Расчет стоимости объекта недвижимости – нежилого офисного помещения, расположенного в г.Воронеж Центральном районе, ул. Фридриха Энгельс

7. Для определения величины корректировки на наличие входной группы  выбираем    пару сопоставимых объектов :

Офис в Центральном  районе , пр-т.Революции 26/28; 1 этаж, входная группа, цена 900,0       р./м2.в мес.

Офис в Центральном районе , ул.Комисаржевской; 1 этаж,  нет входной группы, цена 850,0   р./м2.в мес.

8. Для определения величины корректировки на тип отделки выбираем  пару сопоставимых объектов :

Офис в Центральном  районе, ул. Комисаржевская; 1 этаж, улучшенная отделка, цена 850р./м2      в мес.

Офис в Центральном  районе , ул.Плехановская; 1 этаж,  простая отделка , цена  800р./м2.в мес.

9.Корректировку на инженерное  обеспечение мы не проводим, потому  что все объекты-аналоги  аналогичны  по этому параметру объекту  оценки.

10. Для определения величины корректировки на дополнительное улучшение выбираем  пару сопоставимых объектов :

Офис в Центральном  районе , пр-т Революции; 1 этаж, рольставни на проёмах,охранная сигнализация цена 900,0 р./м2.в мес.

Офис в Центральном  районе , ул.Комисаржевской; 1 этаж, рольставни на проёмах , охр.сигнализации нет, цена  850р./м2.в мес.

11.Корректировку  по  условиям проведения сделки мы  не проводим, так как все объекты-аналоги подобны объекту оценке( оплата наличными сразу).

Таблица внесения корректировок к ценам объектов-аналогов (в процентах):

Табл.6

	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект-аналог №4	Объект-аналог №5
Цена 1 кв.м., руб.		923,1	818,2	789,5	700,00	818,2
1)Местоположение	Г.Воронеж ул.Фридриха Энгельса	Г.Воронеж  ул.Фридриха Энгельса.	Г.Воронеж  Ул.Комисаржевской(центр.р-н)	Г.Воронеж ул.Фридриха Энгельса.	Г.Воронеж  Ул.Орджоникидзе(ВГУ)	г.Воронеж     ул. 25-Октября(центр.р-н)
Величина корректировки		0	0	0	0	0
Скоррект.-ая ст.-ть		923,1	818,2	789,5	700,00	818,2
2)Этаж	1	1	1	1	1	1
Величина корректировки		0	0	0	0	0
Скоррект.-ая ст.-ть		923,1	818,2	789,5	700,00	818,2
3)Год постройки	1981	1985	1987	1981	1981	1987
Величина корректировки		-4%	-6%	0	0	-6%
Скоррект.-ая ст.-ть		886,2	769,1	789,5	700	769,1
4)Интенсивность движения  пешеходных и транспортных потоков	высокая	высокая	высокая	средняя	высокая	высокая
Величина корректировки		0	0	+25%	0	0
Скоррект.-ая ст.-ть		886,2	769,1	986,8	700	769,1
5)Выход на красную линию	+	+	+	+	+	+
Величина корректировки		0	0	0	0	0
Скоррект.-ая ст.-ть		886,2	769,1	986,8	700	769,1
6)Отдельный вход	+	+	+	+	+	+
Величина корректировки		0	0	0	0	0
Скоррект.-ая ст.-ть		886,2	769,1	986,8	700	769,1
7)Наличие входной группы	+	+	-	+	-	+
Величина корректировки		0	+6%	0	+6%	0
Скоррект.-ая ст.-ть		886,2	815,2	986,8	742	769,1
8)Тип отделки и состояние  помещения	Улучшенная	Улучшенная	Улучшенная	Улучшенная	Простая	Улучшенная
Величина корректировки		0	0	0	+6%	0
Скоррект.-ая ст.-ть		886,2	815,2	986,8	786,5	769,1
9)Инженерное обеспечение	Электричество,ц.о.,горяч.вода,кондиционирование	Электричество,ц.о.,горяч.вода,кондиционирование	Электричество,ц.о.,горяч.вода,кондиционирование	Электричество,ц.о.,горяч.вода,кондиционирование	Электричество,ц.о.,горяч.вода,кондиционирование	Электричество,ц.о.,горяч.вода,кондиционирование
Величина корректировки		0	0	0	0	0
Скоррект.-ая ст.-ть		886,2	815,2	986,8	786,5	769,1
10)Наличие дополнительных  улучшений	Рольставни на проёмах,охранная сигнализация	Рольставни на проёмах,охранная сигнализация	Рольставни на проёмах	Рольставни на проёмах,охранная сигнализация	Рольставни на проёмах	Рольставни на проёмах,охранная сигнализация
Величина корректировки		0	+6%	0	+6%	0
Скоррект.-ая ст.-ть		886,2	864,1	986,8	833,7	769,1
11)Условия заключения  сделки	Оплата сразу наличными	Оплата сразу наличными	Оплата сразу наличными	Оплата сразу наличными	Оплата сразу наличными	Оплата сразу наличными
Величина корректировки		0	0	0	0	0
Скоррект.-ая ст.-ть		886,2	864,1	986,8	833,7	769,1
Кол-во корр-к.		1	3	1	3	1
Доля кол-ва значимых корректировок ,qi		0,09090909	0,27272727	0,09090909	0,27272727	0,09090909
1- qi		0,90909091	0,72727273	0,90909091	0,72727273	0,90909091
∑(1- qi)						4,18181818
Весовой коэффициент,Wi		0,2173913	0,17391304	0,2173913	0,17391304	0,2173913
С корр.i. х Wi		192,6	150,3	214,5	144,9	167,2
Стоимость объекта оценки р/кв.м, V0						869,6

Расчет стоимости  объекта оценки :

Расчет стоимости объекта  оценки V_0, осуществляем методом сравнения продаж по формуле:

V₀= ∑ (C_корр.i х W_i), где

C_корр.i –скорректированная стоимость объекта-аналога;

W_i- удельный вес скорректированной стоимости i- ого объекта аналога в стоимости объекта  оценки ;

Для расчета удельный вес  скорректированной стоимости или  по-другому весового   коэффициента воспользуемся следующим выражением :

, где

W_i-величина весового коэффициента для i- ого объекта-аналога;

qi- доля количества значимых корректировок , внесенных к i-му объекту-аналогу, от общего числа значимых корректировок по всем объектам-аналогам;

n- общее количество объектов–аналогов .

Величина доли qi определяется по формуле :

, где

ki – количество значимых корректировок по i-му объекту-аналогу.

kij- количество значимых j-х корректировок по i-му объекту-аналогу.

n- общее количество корректировок .

В результате расчета получили стоимость арендной платы 1м² в мес.объекта-оценки:

V₀= ∑ (C_корр.i хW_i) = 192,6+150,3+214,5+145+167,2= 869,6 р/кв.м. в мес.

Таким образом, месячная арендная плата за объект оценки равна: 869,6* 63 =54787,7 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

В данной курсовой работе мною был проведён анализ рынка офисной недвижимости. Была рассмотрена общая сегментация рынка, и более подробно описан рынок офисной недвижимости г.Воронежа. Указаны общие закономерности и тенденции, характерные для рынка офисной недвижимости.

Были представлены данные   о количестве и территориальном  расположении объектов-аналогов (с  описанием источников информации, которые  использовались при формировании выборки), а так же выделены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

Среднерыночная стоимость  объекта оценки (агентства недвижимости) и среднерыночная арендная ставка (этого же объекта) были определены с помощью метода сравнения продаж.

По результатам проведённых  расчетов была получена среднерыночная стоимость    объекта   оценки - 4920561,2 руб. , среднерыночная ставка за аренду объекта - 870,3 руб. и месячная арендная плата - 54830,2 руб.

 

 

 

Список использованных источников

1. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: Учеб. пособие. – М.: Москва, 2002. – 68 с.
2. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебник – М.: Интерреклама, 2003. – с. 260
3. Максимов Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: Питер, 2000. – 117 с.
4. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник – М.: Финансы и статистика, 2001. – 187 с.
5. Фридман Джек, Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: – М.: ДЕЛО, 1997. – 288 с.
6. Интернет-сайты:

www.izrukvruki.ri,

http://pattayaproperty.ru/lib/658.html

http://www.nikvrn.ru/catalog/commerse/

http://biz.allvrn.ru/a-22/b-0/1083.html

http://www.pn36.ru/view_post_st.php?id=59

http://www.vrx.ru/treasury/186.html

http://transfert-vrn.ru/

http://vrnplus.ru/dostoprim.php?id=103

http://www.issledovanie.ru/index.php?dir=show_issl&idx=302

http://www.arendator.ru/articles/1/art/22806/

http://www.pravis.ru/index.php?page=publications&id=35

http://voronezh.realtyse.net/gorod-voronezh/o-voronezhe/

 

 

 

Приложение 1.

Объекты-аналоги на продажу

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

 

 

 

Объект-аналог №3

Объект-аналог №4

 

 

 

 

Объект-аналог №5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 2

Объект, используемый для  расчета величины корректировки  на  интенсивность движения и пешеходный трафик, на дополнительное улучшение .

Объект, используемый для  расчета величины корректировки  на наличие отдельного входа , на тип отделки.

 

 

 

Объект, используемый для  расчета величины корректировки на интенсивность движения и пешеходный трафик, на тип отделки.

Объект, используемый для  расчета величины корректировки  на наличие входной группы  .

 

Объект, используемый для  расчета величины корректировки  на тип отделки, на дополнительное улучшение  .

Объект, используемый для  расчета величины корректировки  на  транспортную доступность(выход на красную линию)

 

 

 

Объект, используемый для  расчета величины корректировки  на наличие отдельного входа, на наличие входной группы 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 3.

Объекты-аналоги на аренду

Объект-аналог №1

 

Объект-аналог №2

 

Объект-аналог №3

 

 

Объект-аналог №4

Объект-аналог №5

 

 

Приложение 4

Объект, используемый для  расчета величины корректировки  на  интенсивность движения и пешеходный трафик, дополнительное улучшение.

Объект, используемый для  расчета величины корректировки  на интенсивность движения и пешеходный трафик, тип отделки.

 

 

Объект, используемый для  расчета величины корректировки  на  наличие входной группы, тип отделки.

Объект, используемый для  расчета величины корректировки  на  наличие входной группы, дополнительное улучшение.

 

 

 

 

Объект, используемый для  расчета величины корректировки  на  дополнительное улучшение

 

 

Приложение 5

Расположение на карте  объектов-аналогов по продаже.

Приложение 6

Расположение на карте  объектов-аналогов по аренде.