Принципы, цели государственной кадастровой оценки земли

Оценка особо охраняемых земельных угодий.

Оценка земель водного  фонда и др.

Каждая методика оценки земель имеет свою специфику, а также  ряд особенностей.

Например, методика оценки земли, которая относится к особо  охраняемой, означает, что данная земля  имеет частичное или же полное ограничение на ведение хозяйственной деятельности.

Определяется кадастровая  стоимость подобной земли умножением средней кадастровой стоимости  на поправочный коэффициент.

Методика оценки земель оздоровительного назначения заключается  в отборе типовых объектов.

Оценка осуществляется методом остатка земельной ренты.

После этого рента  проходит капитализацию.

Если изучаемый объект не приносит никакого дохода (пригородная  зона), то она оценивается, исходя из тех затрат, которые предполагаются для создания и эксплуатации объекта.

Земли историко-культурного  назначения необходимо оценивать иначе.

При этом используется методика оценки земель соотнесения. Методы оценки. Методика оценки сельскохозяйственных земель основана на методе капитализации доходов.

Подобная оценка стоимости  участка земли включает несколько  этапов: расчет показателей для нормальной урожайности, расчет и определение  чистого дохода, расчет срока капитализации  дохода, расчет стоимости земли. Метод сравнения рыночных продаж необходим для того, чтобы определить рыночную стоимость земли любой категории.

Это может быть как  сельскохозяйственная земля, так и  земля для населенных пунктов.

Методика оценки земель заключается в сравнении оценок с ранее заключенными.

Но данный метод лучше  всего использовать в тех случаях, когда имеется в наличии полная информация о проводимых сделках.

В нем используют следующие  действия: подбор материала для проведения анализа.

Среди главной информации необходимо выделить размер участка, условия  его продажи, стоимость продажи, имущественное право, местоположение участка, время продажи, физические и экономические характеристики и др.

Сравнение осуществляется по отдельным элементам.

Прибавлением или же вычитанием производится корректировка  стоимости объекта.

Методика оценки земель предполагает последовательное внесение всех поправок. Метод сравнимых продаж основывается на определении рыночной стоимости анализом стоимости стандартного участка.

Впоследствии он и  является ориентиром для расчета  стоимости иных участков земли.

В качестве объекта оценки используется базовый участок для конкретной зоны.

Сопоставление может  проводиться по единичному участку  в том случае, если объект располагается  в одном или же соседнем районе.

К тому же, методика оценки земель предполагает, что большинство элементов сравнения близки.

Различия можно в  них найти только в одном-двух показателях. Метод оценки с учетом экологического состояния предназначен для тех земель, которые имеют радиоактивное и промышленное загрязнение.

Использование данного  метода предполагает, что каждый участок  снабжен земельным паспортом, в  котором имеется следующая информация: чем заражен участок земли, когда  произошло заражение, что предпринимается  для снижения показателя загрязненности данного участка и др.

Здесь используются следующие  параметры: коэффициент капитализации, дифференциальная рента у зараженной земли, коэффициент опасного состояния  земельного участка, коэффициент удаленности  от центра.

 

2.4.1 Статья 10. Базовые ставки платы за земельные участки и кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка

1. Базовые ставки платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения при их предоставлении в частную собственность, сдаче государством или государственными землепользователями земельных участков в аренду, размер платы за продажу права аренды и размер платы за установление частного сервитута на земельные участки, находящиеся в государственной собственности и не предоставленные в землепользование, устанавливаются Правительством Республики Казахстан.

Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность в областных центрах, городах республиканского значения, столице, городах областного и районного значения, поселках и сельских населенных пунктах устанавливаются совместными решениями представительных и исполнительных органов областей, городов республиканского значения, столицы в зависимости от местных условий и особенностей.

При этом ставки платы за пользование земельными участками устанавливаются не ниже размеров ставок земельного налога.

Плата за продажу права аренды устанавливается дифференцированно от кадастровой (оценочной) стоимости конкретного земельного участка.

2. Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка определяется специализированными государственными предприятиями, ведущими государственный земельный кадастр, в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность или в аренду государством, с применением к ним поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов и оформляется актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, утверждаемым в течение трех рабочих дней уполномоченным органом области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения в пределах компетенции местных исполнительных органов областей, городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения по предоставлению земельных участков.

Базовые ставки платы  за земельные участки, предоставляемые  в частную собственность в  населенных пунктах (поселки и сельские населенные пункты), расположенных  в пригородной зоне городов Астаны, республиканского значения, областных центров и курортной зоне, увеличиваются в два раза.

3. Кадастровая (оценочная)  стоимость дополнительных земельных  участков, предоставляемых гражданам  Республики Казахстан в частную  собственность для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства сверх установленных норм бесплатной передачи, определяется исходя из базовых ставок платы за земельные участки сельских населенных пунктов, наиболее близко расположенных к оцениваемым участкам.

4. По земельным участкам, расположенным за пределами черты населенных пунктов, предоставленным (предоставляемым) гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроенным зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений и сооружений) в соответствии с их назначением, за исключением земель, указанных в пункте 4-1 настоящей статьи, кадастровая (оценочная) стоимость определяется исходя из размера десяти процентов от базовых ставок платы за земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для указанных целей в городах областного значения.

4-1. По земельным участкам, расположенным за пределами черты населенных пунктов, предоставленным (предоставляемым) для ведения крестьянского или фермерского хозяйства и сельскохозяйственного производства, под застроенными зданиями (строениями, сооружениями), необходимыми для функционирования сельского хозяйства согласно статье 97 настоящего Кодекса, включая земли, предназначенные для их обслуживания, кадастровая (оценочная) стоимость определяется исходя из размера базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность для сельскохозяйственных целей.

5. При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, указанных в пунктах 3 и 4 настоящей статьи, применяются поправочные коэффициенты за удаленность этих участков от центров сферы обслуживания в соответствии с подпунктом 3) пункта 4 статьи 11 настоящего Кодекса.  

Статья 11. Поправочные коэффициенты к базовым ставкам платы за земельные участки

1. Границы оценочных зон и поправочные коэффициенты к базовым ставкам платы за земельные участки в городах районного значения, поселках и сельских населенных пунктах утверждаются решением районного представительного органа по предложению местного исполнительного органа района, а в городах областного значения, городах республиканского значения, столице - представительным органом области, города республиканского значения, столицы по предложению местного исполнительного органа области, города республиканского значения, столицы.

При этом предельный (максимальный) размер повышающего или понижающего  коэффициента не должен превышать двукратный размер.

2. При определении  кадастровой (оценочной) стоимости  земельных участков, предоставляемых  государством для ведения сельскохозяйственного производства, применяются поправочные коэффициенты (повышающие или понижающие) в зависимости от качественного состояния земельного участка, его местоположения, водообеспеченности, удаленности от центров обслуживания.  

3. Качественное состояние земельного участка по видам угодий и типам почв устанавливается на основании земельно-кадастровых карт, материалов почвенного, геоботанического, почвенно-мелиоративного и других изысканий:

1) для определения  стоимости земельного участка, используемого в составе пашни, в зависимости от его мелиоративного состояния и уклона поверхности применяются следующие поправочные коэффициенты:

мелиоративное состояние  земель:

хорошее (почвы незасоленные и несолонцеватые, некаменистые, неэродированные; глубина залегания грунтовых вод: пресных - более 3 м, минерализованных - более 6 м) - 1,2;

удовлетворительное (почвы  слабозасоленные, слабосолонцеватые, слабокаменистые, слабоэродированные; глубина залегания слабоминерализованных  грунтовых вод 3-6 м) - 0,9;

неудовлетворительные (почвы  средне- и сильнозасоленные, средне- и сильносолонцеватые, каменистые, средне- и сильноэродированные; глубина  залегания грунтовых вод с  минерализацией более 1 г/л - менее 3 м) - 0,6;

уклон поверхности:

до 1 градуса - 1; от 1 до 3 градусов - 0,98; от 3 до 5 градусов - 0,96; от 5 до 7 градусов - 0,93; более 7 градусов - 0,86;

2) для определения  стоимости земельных участков, используемых  в составе естественных кормовых  угодий (сенокосы, пастбища), в зависимости  от их качественного состояния и уклона поверхности участка применяются следующие поправочные коэффициенты:

улучшенные сенокосы и пастбища:

коренного улучшения; с  подсевом многолетних трав - 1,2;

поверхностного улучшения  без изменения видового состава  растительного покрова - 1,1;

состояние земель, занятых  сенокосами:

хорошее (земельный участок  незасоренный, незакустаренный, незалесенный, некаменистый с хорошо выраженными  признаками зональной растительности) - 1,2;

удовлетворительное (земельный  участок засоренный, закустаренный, залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова. Указанные признаки проявляются на площади до 40 процентов территории) - 0,9;

неудовлетворительное (земельный  участок засоренный, закустаренный, залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова. Указанные признаки проявляются на площади свыше 40 процентов территории) - 0,7;

уклон поверхности:

до 3 градусов - 1; от 3,1 до 6 градусов - 0,95; от 6,1 до 10 градусов - 0,9; от 10,1 до 20 градусов - 0,85; более 20 градусов - 0,5;

состояние земель, занятых  пастбищами:

хорошее (земельный участок  незасоренный, незакустаренный (непоедаемыми кустарниками), незалесенный, некаменистый с хорошо выраженными признаками зональной растительности) - 1,2;

удовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный (непоедаемыми кустарниками), залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова, наличием сильносбитых пастбищ, оголенных солончаков, солонцов, такыров. Указанные признаки проявляются на площади до 40 процентов территории) - 0,9;

неудовлетворительное (земельный  участок засоренный, закустаренный (непоедаемыми кустарниками), залесенный, каменистый с нарушениями зональной  структуры растительного покрова, наличием сильносбитых пастбищ, оголенных солончаков, солонцов, такыров. Указанные признаки проявляются на площади более 40 процентов территории) - 0,6;

уклон поверхности:

до 12 градусов - 1; от 13 до 20 градусов - 0,8; свыше 20 градусов - 0,6.

4. Для определения  стоимости земельных участков в зависимости от обводненности земельного участка, его местоположения по отношению к хозяйственному центру, удаленности земельного участка от центров сферы обслуживания применяются следующие поправочные коэффициенты:

1) обводненность (водообеспеченность) земельного участка:

обводненные - 1,2; необводненные - 0,8;

2) местоположение земельного  участка по отношению к хозяйственному  центру, в километрах:

до пяти - 1,2; от 5 до 10 - 1; от 10 до 20 - 0,9; от 20 до 30 - 0,8; свыше 30 - 0,7;

3) удаленность земельного участка от центров обслуживания в зависимости от качества дорог:

 

Расстояние, км	Дороги с твердым покрытием	Дороги с щебеночным покрытием	Грунтовые дороги
До 20	1,4	1,1	0,7
21-40	1,2	0,9	0,6
41-60	1,0	0,7	0,5
61-80	0,8	0,5
81-100	0,6
Свыше 100	0,5