Расчет стоимости объекта недвижимости – нежилого офисного помещения, расположенного в г.Воронеж Центральном районе, ул. Фридриха Энгельс

Этапы:

Этап 1

Изучаются состояние и  тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно. 
      Этап 2

Собирается и проверяется  информация по объектам-аналогам, анализируется  собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3

Выделенные различия в  ценообразующих характеристиках сравнимаевых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4

Согласовываются скорректированные  цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для расчета  стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов. Авторы учебника «Оценка недвижимости» Грязнова А.Г. и Федотова М.А. выделяют следующие:

• методы основанные на анализе парных продаж;
• экспертные методы расчета и внесения поправок;
• статистические методы.

Метод парных продаж: под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации . 
 Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. 
 Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях . 
 Статистические методы. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. 

1. Метод корреляционно-регресионного анализа.  
   Суть метода состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.  Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных .
2. Cоотношение дохода к цене.  
   Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого  недвижимость дохода можно использовать валовый рентный мультипликатор (ВРМ)  общий коэффициент капитализации (ОКК) .

1) валовый  рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (gross income multiplier (GIM)).  Это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД). На некоторых рынках используется также месячный рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе.  Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:  

• оценивается валовый доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

• подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
• вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
• по каждому аналогу рассчитывается валовый рентный мультипликатор;
• определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
• рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта. 
  Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср                              (1)

где Сн – расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; 
ПВДоц – потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта; 
ДВДоц – действительный валовый доход от оцениваемого объекта 
ВРМср - валовой рентный мультипликатор; 
Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости; 
 или по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+ …+Цаn/ПВДаn):n             (2)

где Ца1 – цена продажи первого аналогичного объекта; 
ПВД1 – потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта;  
Цаn – цена продажи n-ного аналогичного объекта; 
ПВДаn – потенциальный валовый доход от n-ного аналогичного объекта; 
n – количество аналогичных объектов.  
 GRM считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. 
Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы. 
 Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится. 
 Однако математическое соотношение не устраняет необходимости здравого подбора сопоставимых объектов . 
 Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов .
• в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом; 
• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов .

2) общий  коэффициент капитализации (ОКК), также известный как общий коэффициент. Общая ставка дохода является элементом доходного подхода к оценке. Расчет общей ставки дохода на основе рыночных данных позволяет снять некоторые главные возражения против применения GRM. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход в оценку рыночной стоимости. Прямая капитализация определяется как пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единую сумму текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке . 
 При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:

• рассчитывается чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости;
• подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;
• вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
• по каждому налогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;
• определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая расчетных ОКК по всем аналогам;
• рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация  объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д. 
 Таким образом, сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. 
 Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу. 
 Для осуществления всех рассмотренных методов сравнительного подхода необходимо:

1. наличие развитого рынка недвижимости;
2. открытость рынка;
3. доступность информации о предыдущих сделках;
4. наличие специальных служб, накапливающих информацию.

Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода: 
Преимуществами сравнительного подхода являются:

• наиболее простой подход;
• статистически обоснованный;
• предлагает методы корректировки;
• обеспечивает данные для других подходов в оценке.

Недостатками  сравнительного подхода являются:

• требует активного рынка;
• сравнительные данные не всегда имеются;
• требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
• основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

(http://www.pravis.ru/index.php?page=publications&id=35)

 

 

 

 

3. Описание объекта недвижимости.

Объект оценки расположен по улице Фридриха Энгельса район  Центрального рынка:

Рис. 7. Местоположение объекта  оценки

В настоящее время застройка  северной части улицы Фридриха Энгельса - свободная, с большими и зелеными зонами, в средней части - более  плотная (в основном здания жилого фонда). Здесь находятся самые примечательные сооружения: доходные дома в стиле  модерн, гимназии. Южная часть улицы  по-прежнему носит промышленный характер. Здесь также сохранились одно-двухэтажные жилые здания рубежа XIX-XX в. Так же рядом находится непосредственно здание Центрального рынка Воронежа (предположительно 1975 г.) Интенсивность движения транспорта высокая.

 

 

Объект оценки представляет собой помещение, общая площадь  которого составляет 63 кв.м. Данный объект расположен в здании 1981 года постройки  на 1-ом этаже. Интенсивность движения пешеходных и транспортных потоков  высокая. Выход на красную линию. Имеется отдельный вход, входная  группа. Тип отделки  - улучшенная. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением, кондиционированием, принудительной вентиляцией. Имеются дополнительные улучшения, такие как рольставни на проёмах, охранная сигнализация.

Объект оценки находится  в праве собственности, никаких  иных ограничений на данное право  не имеется. На данный момент объект оценки используется в качестве офисного помещения. Адрес расположения объекта: г. Воронеж, ул. Фридриха Энгельса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1.Расчет стоимости объекта недвижимости с применением метода сравнения продаж

В результате исследования информации представленной в Интернете  на таких сайтах как http://www.advecs.vrn.ru/ , http://www.nikvrn.ru/ , http://www.pn36.ru/ были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому.(Приложение 1, приложение 5)

Описание основных характеристик объектов

Табл.2

	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект-аналог №4	Объект-аналог №5
Цена 1 кв.м. руб.		58823,5	98214,3	51666,7	74324,3	56818,2
Местоположение	Г.Воронеж ул.Фридриха Энгельса	Г.Воронеж ул.Фридриха Энгельса	Г.Воронеж ул.Студенческая(пересечение с Комисаржевской)	Г.Воронеж Пл.Ленина	Г.Воронеж Студенческая	г.Воронеж Никитинская
Вид прав на объект	Право собственности без  обременений	Право собственности без  обременений	Право собственности без  обременений	Право собственности без  обременений	Право собственности без  обременений	Право собственности без  обременений
Площадь общ./полезная	63/46	85/71	56/53	60/55	74/70	88/76
Этаж	1	1	1	1	1	1
Год постройки здания	1981	1981	1985	1950	1985	1968
Интенсивность движения пешеходных и транспортных потоков	высокая	средняя	высокая	высокая	средняя	высокая
Выход на красную линию	+	+	+	-	+	+
Отдельный вход	+	-	+	+	+	+
Наличие входной группы	+	-	+	-	+	+
Тип отделки и состояние  помещения	Улучшенная/ хорошее	Простая/ хорошее	Улучшенная/ хорошее	Улучшенная/ хорошее	Высококачественная/ хорошее	Высококачественная/ после кап.ремонта
Инженерное обеспечение	Электричество,ц.о.,горяч.вода,кондиционирование	Электричество,ц.о.,горяч.вода,кондиционирование	Электричество,ц.о.,горяч.вода,кондиционирование	Электричество,ц.о.,горяч.вода,кондиционирование	Электричество,ц.о.,горяч.вода,кондиционирование	Электричество,ц.о.,горяч.вода,кондиционирование
Наличие дополнительных улучшений	Рольставни на проёмах,охранная сигнализация	Рольставни на проёмах	Рольставни на проёмах,охранная сигнализация	Рольставни на проёмах.	Рольставни на проёмах	Рольставни на проёмах.
Условия заключения сделки	Оплата сразу наличными	Оплата сразу наличными	Оплата сразу наличными	Оплата сразу наличными	Оплата сразу наличными	Оплата сразу наличными