Министерство  образования и науки Российской Федерации

Санкт-Петербургский  государственный Горный университет

 
 

Кафедра экономики, учета  и аудита 
 

По  дисциплине: Экономика недвижимости

(наименование  учебной дисциплины согласно  учебному плану) 
 

Реферат по теме: 

Технология  оценки объектов недвижимости 
 
 

Выполнил: студент  гр. ЭГР-07     ______________         Нестеров А.И.

                                                                                                              ^{(подпись)                                         (Ф.И.О.)}    

Дата:__________________ 
 

ПРОВЕРИЛ:

Руководитель:       доцент       ____________                Лобов Н.М.

                                                       ^{(должность)                 (подпись)                                                (Ф.И.О.)} 
 
 
 

Санкт-Петербург

2011 год.

Содержание 

Введенеие 3

Этапы процесса оценки  недвижимости 4

1.Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости. 4

2.  План оценки. 5

3. Сбор и подтверждение информации. 6

4. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости. 6

4.1. Затратный   подход 6

4.2. Доходный   подход. 13

5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов. 21

6. Отчет о результате оценки стоимости. 22

 

Введение

     В мировой практике применяются три  основных подхода к оценке стоимости  объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта  – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д. Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.

     Процесс оценки недвижимости можно разделить  на шесть этапов: определение области  вопросов по оценке (суть оценки), предварительный  осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

     Проанализируем  возможности каждого этапа процесса оценки недвижимости.

 

     

Этапы процесса оценки  недвижимости

1.Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости

     Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком  конкретную цель –  определить стоимость  объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика  могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих  активов, получить кредит, заложить имущество  и т.д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости объекта  недвижимости, инвестиционную или залоговую  стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т.д.). Полезность, замещение  и ожидание являются основополагающими  принципами, которые  помогают оценщику понять существо стоящих  проблем.

     При оценке объекта недвижимости, важно  исследовать объект и определить связанные с ним юридические  права, поскольку заказчик может  иметь лишь право на аренду или  ограниченные права на пользование  объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может  быть обременена закладной, могут быть ограничения юридического характера  и т.д. При решении этих проблем  оценщик, как правило, исходит из оценочных принципов сбалансированности, изменения, экономического размера, экономического разделения. Они позволяют оценщику установить, какие части (доли) недвижимости следует объединить (разделить) или  в какой последовательности их реализовывать, и все это должно быть осуществлено в интересах заказчика.

     После этого оцениваются ожидаемые  затраты средств и времени  на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает  оценщик, от уникальности или сложности  решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую экспертизу объекта  недвижимости.

     Оценка  объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком  и заказчиком. К обязательным требованиям  к договору относятся необходимость  указания вида оценки; вида стоимости  объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также  сведений об образовательным учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом  в соответствии с законодательством  Российской Федерации. Оценка объекта  недвижимости не может проводиться  оценщиком ели он является учредителем, собственником, акционером или должностным  лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный  интерес к объекту оценки.

     Стоимость оценки объекта недвижимости зависит  от трудности проблемы, суммы ожидаемых  расходов и от набора предоставляемых  услуг. Оплата может быть в виде единовременной выплаты, почасовой ставки, в виде процента от итоговой суммы оценки стоимости объекта недвижимости.

     Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности  оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял  суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания  и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.

2.  План оценки

     После того, как суть оценки осознана и  определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа  исследования, которая становится основой  второго этапа, называемого «план  оценки» и включает в себя последовательные решения следующих задач:

     а) Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.

     б) План оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.

     в) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что  требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации недвижимого имущества на первый план выдвигается не экономические, а социальные и политические требования.

     В соответствии со стандартами оценки объектов недвижимости применяются  все три подхода и в крайнем случае – два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат оценки выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае.

3. Сбор и подтверждение  информации.

     Надежность  выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они  не точные, то будет трудно подготовить  обоснованное заключение. Поэтому оценщик  должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

     В профессиональной практике оценщиков  сложилась определенная система  в отборе необходимой информации. Суть ее заключается в том, что  собранные данные должны:

     – непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т.е. конкретными;

     – быть подтверждены личным осмотром объекта  оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

     – быть сопоставимы с данными о  сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна  при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах  предстоящих доходов;

     –    предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;

     –    соотноситься  с профессиональным опытом оценщика.

     Поскольку излишняя информация редко повышает доверие к отчету, то собранные  данные не должны перегружать отчеты оценщиков

     Квалифицированный отбор необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий  данному случаю подход к оценке недвижимости.

     4. Подходы к оценке  стоимости объектов  недвижимости.

4.1. Затратный   подход

     Предусматривает  оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величину физического, морального и экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом величине рыночную  стоимость земельного участка, как незастроенного.

     Важным  и сложным элементом затратного подхода является определение износа. Известно, что износ – это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин

     Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:

     1) определение рыночной стоимости  земельного участка, на котором  находится объект недвижимости (путем  сравнения его со стоимостью  аналогичных участков или использования  методических рекомендаций государственных  органов);

     2) определение стоимости замещения;

     3) расчет всех видов износа оцениваемой  недвижимости: физического, функционального  и внешнего и определение стоимости  замещения с учетом износа, (вычитается  общий износ объекта недвижимости  из затрат на его воспроизводство  или замещение);

     4) расчет общей стоимости объекта  недвижимости путем добавления  к чистой стоимости замещения  недвижимости стоимости рыночную  стоимость участка земли.

     Первая  операция - оценка рыночной стоимости земельного участка на котором находится объект недвижимости - представляет собой изучение:

     -     права собственности на земельный участок;

     -     физические характеристики земельного участка;

     -     данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;

     -    экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок.

     Источниками этой информации могут быть городские  районные земельные комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, ипотечные кредитные  организации, оценочные и риэлтерские  фирмы, специализирующиеся на сделках  с земельными участками (например, агентство  недвижимости «Прогаль» и др.).

     Существует  пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков, основанных на трех базисных подходах: