Определение стоимости объекта недвижимости

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

(СИБСТРИН)

 

 

 

 

 

Кафедра экономики

строительства и инвестиций

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

НА ТЕМУ:

«Определение стоимости объекта недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент_________________ 

 

Специальность   «Экономика и управление на предприятиях

(в строительстве)»,  группа 253у, вариант 4.

 

Руководитель работы ____________    Гребенщикова И.Д.

 

Работа защищена ______________________ оценка ______________

 

 

 

 

 

ИСКИТИМ

2012г

 

Содержание

 

Введение	3
1. Постановка задачи  оценки	6
2.Анализ лучшего и  наиболее эффективного использования  недвижимости	7
3.Определение стоимости  здания различными подходами  к оценке недвижимости	9
3.1.Использование затратного  подхода	10
3.2.Использование сравнительного подхода	17
3.3.Использование доходного  подхода	21
4.Сведения стоимостных  показателей в итоговую оценку  стоимости недвижимости	24
Заключение	26
Список  литературы	28

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Понятие «недвижимое  имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость – это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость – это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся  так же подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Недвижимость как товар  с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается  либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом России к  рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Рынки недвижимости локализованы, поскольку объекты неподвижны, следовательно, покупатели и потребители должны прибыть к продукту. Рынки недвижимости могут быть сегментированы. Сегментирование  – это разбиение рынка на сектора  или сегменты, схожие по ряду параметров. Процесс сегментации обусловлен специфическими особенностями недвижимости как товара, а так же тем, что различные пользователи обладают различными потребностями и ресурсами.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Если говорить о рынке недвижимости в России, то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

В связи с развитием  рынка недвижимости возникла необходимость  в оценочной деятельности.

Оценка имущества –  это определение стоимости.

Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

Процесс оценки – совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости  и оформление результатов оценки.

Цели оценки недвижимости могут быть следующими:

1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;

2. Проведение конкурсов,  аукционов, торгов;

3. Залог, раздел, наследственное  дарение;

4. Страхование;

5. Исчисление налогов,  пошлин, сборов;

6. Инвестиционное проектирование;

7. Ликвидация, утилизация.

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

- определение проблемы по оцениваемому объекту;

- изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;

сведение полученных стоимостных  показателей в итоговую оценку стоимости  недвижимости и определение рыночной стоимости объекта;

[6, с.2]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Постановка задачи оценки

 

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая  информация, определяющая весь процесс  оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

1. идентификация и описание объекта оценки;
2. установка оцениваемых имущественных прав;
3. указание даты оценки;
4. описание цели оценки;
5. определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки;

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой помещение пристройку общей площадью 182 м². Объект расположен в г. Бердске, в отдаленной части, по адресу: ул. Комсомольская, 2.

Общая площадь участка, на котором располагается объект, составляет 455 м²: из них 40% занимает здание (182м²), 10% (18,2 м²) приходятся на асфальтобетонное покрытие. Несущая способность грунтов средняя. Расположение здания на участке показано на рис.1.

 

Рис.1 Общий вид участка

S участка = 455 м²

S объекта = 182 м²

S асф.бет.пок =18,2 м²

Объект недвижимости находится в праве частной собственности компании «Сибирь».

Дата оценки недвижимости 25.03.12 г.

Конечной целью оценки данного объекта недвижимости является вынужденная продажа в ограниченный период времени. Для этого определяем рыночную стоимость объекта.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении рыночной стоимости  недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, типичную для того сектора рынка, на котором обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки.

 

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

 

Определение наилучшего и наиболее эффективного (оптимального) использования считается наиболее важным в процессе оценки.

Принцип лучшего и  наиболее эффективного использования  основан на определении стоимости  недвижимости в случае использования  объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).

Наиболее вероятное  и рентабельное на момент оценки использование  объекта обеспечивает самую высокую  текущую стоимость недвижимости.

Анализируется наилучшее  и наиболее эффективное использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся не жилым помещением. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к стоимости.

Существуют факторы, определяющие наилучшее и наиболее эффективное  использование объекта недвижимости. К ним относятся:

- предполагаемая доходность;

- местоположение объекта недвижимости;

- конструктивные особенности;

- экономическая целесообразность;

Экономическая целесообразность означает обоснование с точки  зрения  окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным таблицы 1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

Доходность от сдачи  в аренду:

Административное: 320*182*12=655200 руб.год

Складское: 400*182*12=829920 руб.год

Производственное: 350*182*12=786240 руб.год

Общ. Питания: 300*182*12=611520 руб.год

Торговое: 380*182*12=764400 руб.год

При анализе ставок аренды по нежилым помещениям выявили,  что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь, состояние помещений и т.д.) наиболее эффективно его использование под здание складского помещения (склад).

 

Таблица 1

 

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м² [6,с.7]

 

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			Отд.	с/о	Цен.
Административное	Офис, банк	До 200	320	500	800
		200-500	300	450	700
		500-1000	250	400	600
		Более 1000	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	До 200	400	350	280
		200-500	380	300	250
		500-1000	280	250	180
		Более 1000	260	240	160
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка	До 200	350	400	350
		200-500	360	350	300
		500-1000	320	300	200
		Более 1000	300	280	180
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	300	450	1100
		200-500	280	400	1000
		500-1000	220	350	800
		Более 1000	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный  центр, аптека	До 200	380	600	1000
		200-500	350	500	900
		500-1000	250	400	700
		Более 1000	180	380	600