Особенности местного самоуправления городских и сельских поселений

Сверх арендной платы в  г. Чайковском арендаторы оплачивают коммунальные услуги (отопление, капитальный ремонт, вывоз твердобытовых отходов, горячая и холодная вода), которые должны быть учтены в расчетах при сравнении с другими методиками формирования арендной платы.

Для сравнения, размер арендной платы за пользование находящимся  в муниципальной собственности  недвижимым имуществом, расположенным  на территории Свердловской области, определяется исходя из утвержденных в установленном порядке величин:

• минимальной ставки годовой арендной платы за один квадратный метр общей нежилой площади;
• базового размера стоимости нового строительства одного квадратного метра (нежилого помещения).

Величина годовой арендной платы (Приложение 1) рассчитывается по формуле:

Ап= (С_Б х Киз х Км х Кт х Кр х Кd х Кнж х Ккс) х S : 10,  (3.3)

где С_Б – базовая величина стоимости строительства одного кв. м. нового жилья, р./кв.м.;

К_ИЗ – коэффициент износа;

К_М – коэффициент вида строительных материалов;

К_Т – коэффициент типа зданий;

К_Р – коэффициент территориально-экономической зоны;

Кd – коэффициент вида деятельности;

К_НЖ – коэффициент качества нежилого здания;

S – площадь, кв.м.;

К_КС – коэффициент конкурсного спроса.

Базовая величина стоимости  строительства одного кв.метра нового жилья (Сб) устанавливается и ежегодно изменяется в соответствии с официальными данными Свердловского областного комитета государственной статистики при отсутствии официальной информации по решению органов исполнительной власти Свердловской области.

Коэффициент износа здания (сооружения) (К_ИЗ) устанавливается по данным органов технической инвентаризации. При отсутствии данных износ определяется на основании норм амортизации. При этом коэффициент износа объекта недвижимости, находящегося в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, не может быть установлен менее 0,1.

Значение коэффициента вида строительных материалов (К_М) устанавливается в зависимости от вида строительных материалов основных конструктивных элементов здания (сооружения).

Значение коэффициента типа здания (К_Т) устанавливается в зависимости от указанного в технической документации назначении здания.

Значение коэффициента территориально-экономической  зоны К_Р устанавливается с учётом удалённости объекта недвижимости от центра города и перспективы социально-экономического развития данного района (табл.4).

Арендная плата за нежилые  помещения г. Москвы устанавливается  в соответствии с Положением «О порядке  определения годовой арендной платы  за нежилые помещения (здания, сооружения), утвержденным Постановлением Правительства  г. Москвы.

Размер годовой арендной платы за нежилые помещения (Приложение 2) определяется по следующей формуле:

Ап = (Сс х Киз х Км х Кт х Кр х Кd х Кнж х S) : 10,   (3.4)

где Сс – расчетная стоимость строительства за один кв.м.;

Киз – коэффициент износа;

Км – коэффициент качества строительного материала;

Кт – коэффициент типа строения;

Кd – коэффициент вида деятельности;

Кр – коэффициент, учитывающий территориальную зону расположения арендуемого здания (помещения);

Кнж – коэффициент качества нежилого помещения.

Киз рассчитывается по формуле:

Киз = (100% - % износа) : 100%      (3.5)

Км равен 1,5 (кирпич); 0,8 (дерево, кирпич); 0,6 (дерево); 1,0 (железобетон и прочее).

Кт равен 0,3 (производственное или складское неотапливаемое помещение); 0,5 (производственное или складское отапливаемое); 1,0 (прочее).

Кз – определяется путем деления ставки земельного налога зоны, в которой расположено арендуемое здание (помещение), на ставку земельного налога последней оценочной зоны.

Кнж рассчитывается по формуле:

Кнж = К₁ + К₂ + К₃ + К₄ + К₅ + К₆,      (3.6)

где коэффициенты К₁ – К₆ могут иметь следующие значения:

К₁ (размещение помещения) равен 0,54 (в отдельно стоящем строении); 0,49 (в надземной встроенно-пристроенной части строения); 0,26 (в чердачном помещении (мансарде)); 0,22 (в полуподвальном помещении); 0,19 (в подвальном помещении);

К₂ (степень технического обустройства помещения) равен 0,27 (при наличии водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления); 0,16 (при наличии водопровода, канализации, центрального отопления); 0,10 (при наличии водопровода, канализации);

К₃ (использование прилегающих территорий) равен 0,27 (при наличии огороженной прилегающей территории); 0,16 (при наличии неогороженной прилегающей территории); 0,01 (при отсутствии возможности использовать прилегающую территорию;

К₄ (высота потолков в помещении (средняя величина по арендуемым помещениям) равен 0,07 (при высоте потолков свыше 3,0 м); 0,04 (при высоте потолков от 2,6 до 3,0 м); 0,02 (при высоте потолков менее 2,6 м);

К₅ (удобство коммерческого использования) равен 0,54 (при расположении от станции метро в радиусе 200 м); 0,0 (при удаленности от станции метро более 200 м);

К₆ (при выходе на общегородские магистрали равен) 0,45 (при К₅ = 0,0); 0,19 (при выходе на прочие транспортные магистрали, а также при К₅ = 0,54).

Постановлением Правительства  Москвы определены и значения коэффициента вида деятельности (Кd), используемые при расчетах стоимости и размера арендной платы за нежилые помещения (здания).

В настоящее время в  сфере аренды государственной и  муниципальной собственности существуют различные подходы к определению  арендной платы за пользование нежилыми помещениями. Сравнительная характеристика методик формирования арендной платы  приведена в таблице 3.1.

Можно сделать вывод, что недостатками методики Госкомитета Пермского края по собственности следует признать использование устаревших нормативных коэффициентов эффективности капитальных вложений, учитывающих область деятельности арендатора, а также недостаточность учитываемых факторов при определении величины арендной платы, которые характеризуют качество строительных материалов.

Методика определения  арендной платы, применяемая в г. Москве, имеет более широкий диапазон учитываемых факторов, которые влияют на рыночную стоимость объекта и  ставку арендной платы. Введены коэффициенты качества строительного материала, учитывающие удобство коммерческого  использования, транспортную доступность.

Таблица 3.1 - Сравнительная характеристика методик определения  
арендной платы за пользование нежилыми помещениями

 

Учитываемые факторы	Методика формирования арендной платы
	Пермский край	г. Москва	Свердловская область
1	2	3	4
1. Область и вид деятельности  арендатора	Учитывается через ЕН	Кd – коэффициент вида деятельности	Кd – коэффициент вида деятельности
2. Зонально-территориальное  расположение	КТЕР – коэффициент территориальной зоны	КР – коэффициент зонального расположения	КР – коэффициент территориально-экономической зоны
3. Качество строительного  материала	-	КМ – коэффициент качества строительного материала	КМ – коэффициент вида строительного материала
4. Инфляция	КУД – коэффициент удорожания	Учитывается через стоимость  нового строительства	Учитывается через стоимость  нового строительства
5. Качество нежилого помещения	КК – коэффициент минимальной комфортности	КНЖ – коэффициент качества нежилого помещения	КНЖ – коэффициент качества нежилого помещения
6. Тип зданий	Учитывается через восстановительную (балансовую) стоимость здания	КТ – коэффициент типа здания	КТ – коэффициент типа здания
7. Износ	Учитывается через остаточную стоимость здания	КИЗ – коэффициент износа	КИЗ – коэффициент износа
8. Срок окупаемости	Учитывается через ЕН - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений по отраслям	10 лет	10 лет
9. Стоимость	Остаточная стоимость  помещения	Стоимость нового строительства	Стоимость нового строительства
10. Спрос на аренду помещения	-	-	ККС – коэффициент конкурсного спроса

 

Достоинствами методики, используемой в Свердловской области, следует признать то, что в ее основе лежит специальный коэффициент – коэффициент конкурсного спроса.

Таким образом, для совершенствования  методики формирования арендной платы  за пользование нежилыми зданиями (помещениями), относящимися к муниципальной собственности  Пермского края необходимо рассмотреть и расширить диапазон факторов, учитываемых при определении ставки арендной платы, пересмотреть значение некоторых коэффициентов – качество строительных материалов, тип здания и др.

МУП «Спецавтохозяйство» имеет возможность сдачи в аренду 268 кв.м. нежилых помещений, характеризующихся следующими параметрами:

• расположены в городке Металлургов, в 100 м от остановки общественного транспорта;
• строительный материал стен – кирпич;
• подвальные помещения с отдельным входом;
• высота потолков – 2,8 м;
• прилегающая территория не огорожена;
• имеются все инженерные коммуникации (холодное и горячее водоснабжение, канализация, центральное отопление).

Основываясь на приведенных  выше методиках, используя действующие  коэффициенты, рассчитана арендная плата  по различным методикам. Результаты расчетов показаны на рисунке 3.2. В таблице 3.3 сведены результаты расчетов арендной платы по различным методикам.

А_П = (12570 х 0,06 х 0,75 х 1,12 + 150) х 268 х 1,14 х 1,2 = 287260 руб.

S = 268 кв.м.

Коэффициент, учитывающий  
НДС = 1,2

К_УД = 1,14

А = (48,418,710 х 0,8) : (100 х 2500) = 
= 150 руб.

К_ТЕР = 1,12 (городок Металлургов)

К_К = 0,75 (подвал)

Е_Н = 0,06 (торговля)

С_Б = 31,142,374 : 2500 = 12570 руб.

Ам = Свос х Nам : 100

Рис.3.2 Определение величины арендной платы, по методике, применяемой  
в Пермском крае

Таблица 3.3 - Сравнительная характеристика арендной платы

 

Учитываемые факторы	Методика формирования арендной платы
	Пермский край	г. Москва	Свердловская область
1. Область и вид деятельности  арендатора	Учитывается через ЕН	Кd = 1,2	Кd = 1,1
2. Зональность территории  расположения	КТЕР = 1,12	КР = 1,12	КР = 1,12
3. Качество строительного  материала	-	КМ = 1,5	КМ = 1,2
4. Инфляция	КУД = 1,14	Учитывается через стоимость  нового строительства	Учитывается через стоимость  нового строительства
5. Качество нежилого помещения	КК = 0,75	КНЖ = 1,39	КНЖ = 0,39
6. Тип зданий	Учитывается через восстановительную (балансовую) стоимость здания	КТ = 1,0	КТ = 0,8
7. Износ	Учитывается через остаточную стоимость здания	КИЗ = 0,649	КИЗ = 0,649
8. Спрос	-	-	ККС = 1,3
9. Срок окупаемости	Учитывается через нормативный  коэффициент эффективности капитальных  вложений ЕН = 0,06	10 лет	10 лет
10. Стоимость одного кв.м., р.	СБ = 12570	СС = 13500	СС = 13500
11. Площадь помещения,  кв.м.	S = 268	S = 268	S = 268
12. Величина арендной платы	АП = 287260 р.	Ап = 657989 р.	Ап = 140800 р.

 

Далее в таблице 3.4 рассчитаем ставки арендной платы для имеющихся в распоряжении муниципалитета г. Чайковского нежилых помещений и произведем их анализ.

Таблица 3.4 - Ставки арендной платы по различным методикам

 

Показатель	Оценка
	оптимистическая  (100%)	наиболее вероятная (60%)	Пессимистическая (30%)
1. Арендная плата, руб.
1.1. Пермский край	287260	172356	84828
1.2. г. Москва	657989	394793	197396
1.3. Свердловская область	140800	84480	42240
2. Себестоимость содержания, р.	101422	60853	30426
3. Прибыль, р.
3.1. Пермский край	185838	111503	54402
3.2. г. Москва	556567	333940	166970
3.3. Свердловская область	39378	23627	11814
4. Рентабельность, %
4.1. Пермский край	64,7
4.2. г. Москва	84,6
4.3. Свердловская область	28,0
Примечание. Себестоимость  содержания включает амортизационные  отчисления, затраты на текущий и  капитальный ремонт

 

Как видим из приведенных  данных таблицы 3.4, наибольшая арендная плата получается при использовании Московской методики. Она более полно учитывает особенности сдаваемого в аренду помещения.

3.2 Расчет эффективности  от внедряемого мероприятия

 

Согласно проведенному исследованию применяемых методик расчет арендных ставок в Пермском крае, Свердловской области и в г. Москве наиболее эффективной определилась Московская методика. Она более полно учитывает особенности сдаваемого в аренду помещения, в результате получается наибольшая арендная плата.