Цели экономической оценки земли

                              Цели экономической  оценки земли

 

      Централизованное  распределение бесплатной земли  при игнорировании необходимости  рыночной оценки ее стоимости привело  к неэффективному землепользованию в сельском и лесном хозяйстве, а  также обусловило нерациональную модель городского развития, например размещение промышленных зон, а также экологически вредных предприятий в центральной  части городов.

      Россия  располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной  оценки этой важнейшей части национального  богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 г. земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.

      Важнейшей задачей земельной реформы являются дальнейшие радикальные преобразования земельных отношений для осуществления  практического перехода к гарантированным  Конституцией Российской Федерации  формам собственности на землю и  развитию регулируемого государством земельного рынка на основе системы  научно обоснованной экономической  оценки стоимости земли.

      Экономическая оценка земельного участка - деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

      Результат оценки земельных участков существенно  зависит от цели оценки, обусловливающей  вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.

      Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:

      удовлетворение  потребностей развивающегося рынка  земли;

      создание  базы для налогообложения;

      реальное  отражение их стоимости в бухгалтерском  учете предприятий;

      составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное  отражение земель в статистике национального  богатства страны.

      Первая  цель оценки стоимости земельных  участков - удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли.

      Земля и другие природные ресурсы могут  отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в  какой их оборот допускается законами о земле и других природных  ресурсах. Государственная политика по развитию оборота земли и другой недвижимости направлена на решение  следующих задач:

      расширение  категорий земель, подлежащих приватизации, с одновременным определением видов  земель, ограниченных в обороте и  исключенных из него;

      законодательное ограничение предоставления земельных  участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и прекращение предоставления в пожизненное наследуемое владение;

      стимулирование  выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями для включения  земельных участков в уставный капитал  предприятий;

      введение  режима рассрочки платежей при выкупе земельных участков;

      повышение эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной  собственности, путем ее разграничения  на федеральную, собственность субъектов  Российской Федерации и муниципальную  собственность;

      переход в основном на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных  земельных участков;

      упрощение процедур предоставления земли под  жилищную и промышленную застройку (согласований, разрешений архитектурно-планировочных  и градостроительных требований и др.);

      развитие  системы ипотечного кредитования граждан  и других участников рынка, инвестирующих  свои средства на приобретение земли  и другой недвижимости;

      расширение  возможностей оборота прав аренды земли, находящейся в государственной  и муниципальной собственности;

      усиление  взаимодействия рынка земли и  рынка ценных бумаг. В настоящее  время в России при оценке земельных  участков

      и других объектов недвижимости используются различные виды стоимости.

      Краеугольный  камень теории оценки недвижимости - это  понятие "рыночная стоимость". В  Федеральном законе 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в  Российской Федерации" дано следующее  определение рыночной стоимости: "Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

      одна  из сторон сделки не обязана отчуждать  объект оценки, а другая сторона  не обязана принимать исполнение;

      стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих  интересах;

      объект  оценки представлен на открытый рынокв форме публичной оферты;

      цена  сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и  принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

      платеж  за объект оценки выражен в денежной форме".

      Данное  определение рыночной стоимости  базируется на следующих предпосылках: сделка совершена в условиях конкурентного  и равновесного рынка при соблюдении типичных условий и передаче титула собственности от продавца к покупателю в момент отчуждения объекта.

      К сожалению, в указанном определении  не выделено положение о том, что  рыночная стоимость всегда относится  к конкретному моменту времени, поскольку при изменении конъюнктуры  рынка она также может измениться. Поэтому рыночная стоимость отражает фактическое состояние рынка  и обстоятельства заключения сделки на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата написания отчета об оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки.

      Остановимся более подробно на основных понятиях определения рыночной стоимости  земельного участка:

      "... наиболее вероятная цена..." - имеется в виду, что рыночная стоимость - это наиболее вероятная (обоснованно достижимая) цена при осуществлении сделки между покупателем и продавцом, которые имеют типичную для открытого и конкурентного земельного рынка мотивацию;

      "... на открытом рынке  в условиях конкуренции..." - под открытостью рынка понимается отсутствие препятствий экономического, юридического и административного характера для вхождения всех желающих на данный земельный рынок, а также выхода из него.

      Условия конкуренции на рынке определяются степенью однородности и мобильности  товаров, количеством продавцов  и покупателей и влиянием каждого  из них на цену продажи, наличием барьеров для входа на рынок и другими  факторами. В отличие от рынка  совершенной конкуренции, на земельном  рынке каждый участок имеет свою специфику и местоположение, число  участников невелико и они, как правило, недостаточно информированы, существенную роль играет государственное регулирование;

      "... стороны сделки действуют разумно..." - рыночная стоимость предполагает, что стороны сделки действуют экономически рационально, компетентно и в своих интересах. У покупателя имеются мотивы купить, но его не принуждают к этому. Он совершает покупку с учетом сложившихся условий и ожиданий рынка имеющегося, а не воображаемого или гипотетического. Потенциальный покупатель не собирается совершать сделку по любой цене и платить выше той суммы, которую требует рынок.

      Продавец  не желает и не вынужден продать  земельный участок по любой цене, предлагаемой на рынке. Он заинтересован  продать участок после достаточного срока его экспозиции за лучшую цену, которая возможна на конкурентном рынке;

      "... на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства..." - стороны сделки не испытывают незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств. У покупателя и продавца отсутствует острая экономическая или другая необходимость в данной сделке. Между ними нет предварительного сговора или особых отношений: родственных, отношений между материнской и дочерней компаниями, между владельцем собственности и арендатором, которые могут сделать величину цены нетипичной для данного сегмента рынка земли;

      "... стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки..." - стороны сделки, совершенной по рыночной стоимости, достаточно информированы о характеристиках продаваемого земельного участка, его фактическом состоянии и потенциальном использовании, а также о рыночной ситуации на дату оценки. Обладая этой информацией, каждый участник сделки действует в собственных интересах и рассчитывает получить максимальную выгоду соответственно своему положению в сделке;

      "... объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты..." - объект оценки, для того чтобы быть проданным по рыночной стоимости, должен быть выставлен на рынок в форме формального предложения заключить сделку с указанием всех необходимых условий. Продолжительность периода экспозиции на конкурентном рынке может колебаться в зависимости от сложившихся условий и назначения использования земли, но она должна быть достаточной для привлечения адекватного числа потенциальных покупателей, образующих данный сегмент рынка;

      "... цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки..." - на величину цены не оказывают влияние специфические условия финансирования и продажи, какие-либо скидки или уступки с чьей-либо стороны;

      "... платеж за объект оценки выражен в денежной форме..." - средством платежа должны выступать денежные единицы, а не какие-либо ценные бумаги, товары и услуги или их сочетание с деньгами.

      В Постановлении Правительства РФ "Об утверждении стандартов оценки" от 6 июля 2001 г. № 519 также приводится определение рыночной стоимости: "Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".

      Рыночная  стоимость земельных участков рассчитывается при операциях купли-продажи или  сдачи в аренду, при определении  стартовых цен на конкурсах и  аукционах, для учета земельных  участков в активах предприятий  с целью привлечения новых  пайщиков и дополнительной эмиссии  акций и в других случаях.

      В Международных стандартах оценки (МСО) подчеркивается, что для оценки рыночной стоимости оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование. Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос разрешается на основе изучения данных рынка.

      "Все  методы, способы и процедуры измерения  рыночной стоимости, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны исходить из исследований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на данных рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации по рыночным данным" [23. С.93-94].

      В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательную  величину. К таким случаям относятся:

      определенное  арендованное имущество;

      некоторые специализированные объекты имущества;

      устаревшие  объекты недвижимости, снос которых  обходится дороже стоимости земельного участка;