Автор: Пользователь скрыл имя, 22 Апреля 2012 в 16:28, курсовая работа
Современный город Воронеж – крупный культурный и промышленный центр с населением более миллиона человек. Воронеж условно делится на две части – правый и левый берега водохранилища. Центр города расположен на правом берегу, здесь же сосредоточена большая часть инфраструктуры, и проживает основная часть населения города. В последние годы границы Воронежа сильно расширились, ведется застройка новых территорий. Наибольшие показатели по темпам строительства показал Северный район, немного отстают от него Юго-Западный и Левобережный. Пригород Воронежа приукрасили живописные коттеджные поселки – один из наиболее популярных видов недвижимости на 2011 год.
Введение………………………………………………………………………………….…..…2
1.Анализ рынка коммерческой недвижимости……………………………………….…...3
1.1. Общая сегментация рынка коммерческой недвижимости. Классификация офисной недвижимости………………………………………………………………………………..…3
1.2. Описание рынка офисной недвижимости в городе Воронеже………………………….6
2. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости………………………………...15
3. Описание объекта недвижимости………………………………………………………..22
3.1. Расчет стоимости объекта недвижимости с применением метода сравнения продаж..24
3.2. Расчет стоимости объекта оценки по данным об аренде помещений с применением метода сравнения продаж………………………………………………………………….…..35
Заключение………………………………………………………………………………….…44
Список использованных источников………………………………………………………45
Характеристика оцениваемого объекта:
Табл.3.
Объект оценки | |
Местоположение |
Г.Воронеж ул.Фридриха Энгельса |
Площадь общ./полезная |
63/46 |
Этаж |
1 |
Год постройки здания |
1981 |
Интенсивность движения пешеходных и транспортных потоков |
высокая |
Выход на красную линию |
+ |
Отдельный вход |
+ |
Наличие входной группы |
+ |
Тип отделки и состояние помещения |
Улучшенная/ хорошее |
Инженерное обеспечение |
Электричество,ц.о.,горяч.вода, |
Наличие дополнительных улучшений |
Рольставни на проёмах, охранная сигнализация |
Условия заключения сделки |
Оплата сразу наличными |
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого объекта либо увеличивается, либо уменьшается в зависимости от того, хуже или лучше сопоставляемый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.
1.Корректировка по местоположению (в приложении 5 показано расположение объектов-аналогов ):
Все объекты-аналоги находятся в том же районе, что и объект оценки (Центральный район), поэтому не требуется корректировать стоимость 1 кв.м. каждого аналога.
2.Корректировку на этажность мы так же не проводим, так как объекты-аналоги располагаются на 1 этажах как и объект оценки.
3. При расчете корректировки на год постройки для определения стоимости при купле-продаже можно применить метод сроков жизни – сопоставляем между собой возраст сравниваемых объектов и относим разницу в возрастах к нормативному сроку жизни объектов(100 лет ), объект оценки возведен в 1981 г. :
Объект аналог №2 1985 г. постройки , корректировка составит:
Объект аналог №3 1950 г. постройки , корректировка составит:
Объект аналог №4 1985 г. постройки , корректировка составит:
Объект аналог №5 1968 г. постройки , корректировка составит:
4. Для определения величины корректировки на интенсивность движения и пешеходный трафик выбираем пару сопоставимых объектов:
Офис в Центральном районе , ул.Карла Маркса ; 1 этаж, хор.отделка, отд.вход.группа, пласт.окна , средняя проходимость, цена 69230,77 р./м2.
Офис в Центральном районе , ул.Студенческая ; 1 этаж, хор.отделка,отд.входная группа, высокая проходимость, цена 74324,32р./м2.
5.Для определения величины корректировки на транспортную доступность(выход на красную линию) выбираем пару сопоставимых объектов:
Офис в Центральном районе, ул.Чайковского ; 1 эт., отдельн.вход.группа, отделка, не красн.линия, цена 96153,85 р./м2.
Офис в Центральном районе, ул.25 Октября ; 1 эт., отдельн.вход.группа,отделка, выход на красную линию, цена 106250,00 р./м2.
6. Для определения величины корректировки на наличие отдельного входа выбираем пару сопоставимых объектов :
Офис в Центральном районе , ул. Кольцовская(в пересечении с ул.Плехановской) ; 1 этаж, входная группа, обычная отделка ,цена 68627,45 р./м2.
Офис в Коминтерновский районе , ул.Комисаржевской; 1 этаж, нет входной группы, обычная отделка , цена 57000 р./м2.
7. Для определения величины корректировки на наличие входной группы выбираем пару сопоставимых объектов :
Офис в Центральном районе , ул. Студенческая; 1 этаж, входная группа, цена 70270,27 р./м2.
Офис в Центральном районе , ул.Комисаржевской; 1 этаж, нет входной группы, цена 69230,77р./м2.
8. Для определения величины корректировки на тип отделки выбираем пару сопоставимых объектов :
Офис в Центральном районе , ул. Студенческая; 1 этаж, улучшенная отделка, цена 70270,27 р./м2.
Офис в Центральном районе , ул.Комисаржевской; 1 этаж, простая отделка , цена 67567,57./м2.
Офис в Центральном районе , ул. Студенческой; 1 этаж, входная группа, улучшенная отделка, цена 70270,27 р./м2.
Офис в Центральном районе , ул.Никитинская; 1 этаж, входная группа, высококачественная отделка , цена 74324,32р./м2.
9.Корректировку на инженерное обеспечение мы не проводим, потому что все объекты-аналоги аналогичны по этому параметру объекту оценки.
10. Для определения величины корректировки на дополнительное улучшение выбираем пару сопоставимых объектов :
Офис в Центральном районе , ул. Никитинская; 1 этаж, рольставни на проёмах, охранная сигнализация цена 74324,32р р./м2.
Офис в Центральном районе , ул.Карла Маркса; 1 этаж, рольставни на проёмах, охр. сигнализации нет, цена 69230,77./м2.
11.Корректировку по условиям проведения сделки мы не проводим, так как все объекты-аналоги подобны объекту оценке( оплата наличными сразу).
Таблица внесения
корректировок к ценам
Табл.4
Объект оценки |
Объект-аналог №1 |
Объект-аналог №2 |
Объект-аналог №3 |
Объект-аналог №4 |
Объект-аналог №5 | ||
Цена 1 кв.м., руб. |
58823,5 |
98214,3 |
51666,7 |
74324,3 |
56818,2 | ||
1)Местоположение |
Г.Воронеж ул.Фридриха Энгельса |
Г.Воронеж ул.Фридриха Энгельса |
Г.Воронеж ул.Студенческая( |
Г.Воронеж Пл.Ленина |
Г.Воронеж Студенческая |
г.Воронеж Никитинская | |
Величина корректировки |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
Скоррект.-ая ст.-ть |
58823,5 |
98214,3 |
51666,7 |
74324,3 |
56818,2 | ||
2)Этаж |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 | |
Величина корректировки |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
Скоррект.-ая ст.-ть |
58823,5 |
98214,3 |
51666,7 |
74324,3 |
56818,2 | ||
3)Год постройки |
1981 |
1981 |
1985 |
1950 |
1985 |
1968 | |
Величина корректировки |
0 |
-4% |
+31% |
-4% |
+13% | ||
Скоррект.-ая ст.-ть |
58823,5 |
94285,7 |
67683,3 |
71351,3 |
64204,5 | ||
4)Интенсивность движения
пешеходных и транспортных |
высокая |
средняя |
высокая |
высокая |
средняя |
высокая | |
Величина корректировки |
+7% |
0 |
0 |
+7% |
0 | ||
Скоррект.-ая ст.-ть |
62941,2 |
94285,7 |
67683,3 |
76345,9 |
64204,5 | ||
5)Выход на красную линию |
+ |
+ |
+ |
- |
+ |
+ | |
Величина корректировки |
0 |
0 |
+10% |
0 |
0 | ||
Скоррект.-ая ст.-ть |
62941,2 |
94285,7 |
74451,7 |
76345,9 |
64204,5 | ||
6)Отдельный вход |
+ |
- |
+ |
+ |
+ |
+ | |
Величина корректировки
|
+20,4% |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
Скоррект.-ая ст.-ть |
75781,2 |
94285,7 |
74451,7 |
76345,9 |
64204,5 | ||
7)Наличие входной группы |
+ |
- |
+ |
- |
+ |
- | |
Величина корректировки |
+2% |
0 |
+2% |
0 |
+2% | ||
Скоррект.-ая ст.-ть |
77296,8 |
94285,7 |
75940,7 |
76345,9 |
65488,6 | ||
8)Тип отделки и состояние помещения |
Улучшенная |
Простая |
Улучшенная |
Улучшенная |
Высококачественная |
Улучшенная | |
Величина корректировки |
+4% |
0 |
0 |
-5% |
0 | ||
Скоррект.-ая ст.-ть |
80388,7 |
94285,7 |
75940,7 |
72528,6 |
65488,6 | ||
9)Инженерное обеспечение |
Электричество,ц.о.,горяч.вода, |
Электричество,ц.о.,горяч.вода, |
Электричество,ц.о.,горяч.вода, |
Электричество,ц.о.,горяч.вода, |
Электричество,ц.о.,горяч.вода, |
Электричество,ц.о.,горяч.вода, | |
Величина корректировки |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
Скоррект.-ая ст.-ть |
80388,7 |
94285,7 |
75940,7 |
72528,6 |
65488,6 | ||
10)Наличие дополнительных улучшений |
Рольставни на проёмах,охранная сигнализация |
Рольставни на проёмах |
Рольставни на проёмах,охранная сигнализация |
Рольставни на проёмах. |
Рольставни на проёмах |
Рольставни на проёмах. | |
Величина корректировки |
+7% |
0 |
+7% |
+7% |
+7% | ||
Скоррект.-ая ст.-ть |
86015,9 |
94285,7 |
81256,6 |
77605,6 |
70072,8 | ||
11)Условия заключения сделки |
Оплата сразу наличными |
Оплата сразу наличными |
Оплата сразу наличными |
Оплата сразу наличными |
Оплата сразу наличными |
Оплата сразу наличными | |
Величина корректировки |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
Скоррект.-ая ст.-ть |
86015,9 |
94285,7 |
81256,6 |
77605,6 |
70072,8 | ||
Кол-во корр-к. |
5 |
1 |
4 |
4 |
3 | ||
Доля кол-ва значимых корректировок ,qi |
0,4545454 |
0,09090909 |
0,36363636 |
0,36363636 |
0,27272727 | ||
1- qi |
0,5454545 |
0,90909091 |
0,63636364 |
0,63636364 |
0,72727273 | ||
∑(1- qi) |
3,45454545 | ||||||
Весовой коэффициент,Wi |
0,1578947 |
0,26315789 |
0,18421053 |
0,18421053 |
0,21052632 | ||
С корр.i. х Wi |
13581,5 |
24812 |
14968,3 |
14295,8 |
14752,2 | ||
Стоимость объекта оценки р/кв.м, V0 |
82409,8 | ||||||
Расчет стоимости объекта оценки :
Расчет стоимости объекта оценки V0, осуществляем методом сравнения продаж по формуле:
V0= ∑ (Cкорр.i х Wi), где
Cкорр.i –скорректированная стоимость объекта-аналога;
Wi- удельный вес скорректированной стоимости i- ого объекта аналога в стоимости объекта оценки ;
Для расчета удельный вес скорректированной стоимости или по-другому весового коэффициента воспользуемся следующим выражением :
Wi-величина весового коэффициента для i- ого объекта-аналога;
qi- доля количества значимых корректировок , внесенных к i-му объекту-аналогу, от общего числа значимых корректировок по всем объектам-аналогам;
n- общее количество объектов–аналогов .
Величина доли qi определяется по формуле :
ki – количество значимых корректировок по i-му объекту-аналогу.
kij- количество значимых j-х корректировок по i-му объекту-аналогу.
n- общее количество корректировок .
В результате расчета получили стоимость 1м2 объекта-оценки:
V0= ∑ (Cкорр.i хWi)
= 13581,5+24812+14968,3+14295,8+
Таким образом, стоимость
объекта-оценки равна: 78104,2*
3.2. Расчет стоимости
объекта оценки по данным об
аренде помещений с
В результате исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как http://www.vrx.ru/ , http://www.pn36.ru/ были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому.(Приложение 3, приложение 6).
Описание основных характеристик объектов
Табл.5
Объект оценки |
Объект-аналог №1 |
Объект-аналог №2 |
Объект-аналог №3 |
Объект-аналог №4 |
Объект-аналог №5 | |
Цена 1 кв.м. руб. |
923,2 |
818,2 |
789,5 |
700,00 |
818,2 | |
Местоположение |
Г.Воронеж ул.Фридриха Энгельса |
Г.Воронеж ул.Фридриха Энгельса. |
Г.Воронеж Ул.Комисаржевской(центр.р-н) |
Г.Воронеж ул.Фридриха Энгельса. |
Г.Воронеж Ул.Орджоникидзе(ВГУ) |
г.Воронеж ул. 25-Октября(центр.р-н) |
Вид прав на объект |
Право собственности без обременений |
Право собственности без обременений |
Право собственности без обременений |
Право собственности без обременений |
Право собственности без обременений |
Право собственности без обременений |
Площадь общ./полезная |
63 |
65 |
55 |
57 |
52 |
55 |
Этаж |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
Год постройки здания |
1981 |
1985 |
1987 |
1981 |
1981 |
1987 |
Интенсивность движения пешеходных и транспортных потоков |
высокая |
высокая |
высокая |
средняя |
высока |
высокая |
Выход на красную линию |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
Отдельный вход |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
Наличие входной группы |
+ |
+ |
- |
+ |
- |
+ |
Тип отделки и состояние помещения |
Улучшенная/ хорошее |
Улучшенная/ хорошее |
Улучшенная/ хорошее |
Улучшенная/ хорошее |
Простая/ хорошее |
Улучшенная/ хорошее |
Инженерное обеспечение |
Электричество,ц.о.,горяч.вода, |
Электричество,ц.о.,горяч.вода, |
Электричество,ц.о.,горяч.вода, |
Электричество,ц.о.,горяч.вода, |
Электричество,ц.о.,горяч.вода, |
Электричество,ц.о.,горяч.вода, |
Наличие дополнительных улучшений |
Рольставни на проёмах,охранная сигнализация |
Рольставни на проёмах, охранная сигнализация |
Рольставни на проёмах |
Рольставни на проёмах,охранная сигнализация |
Рольставни на проёмах |
Рольставни на проёмах,охранная сигнализация |
Условия заключения сделки |
Оплата сразу наличными |
Оплата сразу наличными |
Оплата сразу наличными |
Оплата сразу наличными |
Оплата сразу наличными |
Оплата сразу наличными |
Корректировка цен аренды сопоставимых объектов аналогов
Цены аренды сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.
Корректировка цен аренды сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого объекта либо увеличивается, либо уменьшается в зависимости от того, хуже или лучше сопоставляемый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.
1.Корректировка по
Все объекты-аналоги находятся в том же районе, что и объект оценки (Центральный район), поэтому не требуется корректировать стоимость 1 кв.м. каждого аналога.
2.Корректировку на этажность
мы так же не проводим, так
как объекты-аналоги
3. При расчете корректировки на год постройки для определения стоимости при купле-продаже можно применить метод сроков жизни – сопоставляем между собой возраст сравниваемых объектов и относим разницу в возрастах к нормативному сроку жизни объектов(100 лет ), объект оценки возведен в 1981 г. :
Объект аналог №1 1985 г. постройки , корректировка составит:
Объект аналог №2 1987 г. постройки , корректировка составит:
Объект аналог №5 1987 г. постройки , корректировка составит:
4. Для определения величины корректировки на интенсивность движения и пешеходный трафик выбираем пару сопоставимых объектов:
Офис в Центральном районе , ул.Комисаржевской ; 1 этаж, хор.отделка, отд.вход.группа, пласт.окна , средняя проходимость, цена 638,30 р./м2.в мес.
Офис в Центральном районе , ул.Плехановская ; 1 этаж, хор.отделка,отд.входная группа, высокая проходимость, цена 800,00 р./м2.в мес.
5.Корректировка на транспортную доступность(выход на красную линию) .
Все объекты-аналоги выходят на красную линию так же как и объект оценки , поэтому не требуется корректировать стоимость 1 кв.м. каждого объекта-аналога.
6.Корректировка на наличие отдельного входа .
Все объекты-аналоги имеют отдельный выход так же как и объект оценки , поэтому не требуется корректировать стоимость 1 кв.м. каждого объекта-аналога