Ипотечный кредит и перспективы его развития в Российской Федерации

Валюта кредитования: рубли.

Сумма кредита: от 400 000 рублей до 26 000 000 рублей (Суммы, превышающие лимит, могут быть рассмотрены в индивидуальном порядке.)

Собственные средства: от 30% от стоимости приобретаемой квартиры.

Погашение кредита: производится равными ежемесячными платежами.

Комиссия за предоставление кредита: 5% от суммы кредита

Комиссия за просроченный платеж: 0,9% от суммы просроченного платежа, взимается за каждый календарный день просрочки при нарушении сроков погашения кредита.

Обеспечение по кредиту: залог (ипотека) приобретаемого в кредит жилья.

Процентные  ставки по ипотечному кредиту: 20,0% - 23,5%

Условия досрочного погашения:

• В течение первых 6-ти месяцев с даты выдачи кредита нельзя производить досрочное погашение кредита;
• После 6-ти месяцев с даты выдачи кредита комиссия за частичное или полное досрочное погашение кредита не взимается;
• Минимальная сумма досрочного погашения — 60 000 рублей для Москвы, Московской области/30 000 рублей для остальных регионов без учета суммы ежемесячного платежа.

2. Кредит на покупку недвижимости под залог имеющегося жилья

Условия предоставления кредита:

Цель: покупка квартиры/коттеджа на первичном/вторичном рынке недвижимости под залог квартиры в собственности.

Срок кредитования: от 1 года до 20 лет.

Валюта кредитования: рубли.

Сумма кредита: От 400 000 рублей до 26 000 000 рублей

Объем финансирования: до 70% рыночной стоимости закладываемой  квартиры, но не более 100% стоимости приобретаемой недвижимости.

Погашение кредита: производится равными ежемесячными платежами.

Комиссия за предоставление кредита: 5% от суммы кредита.

Комиссия за просроченный платеж: 0,9% от суммы просроченного платежа, взимается за каждый календарный день просрочки при нарушении сроков погашения кредита.

Обеспечение: залог (ипотека) квартиры, находящейся у Вас в собственности.

Процентные  ставки по ипотечному кредиту: 20%

Условия досрочного погашения:

• В течение первых 6-ти месяцев с даты выдачи кредита нельзя производить досрочное погашение кредита;
• После 6-ти месяцев с даты выдачи кредита комиссия за частичное или полное досрочное погашение кредита не взимается;
• Минимальная сумма досрочного погашения — 60 000 рублей для Москвы, Московской области/30 000 рублей для остальных регионов без учета суммы ежемесячного платежа.

3. Кредит на любые цели под залог имеющегося жилья

Условия предоставления кредита:

Цель: получение кредита на любые цели под залог квартиры в собственности за исключением целей, связанных с предпринимательской деятельностью.

Срок кредитования: от 1 года до 15 лет.

Валюта кредитования: рубли.

Сумма кредита: от 400 000 рублей до 13 000 000 рублей.¹

Объем финансирования не может превышать 60% от стоимости закладываемой квартиры.

Погашение кредита: производится равными ежемесячными платежами.

Комиссия за предоставление кредита: 5,5% от суммы кредита

Комиссия за просроченный платеж: 0,9% от суммы просроченного платежа, взимается за каждый календарный день просрочки при нарушении сроков погашения кредита.

Обеспечение: залог (ипотека) квартиры, находящейся у Вас в собственности.

Процентные  ставки по ипотечному кредиту: 20% - 23,5%

Условия досрочного погашения:

1. В течение первых 6-ти месяцев с даты выдачи кредита нельзя производить досрочное погашение кредита;
2. После 6-ти месяцев с даты выдачи кредита комиссия за частичное или полное досрочное погашение кредита не взимается;
3. Минимальная сумма досрочного погашения - 60 000 рублей без учета суммы ежемесячного платежа.

В январе 2009 года «Райффайзенбанк» дважды изменял условия кредитования. Изменения коснулись повышения ставок в среднем на 0,5% по рублевым кредитам.

Сегодня минимальная ставка в банке по программам "Кредит на покупку вторичного жилья под залог приобретаемого объекта" и "Кредит на покупку жилой недвижимости под залог иной жилой недвижимости" составляет 20%. По программе "Кредит на любые цели" — 21,5%.

"Райффайзенбанк" существенно повысил комиссию за выдачу кредита. Теперь она составляет 5-5,5%. Также банк полностью прекратил выдачу кредитов в долларах.

Указанные изменения  не оказывают существенного влияния на рынок ипотечных кредитов. Дело в том, что у лидеров рынка ипотечного кредитования ставки по рублевым кредитам гораздо ниже. В частности, "ВТБ 24" выдает рублевые кредиты под 14,6-16,1%, "НРБанк" – под 16-16,5%.

Что касается долларовых кредитов, то до отмены выдачи таких кредитов ставка "Райффайзенбанка" составляла 15,5%, а у лидеров рынка: "Городского ипотечного банка" – 10-13,25%, "ВТБ 24" – 11,1-13,85%, "Сосьете Женераль" – 11,5-12,75%.

С 16 февраля 2009 года "Райффайзенбанк" еще произошли изменения в условиях ипотечного кредитования. Если раньше для получения кредита заемщик должен был застраховать жизнь, право собственности и приобретаемое имущество, то теперь обязательному страхованию подлежит только имущество.

В случае отказа клиента от комплексного страхования банк повышает процентные ставки по кредиту. Так, по программам "Купить квартиру в кредит на вторичном рынке", а также "Кредит на покупку недвижимости под залог имеющейся квартиры" процентная ставка составляет 20%. При отказе от комплексного страхования ставка будет увеличена до 23,5%. По программе "Кредит на любые цели под залог имеющейся квартиры" ставка составляет 23,5%. С урезанным пакетом страхования она будет увеличена до 25%.

Максимальный  размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и не может превышать 90% стоимости объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.

Максимальный размер предоставляемого кредита (S_p) определяется исходя из платежеспособности заемщика.

(3.1)

где

P - платежеспособность заемщика;

i - годовая процентная ставка по кредиту в рублях;

t - срок кредитования в месяцах.

Полученная  величина корректируется в сторону  уменьшения с учетом других влияющих факторов, а именно: предоставленного обеспечения возврата кредита, остатка задолженности по предоставляемым поручительствам, поданной в банк кредитной заявки на получение кредита и др.

Предоставленное обеспечение влияет на максимальную величину кредита для заемщика следующим образом.

Если совокупное обеспечение (О) меньше величины платежеспособности заемщика (P), то максимальный размер кредита (S₀) определяется исходя из совокупного обеспечения:

(3.2)

Если совокупное обеспечение больше величины платежеспособности заемщика, то максимальный размер кредита определяется на основе платежеспособности заемщика.

Факт  оплаты или наличия собственных  средств в размере разницы  между стоимостью объекта недвижимости и суммой предоставляемого кредита подтверждается заемщиком до получения (либо одновременно с получением) кредита.

На  рисунке 3.1 представлен график зависимости  максимально возможной суммы  ипотечного кредита в рублях от чистого  среднемесячного дохода заемщика за 6 месяцев, предшествующих получению ипотечного кредита. График составлен с помощью кредитного калькулятора Сбербанка РФ. Сумма кредита может быть скорректирована с учетом стоимости объекта недвижимости или его части.

Таким образом, можно сделать вывод, что существует прямая зависимость между максимально возможной суммой жилищного кредита и среднемесячным доходом заемщика. Следует отметить, что в банке учитывается только официальный доход заемщика. В связи с этим, широкое распространение «серых» схем выплаты заработной платы в Российской Федерации может оказать существенное влияние на развитие ипотечного кредитования.

Рисунок 3.1. График зависимости максимально возможной суммы рублевого ипотечного кредита от среднемесячного дохода заемщика

Налоговые льготы. Ипотечное кредитование позволяет значительно экономить на налогах. При покупке квартиры покупатель имеет право на налоговые льготы: он освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая уплату процентов за кредит), но не более 5 тыс. МРОТ, установленных законом. То есть налог уплачивается только с части доходов, превышающей эту сумму. Это освобождение дается на 3 года. Получаемая при этом экономия сопоставима с суммами процентов за кредит. Такая льгота предоставляется гражданам не только при получении ипотечного кредита, но и при использовании других вариантов приобретения жилья.

При расчете  платежеспособности заемщика дополнительно  к его доходу по основному месту  работы могут быть приняты следующие  дополнительные виды доходов:

• доходы, получаемые им по другим местам работы;
• доходы, получаемые им от занятий частной практикой, либо от иных источников доходов, разрешенных законодательством;
• доходы супруги (а) заемщика;
• сумма пенсии, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая заемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством  на период до достижения им пенсионного возраста.

Суммарный актив - принадлежащие на праве собственности заемщику, заемщику и его (ее) супруге (гу), созаемщикам:

• квартиры и индивидуальные жилые дома, в которых никто не зарегистрирован;
• дачи;
• земельные участки;
• нежилые помещения (используемые под офисы, склады, торговые точки);
• помещения для кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги);
• автомобили и иные транспортные средства;
• эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги¹⁹.

Ипотечный кредит с учетом суммарного актива предоставляется  на приобретение заемщиком следующих  объектов недвижимости: квартир, земельных  участков, индивидуальных жилых домов.

Оценочная стоимость  Суммарного актива должна составлять не менее 30 млн. рублей или эквивалента  этой суммы в иностранной валюте.

При включении  в суммарный актив:

• квартиры, индивидуального жилого дома, дачи, нежилого помещения – оценочная стоимость каждого объекта должна быть не менее 1 млн. рублей;
• автомобиля и иных транспортных средств – оценочная стоимость каждого должна быть не менее 600 000 рублей при сроке эксплуатации каждого не более 3-х лет.

Максимальный  размер кредита с использование  суммарного актива определяется без учета платежеспособности заемщика и не должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65% покупной стоимости Объекта недвижимости.

Рассмотрим  состав документов, которые заемщик  должен предоставить в отделение ЗАО «Райффайзенбанка» для получения кредита на приобретение жилья.

• Заявления-анкеты Заемщика и его супруги (супруга) (применимо только при учете доходов как официальных, так и гражданских супруга/супруги) на ипотечный кредит;
• Письмо-согласие с расходами на сделку (подписывается Заемщиком и Созаемщиком, если применимо);
• Копия паспорта (все страницы) Заемщика/официального/гражданского супруга (супруги) Заемщика;
• Копия военного билета Заемщика (для мужчин младше 27 лет, если применимо);
• Копия свидетельства о браке, о разводе (если супруг (супруга) не выступает в качестве Созаемщика);
• Копия свидетельства о разводе (если применимо);
• Копия брачного контракта договора/соглашения о разделе общего имущества супругов (если применимо);
• Копии правоустанавливающих документов на недвижимость, которая будет передана в залог банку (при получении кредита под залог имеющегося в собственности жилья);
• Копия свидетельства о регистрации по месту пребывания (если у Вас нет постоянной регистрации на территории РФ);
• Копия трудовой книжки (все страницы), заверенная компанией-работодателем. Каждая страница трудовой книжки должна быть заверена печатью, подписью уполномоченного лица с указанием даты заверения. Либо копия трудовой книжки должна быть прошита с обязательным указанием на сшивке количества листов, даты заверения за подписью уполномоченного лица и печатью компании. Заверение трудовой книжки Заемщиком не допускается.
• Справка о доходах за последние 6 месяцев: по форме 2-НДФЛ «Справка о доходах физического лица», выписка по счету (для Заемщиков, имеющих зарплатные счета в Банке, при условии поступления заработной платы на зарплатный счет в течение не менее 6-и полных месяцев).