Курсовая по "Оценке недвижимости"

= 1452,5 млн. руб – ∙ (2013 – 2000) = 1326,65 млн. руб.

- Постоянные  ОР:

• Арендная плата за земельный участок = Кадастр. ст-ть * 1,5%= 2415 млн. руб * 0,015=

= 36,23 млн. руб.

• Страховые взносы= БС*2%=1326,65 млн. руб.* 0,02=26,63 млн. руб.
• Налог на имущество =  БС*2,2%=1326,65 млн. руб.* 0,022= 29,19 млн. руб.
• Амортизация. = БС*0,1%=1326,65 млн. руб.* 0,001=1,33 млн. руб.

Итого ОР_пост= 93,69  млн. руб.

 

-Переменные  ОР

ОР_пер= ОР* S_общ *(1+i)^J-1 = 4275 руб/м² ∙ 24512 м² *(1+0,071)^2-1=145,54 млн. руб.

 

-Операционные  расходы (постоянные и переменные)

ОР₂= ОР_пост+ ОР_пер =238,81 млн. руб.

 

-Чистый дисконтированный  доход

ЧОД₂= ДВД₂- ОР₂=98,31 млн. руб.

 

5. РАСЧЕТ ПАРАМЕТРОВ ОБЪЕКТА ЗА ВЕСЬ СРОК ЭКСПЛУАТАЦИИ.

Аналогичным образом выполняем  расчет на весь предполагаемый срок эксплуатации и год вперед.

 

Параметры	Годы
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Ставка аренды	11000,00	11880,00	12830,40	13856,83	14965,38	16162,61	17455,62	18852,07	20360,23	21989,05	23748,17
ПВД (млн)	269,63	291,20	314,50	339,66	366,83	396,18	427,87	462,10	499,07	539,00	582,12
Потери (млн)	2,70	2,91	3,14	3,40	3,67	3,96	4,28	4,62	4,99	5,39	5,82
Доп. доход (млн.)	45,21	48,83	52,73	56,95	61,51	66,43	71,74	77,48	83,68	90,37	97,60
ДВД (млн)	312,14	337,12	364,09	393,21	424,67	458,64	495,33	534,96	577,76	623,98	673,90
БС	1336,33	1326,65	1316,96	1307,28	1297,60	1287,91	1278,23	1268,55	1258,86	1249,18	1239,50
Плата за землю	36,23	36,23	36,23	36,23	36,23	36,23	36,23	36,23	36,23	36,23	36,23
Страхование	26,73	26,53	26,34	26,15	25,95	25,76	25,56	25,37	25,18	24,98	24,79
Налог на имущество	29,40	29,19	28,97	28,76	28,55	28,33	28,12	27,91	27,69	27,48	27,27
Амортизация	1,34	1,33	1,32	1,31	1,30	1,29	1,28	1,27	1,26	1,25	1,24
Постоянные ОР	93,69	93,27	92,85	92,44	92,02	91,61	91,19	90,77	90,36	89,94	89,52
Переменные ОР	134,76	145,54	157,18	169,75	183,33	198,00	213,84	230,95	249,42	269,38	290,93
ОР общие (млн.)	228,44	238,81	250,03	262,19	275,36	289,61	305,03	321,72	339,78	359,32	380,45
ЧОД (млн.)	83,70	98,31	114,05	131,02	149,31	169,04	190,30	213,24	237,98	264,66	293,44
Ставка дисконтирования	0,13	0,13	0,13	0,13	0,13	0,13	0,13	0,13	0,13	0,13
Дисконтированые потоки	73,86	76,56	78,38	79,45	79,90	79,83	79,31	78,42	77,23	75,79
Риверсия										3232,62
Общая стоимость	1704,46

 

6. Расчет величины риверсии

Величиной реверсии или стоимостью перепродажи называют прогнозируемую денежную сумму, за которую возможно будет продать оцениваемый объект по окончании периода владения. Данная величина рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного  дохода за первый постпрогнозный год:

 

М== = 3232,62 млн. руб.

 

7. Расчет общей стоимости объекта методом дисконтированных доходов.

-Дисконтированный денежный  поток

V₁== = 73,86 млн. руб.

Аналогично считаются следующие  годы.

8. Расчет стоимости объекта

V== 73,86 +76,56 +78,38 +79,45 +79,90 +79,83 +79,31 +78,42 +77,23 +75,79 +3232,62= 1704,46 млн. руб.

 

Ответ: общая стоимость объекта по доходному подходу методом дисконтированных доходов V= 1704,46 млн. руб.

 

 

Часть III. Оценка объекта  недвижимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет  своей основой предположение, что 

В процессе корректировки  цен аналогов определялись и вносились  как денежные (стоимостные), так и  процентные поправки. При внесении поправок соблюдалась следующая  последовательность:

1. поправка на право  собственности,

2. поправка на условия  финансирования,

3. поправка на условия  продажи.

4. поправка на дату  продажи,

5. поправка на местоположение,

6. поправка на прочие  физические характеристики.

 

Описание аналогов продаж

 

Характеристика объекта	Данные по аналогам
	Балчуг Плаза	Gold Tower	Офисное здание  Офисное здание на Лесной	Калужский II	Офисное здание  на  Офисное здание на Новослободской
Цена продажи, млн. руб	4500	3300	525	222	1659
Общая площадь, тыс. м2	30	21.7	7	5,2	13
Дата продажи	Девять месяцев назад	Пятнадцать месяцев назад	Год назад	Полтора года назад	Шесть месяцев назад
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Аренда на 5 лет по ставке 9500 руб/м2/год	Полное
Условия финансирования	Собственные средства	70%-ное использование заемных средств (кредит на 15 лет под N=9%)	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Ставка арендной платы, руб/м2 в год	23 100	24 000	10900	9500	25000
Условия продажи	Прямая продажа	Рассрочка на 6 лет под 17% годовых	Прямая продажа	Рассрочка на 10 лет под 15% годовых	Прямая продажа
Местоположение	Замоскворечье	Шаболовский	Новослободский	Шаболовский	Новослободский
Класс	А	А	В	В	А
Транспортная доступность	Отличная	Отличная	Хорошая	Хорошая	Отличная
Паркинг, машиномест	300	500	50	50	200
Процент занятых площадей	93	86	88	85	88

 

Оценка производится для  иностранного инвестора. Средние ставки аренды в торговых помещениях в центре столицы составляют 140 000 руб/м2, а за пределами Третьего транспортного кольца 63 000 руб/м2 в год. Средняя стоимость строительства торговых помещений 42 000 руб/м2, коэффициент конструктивных различий – 1, коэффициент различий в объеме – 0,95, коэффициент сейсмичности – 1, коэффициент прочих и непредвиденных затрат –

1,N, региональный коэффициент  – 1, коэффициент зональности  - 1,12 коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве – 1,2N. Нормативный срок службы капитальных зданий 100 лет. Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды земельного участка необходимо рассчитать по методикам правительства Москвы. редполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. При расчете необходимо учесть существование прогноза о росте рынка за этот срок в размере 25%, возвращаемые средства будут реинвестироваться в ценные бумаги. Средний срок экспозиции торговых помещений — 3 месяца. Величина прибыли застройщика 20%. Операционные расходы — 4500 руб/м2 в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции. Доходность еврооблигаций РФ с погашением в 2030 г. составляет 3,6% годовых. Инфляция равняется 7,1%, страновой риск для России — 0,22%..

 

1. Находим стоимость 1м² общей площадидля каждого из аналогов

	Балчуг Плаза	Gold Tower	Офисное здание  Офисное здание на Лесной	Калужский II	Офисное здание  на  Офисное здание на Новослободской
Цена продажи, млн. руб	4500	3300	525	222	1659
Общая площадь, тыс. м2	30	21,70	7	5,2	13
Цена продажи за м2  руб	150,00	152,07	75,00	42,69	127,62

 

2. Внесение поправок на вещные права

• Корректировка на аренду аналога «Калужский II».

В рассматриваемом аналоге  потерями являются 9500 руб/м² в год в течение 5 лет

 

PV = PMT*= 9,5 *=33,15 тыс. руб.

∆= PV/R=33,15 тыс. руб./ 0,09%=+365,23 тыс. руб./м2

 

3. Поправка на условия финансирования

Поправка для аналога  «Gold Tower», 70%-ное использование заемных средств (кредит на 15 лет под N=9%)

 

-ПВД=Ст*S=24 000*21700=520,8 млн. руб.

 

-ДВД=ПВД*Загр=520,8 млн. руб.*86%=447,89 млн. руб.

 

-ОР=ОРоо*=227,51* = 7,22 млн. руб

 

-ЧОД=ДВД – ОР =447,89 млн. руб – 7,22 млн. руб =440,67 млн. руб.

-Общая доходность ===13,35 %

-Выплаты по кредиту 

PMT = %*PV = 0,7 * 3300 млн. = 253,05 млн.руб.

 

-Собственная доходность==18,95%

 

-Финансовый левреж

L= Собственная доходность - Общая доходность=18,95-13,35= =5,6% ≥ 0 →

Поправка = Стоимость(- L)= 152,07*(-0,056)= - 8,51 тыс. руб.

 

4. Поправка на условия продажи

 

• Поправка для аналога «Gold Tower» - рассрочка на 6 лет под 17% годовых.

 

PMT=FV = 143,56 = 16,52 тыс. руб.

 

PV = PMT* = 16,52*=65,45 тыс. руб.

Поправка ∆=-65,45 тыс. руб./м²

 

• Поправка для аналога «Калужский II» - рассрочка на 10 лет под 15% годовых.

 

PMT=FV = 407,93 = 20,09 тыс. руб.

 

PV = PMT* = 20,09*=107,64 тыс. руб.

Поправка ∆=-107,64 тыс. руб./м²

 

5. Поправка на дату продажи

Ставка дисконтирования  за месяц i_мес=i/12= 0,13/12=0,01

• Скорректированная цена для аналога «Балчуг Плаза»

 

V=PV*(1+ i_мес)^k= 150 (1+0,01)⁹=165,67 тыс. руб./м²

Где к=9 мес. – давность продажи объекта

Аналогично вносим корректировку  во все объекты-аналоги.

6. Поправка на месторасположение.

Поправка за местоположение представляет собой разницу между ставками арендной платы в соответствующих  районах города.

 

• Поправка для аналогов, расположенных в Замоскворечье

 

∆= = = - 54,53 тыс. руб./м²

• Поправка для аналогов, расположенных на Шаболовской

 

∆= = = - 100,25 тыс. руб./м²

• Поправка для аналогов, расположенных на Новослободской

 

∆= = = - 84,60 тыс. руб./м²

Поправка на прочие характеристики

7. Поправка на класс центра

Поправка за класс представляет собой разницу между ставками арендной платы в соответствующих классах центров.

 

• Поправка для аналогов класса В

 

∆= = = - 132,19 тыс. руб./м²

 

8. Внесение корректировок на % занятых площадей.

 

• Скорректированная цена для объекта «Балчуг плаза» - 93%

 

V_kop=V* = 220,2 * =229,7 тыс. руб/м²

Аналогично корректируются все  аналоги

 

9. Внесение поправок на количество машиномест на парковке (дополнительный доход).

• «Балчуг плаза» - 300 мест

 

∆= =

 

= -0,01 тыс. руб

 

Аналогично считаются все аналоги

10. Внесение поправок на транспортную доступность.

Поправки вносим методом парного  сравнения.

• Для сравнения принимаем аналоги наиболее объективно отражающие стоимость объектов с отличной транспортной доступностью – «Офисное здание на Новослободской» и хорошей «Офисное здание на Лесной».

Тогда поправка для аналогов с хорошей  доступностью:

 

∆=Vотл – Vхор = 249,73 – 193,01=+52,85

 

Характеристика объекта	Объект оценки	Данные по аналогам
		Балчуг Плаза	Gold Tower	Офисное здание  Офисное здание на Лесной	Калужский II	Офисное здание  на  Офисное здание на Новослободской
Цена продажи, млн. руб	-	4500,00	3300,00	525,00	222,00	1659,00
Общая площадь, тыс. м2	41,00	30,00	21,70	7,00	5,20	13,00
Цена продажи за м2  тыс. руб		150,00	152,07	75,00	42,69	127,62
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное	Аренда на 5 лет по ставке 9500 руб/м2/год	Полное
PV					33,15
Корректировка					365,23
Скорректированная цена за м2  тыс. руб		150,00	152,07	75,00	407,93	127,62
Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	70%-ное использование заемных  средств (кредит на 15 лет под N=9%)	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Ставка арендной платы, руб/м2 в год		23 100	24 000	10 900	9 500	25 000
Процент занятых площадей	97	93	86	88	85	88
ЧОД, млн. руб			440,67
Доходность,%			13,35
Выплаты по кредиту			253,05
Соб. Доходность %			18,95
Финансовый левреж %			5,60
поправка			-8,51
Скорректированная цена		150,00	143,56	75,00	407,93	127,62
Условия продажи	Прямая продажа	Прямая продажа	Рассрочка на 6 лет под 17% годовых	Прямая продажа	Рассрочка на 10 лет под 15% годовых	Прямая продажа
Корректировка			-65,45		-107,64
Скорректированная цена		150,00	72,74	75,00	300,29	127,62
Дата продажи	сейчас	Девять месяцев назад	Пятнадцать месяцев назад	Год назад	Полтора года назад	Шесть месяцев назад
Скорректированная цена		165,67	85,84	85,62	366,29	136,35
Местоположение	Не кат.	Замоскворечье	Шаболовский	Новослободский	Шаболовский	Новослободский
Аренда в данном районе тыс. руб/м2	20,40	15,45	11,30	12,72	11,30	12,72
Корректировка	0,00	54,53	100,25	84,60	100,25	84,60
Скорректированная цена		220,20	186,08	170,23	466,54	220,96
Класс центра	А	А	А	В	В	А
Корректировка				132,19	132,19
Скорректированная цена		220,20	186,08	302,42	598,73	220,96
Процент занятых площадей	97	93	86	88	85	88
Скорректированная цена		229,67	209,89	187,64	532,41	243,56
Паркинг, машиномест	299,00	300,00	500,00	50,00	50,00	200,00
Поправка		-0,01	-1,40	5,38	7,24	1,15
Скорректированная цена		229,66	208,49	193,01	539,65	244,71
Транспортная доступность		Отличная	Отличная	Хорошая	Хорошая	Отличная
				52,85	52,85
Скорректированная цена		234,40	220,12	249,73	603,47	249,73
Количество поправок		3	6	6	8	3