Рынок недвижимости , его субъекты и объекты

1

Тема:  Рынок недвижимости , его субъекты и объекты.

Содержание

Основные особенности рынка недвижимости                                                                                   

Субъекты рынка недвижимости                                                                                                               

Объекты недвижимости и их классификация                                                                                   

Основные особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

С абстрактной точки зрения рынок недвижимости можно представить как фактический поток сделок с недвижимостью, с интересами и правами на недвижимость, а также поток информации, касающихся таких сделок.

Действия на рынке недвижимости представляют собой движение капитала, приносящее доход. Участники операций вступают между собой в финансовые отношения, что обуславливает тесную взаимосвязь рынков недвижимости и финансов. Более того, капитал, овеществленный в недвижимости, приносит доход, если он используется для производства товаров или услуг, сдается в аренду, перепродается и т.п. В этом случае он взаимодействует также с рынками товаров, труда. Поэтому рынки недвижимости, труда, товаров и услуг, финансов тесно связаны между собой.

Реальная экономика может быть в полной мере рыночной лишь при наличии рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными потребительскими свойствами: степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, материалом изготовления, отделкой, сроком службы и т.д. Даже при совпадении внешних эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением, его инфраструктурой и экологическими особенностями. Для жилой недвижимости важен вид из окна, близость к центру, метро, месту работы, этаж на котором находится квартира и т.д.

Рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как она в силу перечисленных потребительских свойств имеет высокую цену. Указанные обстоятельства приводят к формированию практически индивидуальных цен на каждый объект недвижимости.

Информация о рынке недвижимости является не такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д.

Рынок недвижимости более локализован, чем другие рынки, его объекты не могут быть перемещены и подвержены воздействию физической среды. Объекты недвижимости более дифференцированы по своим характеристикам (каждый участок земли имеет свои уникальные свойства; один и тот же тип жилья, расположенный в разных местах, будет иметь разную ценность).

Рынок недвижимости может быть сегментирован по целому ряду параметров:

– по использованию: жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения;

– по географическому фактору: местный, городской, региональный, национальный, мировой;

– по цене: покупатели жилья стоимостью, например, 150 000 … 200 000 $ будут иными, чем покупатели жилья стоимостью 15 000…20 000 $;

– по качеству: квартиры одного и того же типа с ремонтом «евростандарт» могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем с обычным ремонтом, хотя обе могут находиться даже в одном доме;

– по инвестиционной мотивации: как средство сохранения капитала, как выгодное вложение для получения дохода в будущем и т.д.;

– по типу прав собственности: неограниченные права собственности, сервитуты, право на аренду, участие в кондоминиумах, право хозяйственного владения, право оперативного управления, право пожизненного владения, право постоянного пользования, другие виды прав.

Существующие классификации рынка недвижимости представлены на Рисунке 1.

Рис.1. Классификационная схема видов рынка недвижимости

Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный характер. Поэтому открытая публичная информация по ним часто бывает неполной или неверной.

В отличие от других видов рынков, где цены определяются соотношением спроса и предложения со стороны большого числа участников, на некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую насчитывается всего один или несколько покупателей или продавцов. Это особенно характерно для специализированных объектов или объектов уникального назначения.

При осуществлении сделок с недвижимостью необходимо различать понятия: потребительная стоимость, стоимость и рыночная стоимость.

Под потребительной стоимостью понимается полезность недвижимости, выраженная совокупностью ее потребительских характеристик. Потребительная стоимость является носителем стоимости объекта недвижимости и выступает в виде вещественного содержания богатства. Часто потребительская стоимость может не иметь количественного выражения, а описываться качественными характеристиками.

Стоимость имеет количественное выражение и представляет собой денежный эквивалент объекта недвижимости. Под стоимостью понимается величина затрат, необходимых для того, чтобы создать объект, схожий с оцениваемым (стоимость земли, материалов, строительства и т.д.)

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи недвижимости на данный момент времени на свободном рынке. Рыночная стоимость может быть больше, равна или меньше стоимости недвижимости. Рыночная стоимость – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса.

Рыночная стоимость – это идеальный стандарт, который не всегда достижим. По этой причине цена сделки часто не совпадает с обоснованной рыночной стоимостью. Поэтому необходимо различать понятия «рыночная стоимость» и «рыночная цена».

Рыночная цена – это договорная цена, реализованная в результате переговоров между покупателем и продавцом.

Различие между рыночной стоимостью и рыночной ценой объясняется тем, что для того, чтобы цена была равновесной, необходимо соблюдение ряда условий, которые в реальной сделке достаточно часто нарушаются.

К таким условиям относятся следующие:

1. Рынок, должен быть открытым, конкурентным и позволять свободно взаимодействовать достаточному числу покупателей и продавцов конкурентоспособных объектов недвижимости.

2. Покупатели и продавцы типичны по своей мотивации, экономически рациональны, не находятся под посторонним влиянием, разумно осторожны, обладают необходимыми знаниями и стремятся в максимальной степени реализовать свои интересы.

3. Собственность будет находиться на рынке в течение разумного периода времени, чтобы быть доступной для покупателей.

4. Оплата сделки производится теми способами, которые соответствуют стандартам рынка, т.е. покупатель использует типичные для данного рынка условия финансирования.

В реальной жизни эти допущения часто нарушаются (покупатели не обязательно хорошо информированы, свободны от влияния или действуют независимо и т.п.).

Рынок недвижимости выполняет в экономике ряд важных функций:

– установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

– регулирующая, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;

– коммерческая, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

– санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

– стимулирующая, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

– социальная, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота, а также вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Участниками отношений на рынке недвижимости являются:

− Российская Федерация;

− субъекты Российской Федерации;

− муниципальные образования;

− юридические лица Российской Федерации и иностранных государств;

− физические лица Российской Федерации и иностранных государств.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы:

1. Продавцы – владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью);

2. Покупатели и покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления);

3. Профессиональные участники (обслуживающие) – инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами (агентства оценщиков, риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, некоммерческие организации, др.);

4. Государственные органы и организации (бюро технической инвентаризации (БТИ), комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, органы Госкомзема, комитеты муниципального жилья, госкомитет по строительной, архитектурной и жилищной политике, учреждения Минюста РФ, др.) выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

− законодательное установление правил и ограничений;

− учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

− распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

− контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

− стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;

− инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т. п., энергетику); государство по-прежнему остается основным инвестором на рынке недвижимости.

Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Строительные организации (продавцы) появились недавно и существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Они строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги. Если строительная фирма привлекает посредническое агентство для реализации, то покупателю приходится покупать недвижимость по цене, увеличенной на стоимость услуг посредника, т. е. примерно на 8% и выше. Сегодня ситуация на рынке меняется: агентства по недвижимости продают недвижимость, а их услуги оплачивает не покупатель, а строительная фирма. Отказываясь от части прибыли, строительная организация получает определенные выгоды: быстрее идет реализация недвижимости, тем самым ускоряется оборот денежных средств, появляется возможность быстро начать новое строительство. Продавец-посредник может помочь строительной организации определить оптимальную продажную цену. Например, профессиональная консультация может повысить цену реализуемой недвижимости на 10-15%, чем это предполагалось первоначально.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции:

− консультантов по сделкам с недвижимостью;

− брокеров-посредников, представляющих в сделке интересы продавца или покупателя.

В последнее время агентства недвижимости расширяют интересы своей деятельности на рынке и вместо простого посредника становятся ведущим профессиональным участником рынка недвижимости, предлагающим целый комплекс услуг на рынке. Часть наиболее удачных и профессиональных агентств недвижимости становятся риэлтерами (риэлтерскими фирмами).

Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.