Расчет стоимости объекта недвижимости – нежилого офисного помещения, расположенного в г.Воронеж Центральном районе, ул. Фридриха Энгельс

Министерство  образования и науки Российской Федерации

 

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

ВОРОНЕЖСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра «Организации строительства, экспертиза и управление недвижимостью».

Курсовая  работа

по дисциплине «Оценка объектов недвижимости»

на тему : «Расчет стоимости объекта недвижимости – нежилого офисного помещения, расположенного в г.Воронеж Центральном районе, ул. Фридриха Энгельса.»

                                                                                                        

Выполнила:

студентка 741гр.

Федосова А.О.

                                                                                                    Проверил: доцент, к.т.н.                                                                                                                 Круглякова В. М.                                                    

 

                                        

Воронеж 2011

Содержание

Введение………………………………………………………………………………….…..…2

1.Анализ рынка  коммерческой недвижимости……………………………………….…...3

1.1. Общая сегментация  рынка коммерческой недвижимости. Классификация офисной недвижимости………………………………………………………………………………..…3

1.2. Описание рынка офисной недвижимости в городе Воронеже………………………….6

2. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости………………………………...15

3. Описание объекта недвижимости………………………………………………………..22

3.1. Расчет стоимости объекта недвижимости с применением метода сравнения продаж..24

3.2. Расчет стоимости объекта  оценки  по данным об аренде  помещений с применением метода  сравнения продаж………………………………………………………………….…..35

Заключение………………………………………………………………………………….…44

Список использованных источников………………………………………………………45

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Город Воронеж расположен в европейской  части России на берегах реки Воронеж, в 8,5 км от ее падения в реку Дон. Воронеж, город-миллионник с большой историей, по праву называют столицей Черноземья. Развитая инфраструктура, множество предприятий, большое количество учебных заведений и прекрасные возможности для ведения бизнеса – все это уже десятки лет привлекает в Воронеж новых жителей и удерживает коренных воронежцев.

Современный город Воронеж –  крупный культурный и промышленный центр с населением более миллиона человек. Воронеж условно делится  на две части – правый и левый  берега водохранилища. Центр города расположен на правом берегу, здесь  же сосредоточена большая часть  инфраструктуры, и проживает основная часть населения города. В последние  годы границы Воронежа сильно расширились, ведется застройка новых территорий. Наибольшие показатели по темпам строительства  показал Северный район, немного  отстают от него Юго-Западный и Левобережный. Пригород Воронежа приукрасили живописные коттеджные поселки – один из наиболее популярных видов недвижимости на 2011 год.

Город имеет высокоразвитую инфраструктуру – крупнейшие торговые центры и  комплексы, бизнес-центры, кинотеатры с новейшим оборудованием, разнообразие ресторанной и развлекательной индустрии – все это сосредоточено именно в Воронеже. Город по достоинству можно назвать сердцем юго-западной России.

 

 

1. Анализ рынка коммерческой недвижимости.

1.1 Общая сегментация рынка коммерческой недвижимости. Классификация офисной недвижимости.

Недвижимость всегда делилась на два больших подвида: жилая (квартиры, дома, коттеджи) и коммерческая недвижимость (офисные, складские, торговые, гостиничные помещения). Обычно цены на эти два сегмента рынка не совпадают, т.к. на них влияют различные причины ценообразования. Для рынка коммерческой недвижимости этих причин намного больше, т.к. рынок ограничивается не только спросом и предложением (как на рынке жилой недвижимости), а также политика государства, нестабильный курс валют, ограничения действий компании недвижимости со стороны других компаний. 
С начала 2008 года мы видим увеличение покупательской способности граждан России. На это влияет, как и увеличение ВВП страны, так и состояние инфляции. При этом также увеличиваются инвестиции в коммерческую недвижимость страны (около 4 млрд.долларов за 6 месяцев). К сожалению или счастью, инвесторами являются зачастую иностранные компании, для которых коммерческий рынок России видится крайне прибыльным. 
   Наибольшую часть коммерческого рынка занимают офисные помещения, именно на них происходит постоянное повышение спроса. Отличительной чертой установки цен на отечественную недвижимость, в отличии от западной, является определение цен владельцами бизнес-центров. Несмотря на постоянное увеличение площади для офисного строительства происходит беспрерывное повышение цен на него. 
Спрос на торговые помещения с каждым годом возрастает, т.к. покупательская способность населения увеличивается, и многие предприниматели занимавшиеся, мелким торговым бизнесом, предпочитают теперь открывать более большие и прибыльные торговые точки, т.к. у покупателей появляется возможность купить много различной продукции в одном помещении. Но высокие цены на ограниченную площадь в Москве толкает предпринимателей к открытию своих торговых точек в более отдаленных районах города. 
 Коммерческая недвижимость в России сосредоточена в основном в трех центрах, формирующих рынок складских и офисных помещений, это: Подмосковье, Москва, Санкт-Петербург. Данные тенденции не характерны для регионов России, тем не менее, заманчивость региональных рынков с каждым днем растет, не смотря на то, что лидерами являются выше перечисленные регионы. 
 Делая прогноз на дальнейшее состояние рынка коммерческой недвижимости, можно предположить постоянный рост цен, переход компаний на региональные рынки и приток западных инвестиций. В связи с кризисным состоянием (нестабильный курс валют) и ростом цен возможно снижение спроса на коммерческую недвижимость.

(http://pattayaproperty.ru/lib/658.html)

Офисы подразделяются на классы - «A», «B», «C», «D», «E».

Офисы классов «A», «B»  и некоторые из офисов класса «C»  считаются офисами западного  стандарта, а офисы классов «C», «D» и «Е» - офисами отечественного стандартов.

Офисы класса «А» - престижные помещения, расположенные в бизнес-центрах и новых офисных комплексах. Такие здания отличаются высоким качеством отделки и оборудованы по последнему слову техники. Многие из них отвечают требованиям, предъявляемым к «умному дому», т.е. оборудованы автоматизированными системами жизнеобеспечения. Здания данного класса имеют современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки, фальш-полы и т.п. Эти здания имеют самый высокий уровень сервиса, оборудованы подземным паркингом, оптоволоконной связью. В них есть вместительные конференц-залы, охраняемые стоянки, собственные службы управления, обслуживания и безопасности. Всё это содержится в безупречном состоянии.

В свою очередь класс «А»  подразделяют на подклассы: «А1», «А2» и «А3». Отличия - в оснащённости здания дополнительными удобствами, так, в отличие от подкласса «А1», подкласс «А2» может не имеет ресторан.

Офисы класса «В» могут  находиться в новых или в только что реконструированных и переоборудованных  зданиях и старинных московских особняках, имеющих необходимые  инженерные коммуникации. К этому  же классу относятся и офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации. Эти  офисы не столь престижны и  не столь хорошо оборудованы как  офисы класса «А». В них может  отсутствовать центральная система  кондиционирования или, например, парковка может быть расположена на открытом воздухе. Хотя класс «В» не претендует на звание бизнес-центров, он вполне соответствует стандартам западных офисов.

Офисы класса «С» - это помещения, арендованные у НИИ или производственных предприятий. Эти помещения не предназначены  для офисной деятельности, и в  таком помещении обычно нет современной  системы вентиляции, качественной связи  и центрального кондиционирования. Класс «С» предлагает ограниченный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет, отопление в холодное время года. Офисы этого класса оптимальны для небольших фирм.

Офисы класса «D» расположены  в зданиях с устаревшими инженерными  коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб  жизнеобеспечения. Как правило, именно такие помещения нуждаются в  капитальном ремонте.

Офисы класса «Е» - помещения  в зданиях не приспособленные  для размещения офисов. Например, переоборудованные  подвальные и полуподвальные помещения, переданные в нежилой фонд квартиры. Однако если такой офис удачно расположен, имеет отдельный вход и автостоянку  на несколько машин, качественно  отремонтирован и оснащён дорогой  мебелью и оргтехникой, он вполне может составить конкуренцию  офису более высокого класса.

1.2 Описание рынка офисной недвижимости в городе Воронеже.

Рынок офисных помещений  в Воронеже возник примерно в 1992-1994 годах, но свое активное развитие получил  только к 2000 году. До 2004 года цена продажи  офисных помещений и административных зданий в Воронеже была ниже себестоимости  строительства аналогичных, но новых  объектов, даже с учетом затрат на реконструкцию  и ремонт старых зданий и помещений. Рынок офисных помещений в  Воронеже пополнялся за счет купли-продажи  и реконструкции муниципальных  зданий, а так же зданий, относившихся ранее к НИИ, заводам и другим промышленным предприятиям.

По этой причине до начала 2004 года новые административные (офисные) здания практически не строились, немногочисленные объекты возводились либо для  производственных нужд, либо как пристройки к существовавшим складам и производственным зданиям, небольшая часть офисных  помещений создавалась на основе нежилых встроенных помещений в  жилых домах.  

     Для полноценного анализа состояния рынка офисных помещений города Воронежа мы должны сравнить диаграммы распределения офисных помещений: по типу, по административным районам, по экономическим зонам , причем по нескольким годам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Обобщенные данные (http://biz.allvrn.ru/a-22/b-0/1083.html):

                 

Диаграмма 1

 

 

 

                   

Диаграмма 2 

 

 

 

 

                   

 

Диаграмма 3

 

После того, как цена в 2004 году цена продажи существовавших офисных  зданий приблизилась к себестоимости  строительства, и даже стала ее превышать, началось активное строительство новых  офисных зданий. Правда, в связи  с длительной процедурой выделения  земельных участков, и согласования разрешительной и проектной документации, заявленные строящиеся офисные здания начали сдаваться в эксплуатацию только с конца 2006 года. Несмотря на столь длительный строительный процесс  в 2007-2008 годах происходит увеличение предложений офисных помещений  в Воронеже.

В 2008 году нежилой фонд г. Воронеж в сегменте офисной недвижимости в основном был представлен административными зданиями советской постройки, а также встроенными в жилой фонд офисными помещениями.  
 Рынок офисных помещений в офисных центрах г. Воронеж находился на начальном этапе своего развития, тем не менее, на рынке наблюдались определенные предпосылки к интенсификации его развития, основывающиеся как на положительных тенденциях, наблюдаемых в экономике города, так и на основании анализа строящихся и декларируемых проектов офисных центров.  
 Рынок офисных помещений в отдельностоящих зданиях был представлен помещениями научно-исследовательских институтов или сопутствующих производству капитальных зданий (административных, административно-хозяйственных), выведенных на рынок офисной недвижимости без надлежащего перепрофилирования и глубокой реконструкции. Зачастую офисные помещения в таких зданиях сдаются полулегально, при этом, в зданиях располагаются как собственники (действующие НИИ и промышленные предприятия), так и привлеченные арендаторы, используются в т.ч. серые» схемы оплаты аренды. Уровень отделки такого рода офисных помещений, как правило, оставляет желать лучшего, в ряде случаев ремонт производится за счет арендаторов. Преобладающими, в данном случае, являются предложения со стороны организаций, имеющих финансовые трудности и пытающихся их разрешить за счет сдачи в аренду временно свободных площадей. Такие арендодатели, как правило, не пытаются удовлетворять индивидуальные потребности арендаторов или создать комплекс дополнительных услуг. Наоборот, сравнительно невысокий уровень арендных ставок они компенсируют проведением ремонта за счет арендатора или включением в коммунальные платежи арендатора расходов по содержанию собственных помещений. Такие арендодатели обуславливают перенасыщение рынка низколиквидными предложениями.  
 Данный источник предложения офисных помещений являлся наиболее емким, такие административные здания невозможно отнести к профессионально оборудованным бизнес-центрам, специализирующимся на сдаче в аренду качественных офисных помещений.  
 Вторым, более качественным источником предложения офисных помещений в г. Воронеж, значились реконструированные и перепрофилированные здания, ранее не офисного назначения – бывшие жилые здания, административные здания и гостиницы. Уровень отделки офисных помещений в офисных зданиях данной категории выше в сравнении с первой группой и варьируется от обычного «советского ремонта» до уровня среднего и ниже среднего «евроремонта», в зданиях существует минимально необходимое количество телефонных линий в точном соответствии с количеством арендаторов (для сравнения, на развитых рынках предлагается неограниченное количество телефонных линий).  
 Чаще всего, данные здания не предполагают эффективных офисных планировок этажей. Третьим источником предложения офисных помещений в бизнес-центрах являются специализированные офисные центры. Для этого сектора характерно наиболее качественное на рынке предложение офисных помещений в аренду. Как правило, это удачно расположенные здания в центральной части города с хорошим уровнем отделки: качественный «евроремонт», организация некоторых сопутствующих услуг арендаторам. К данному источнику предложения также относятся вновь введенные торгово-офисные комплексы, в которых офисные помещения занимают верхние этажи. Уровень арендных ставок и цен на офисные помещения вышеперечисленных объектов максимальный на рынке.

Статистический анализ предложений  по продаже и аренде офисных и  торговых помещений в г. Воронеже по базе данных INFOLINE по состоянию на середину февраля 2011 г .(http://www.vrx.ru/treasury/186.html)

Продажа офисных  помещений:

Рис.1.Распределение предложений  продажи офисов по р-нам. Февраль 2011 г. (http://www.vrx.ru/treasury/186.html)

По рис.1 мы можем сделать  вывод, что на февраль 2011 года по городу Воронежу предложений по продаже  офисов было больше в Центральном  районе города, далее за ним следует  Коминтерновский район, Ленинский, Железнодорожный, Левобережный и Советский.

Рис.2. Диапазоны значений предложений продаж по офисным помещениям. Февраль 2011. (http://www.vrx.ru/treasury/186.html)

Из диапазонов значений предложений  продаж офисных помещений(за февраль 2011 года) сравним средние цены за кв.м.

Центральный район – 59038 р.за 1 кв.м.

Ленинский район – 58013 р.за 1кв.м.

Коминтерновский район –  43826 р.за 1кв.м.

Железнодорожный район – 38264 р.за 1кв.м.

Левобережный район – 35751 р.за 1кв.м.

Советский район – 26768 р.за 1кв.м.

Рис.3. Наиболее часто встречающиеся  значения цен по продаже офис.помещений по р.-ам. (http://www.vrx.ru/treasury/186.html)

Аренда офисных  помещений:

Рис.4. Распределение предложений аренды офисов по р-ам. Февраль 2011 г. (http://www.vrx.ru/treasury/186.html)

По рис.4 мы можем сделать  вывод, что на февраль 2011 года по городу Воронежу предложений по аренде офисов было больше в Центральном районе города, далее за ним следует Ленинский  район, Коминтерновский, Левобережный, Советский и Железнодорожный.

Рис.5.Диапазоны значений предложений аренды по офисным помещениям.             Февраль 2011г. (http://www.vrx.ru/treasury/186.html)

Из диапазонов значений предложений  продаж офисных помещений(за февраль 2011 года) сравним средние цены за кв.м.

Центральный район – 693р.за 1 кв.м.

Ленинский район – 462 р.за 1кв.м.

Коминтерновский район – 521 р.за 1кв.м.

Железнодорожный район – 293 р.за 1кв.м.

Левобережный район – 314 р.за 1кв.м.

Советский район – 287 р.за 1кв.м.

Рис.6. Наиболее часто встречающиеся  значения цен по аренде офис.помещения в р.-ах. (http://www.vrx.ru/treasury/186.html)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценка по сравнительному подходу

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении  оцениваемой недвижимости с аналогами . 
 Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.  
 Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. 
 Принцип замещения – разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.  
Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения .   
 Принцип вклада. Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. 
 
 Принцип спроса и предложения. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.  
 На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта . 
 Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами: