Курсовая по "Оценке недвижимости"

 

 

 

Стоимость оцениваемого объекта определена умножением средневзвешенной стоимости 1 квадратного метра общей площади на общую площадь. Веса обратно пропорциональны количеству введенных поправок.

 

V = ∙ 31255 = 9470,97 млн.руб.

 

Ответ: общая стоимость  объекта по сравнительному подходу  V= 9470,97 млн. руб.

 

 

 

Часть IV. Оценка объекта  недвижимости затратным подходом.

 

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для воспроизводства  либо замещения объекта оценки с  учетом износа и устареваний.

 

V = С_{создания} –  И_.

С_созд – стоимость создания объекта недвижимости;

И – совокупный износ объекта.

 

Все затраты принято разделять  на следующие группы :

• Затраты на земельный участок –

З_з.у = 20% *V_кад./S= 0,2* 2415 млн./ 24512 =19704 руб/м²

 

•  Затраты на строительство 

 З_стр.=  З_{базовые} *К_констр * К_об * К_сейс * К_пр * К_рег * К_зон * К_инф=98042 руб/м²,

 

Средняя стоимость строительства  офисных помещений З_баз =38400 руб/м²,

коэффициент конструктивных различий – К_констр =1,

коэффициент различий в объеме –  К_об =0,95,

коэффициент сейсмичности – К_сейс =1,

коэффициент прочих и непредвиденных затрат – К_пр 1,N = 1,9

региональный коэффициент –  К_ре=1,

коэффициент зональности - К_зон =1,15

коэффициент инфляционного изменения  цен в строительстве – К_инф =1,23

 

• Затраты на предпринимательство –величина прибыли застройщика 

З_пр.= 20%* З_стр =20%* 98042 = 19608,4 руб/м²

 

• Стоимость создания объекта недвижимости

 С_созд = З_з.у + З_стр.+ З_пр.= 137355 руб/м²

 

Совокупный износ представляет собой сумму трех видов износа:

• где: И_ф – физический износ;

И_ф=∙100%=∙100%=8% от затрат на создание.

 

где: ХВ =2012-2000= 12 лет –хронологический возраст;

ФЖ = 150 – срок физической жизни.

• И_м =0 функциональный (моральный) износ;
• И_в =0 внешний (экономический) износ.

 

№ п/п	Расчетные показатели	руб/м2,
1	Затраты на приобретение земельного участка	19704,6
2	Затраты на строительство	98 042
3	Затраты на вознаграждение застройщику	19608,4
4	Итого затрат на создание	137 355
5	Физический износ	10988,4
6	Стоимость м2 объекта	126 366

 

Итого стоимость объекта:

V=V_ср.ед.*S_общ.= 114,47*126366= 3983,32 млн. руб.

Ответ: общая стоимость  объекта по затратному подходу V= 3983,32 млн. руб.

 

Часть V. Согласование результатов оценки.

В результате применения всех описанных  выше методов мы получили три величины стоимости торгового центра, как  мы видим из полученных результатов, стоимости, определенные при применении разных подходов получились различными. Для получения итоговой величины стоимости недвижимого имущества  необходимо провести процедуру согласования результатов.

Для этого выберем характеристики, по которым будет проводиться  сравнение использованных методов  и выставим рейтинг каждому из них по 10-бальной шкале.

 

№ пп	Показатели	Подходы
		Доходный	Сравнительный	Затратный
2	Достоверность исходной информации	3	2	5
3	Полнота информации, используемой при  оценке	3	3	4
4	Способность учитывать  действительные намерения покупателя и продавца	1	5	4
5	Способность учитывать конъюнктуру  рынка	1	4	5
6	Способность учитывать местоположение и Физические характеристики объекта  оценки	3	3	4
7	Способность учитывать доходность объекта оценки	1	4	5
8	Допущения, принятые в расчетах	4	2	4
	Весовые показатели  достоверности методов оценки	16	23	31

Заполнение таблицы происходило  построчно с 1 по 7 показатель. Основываясь на собственном видении проведенной оценки, мы выставили рейтинг сравнительному, доходному и

затратному подходам по каждому  показателю по десятибалльной шкале, когда каждому подходу выставляется оценка с тем, чтобы сумма баллов по каждой строке составила 10. Значения весовых показателей достоверности рассчитаны, как сумма рейтингов по столбцу. Следовательно, согласованная величина стоимости недвижимости вычисляется по формуле средней взвешенной величины:

 

V = == = 5265,52 руб.

 

 

Подход	Весовой показатель	Стоимость, млн. руб.
Доходный	16	1704,46
Сравнительный	23	9470,97
Затратный	31	3983,32
Согласованный результат		5265,52

 

Итоговая стоимость объекта оценки с учетом округления составит

5265,52 миллиона рублей.

 

Данная стоимость признается итоговой величиной стоимости объекта оценки и в этом качестве указывается в отчете об оценке, а также может быть признана рекомендуемой целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки прошло не более 6 месяцев.