исполнитель, принадлежность этих документов и так далее).

5. В качестве планово  - картографической основы могут  использоваться существующие планы  землепользований, земельно-кадастровые  карты, фотопланы и другие материалы.

6. Материалы по установлению  поправочных коэффициентов  для  определения кадастровой стоимости  земельного участка подписываются  руководителем предприятия - исполнителем, заверяются гербовой печатью  и помещаются в земельно-кадастровое  дело данного участка.