Ипотечный кредит и перспективы его развития в Российской Федерации

 

Рисунок 2.6. Средневзвешенные фиксированные «Ставки Предложения» по ипотечным кредитам

Рисунок 2.7.. Динамика изменеия % ставок по ипотечным кредитам 27.01.09 по отношению к базовому периоду 6 февраля 2008 года.

 

Сроки кредитования в России тоже вполне западные: доля долгосрочных кредитов (20 лет и более) составляет почти 70% от всех ипотечных программ. При этом максимально возможные суммы займов растут интенсивно. Некоторые кредиторы предпочитают не указывать предельной суммы, поскольку, как говорят ипотечные брокеры, банк всегда пойдет навстречу в случае необходимости увеличить размер кредита, если уверен в платежеспособности заемщика. Раньше, когда отечественный клиент желал взять кредит, возникали проблемы с тем, чтобы найти кредитора, который выдаст ссуду на один-два миллиона долларов.

Ипотечное кредитование существенно расширило свои границы  и в других направлениях. Так, в два раза увеличилось количество банков, кредитующих покупку загородных домов. Примерно в такой же пропорции выросло число предлагающих ломбардное кредитование (выдачу ссуд под залог уже имеющейся недвижимости).

Активизации рынка  отчасти способствует масштабный правительственный PR: с тех пор как ипотечное кредитование стало частью национального проекта «Доступное жилье», а президент дал согласие на ежегодный миллион кредитов, свою благожелательность власти подтвердили рядом конкретных действий. Был увеличен размер уставного капитала АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования) и объем государственных гарантий, приняты поправки к Закону об ипотеке, которые закрепили права банков как залогодержателей. С другой стороны, на популяризации жилищного кредитования сказалась и ситуация на внутрибанковском рынке.

Помимо таких  радикальных вариантов на рынке предлагаются программы, которые позволяют заемщику выплатить первоначальный взнос через полгода или год после получения кредита. Некоторые ипотечные банки  предлагают заемщику оформить сразу два кредита: ипотечный и потребительский в размере тех самых 20–30% от стоимости жилья. Потребительский кредит выдается, как правило, под залог уже имеющейся недвижимости и на короткий период (год-два).

По объему и  количеству выданных ипотечных кредитов с начала деятельности, а также по итогам первого полугодия 2008 г. бесспорным лидером являлся Сбербанк, показатели которого во много раз превышают показатели других участников (Таблица 1.3). 

Банки, лидирующие на этом рынке сохраняют высокие темпы  роста ипотечного кредитования: банки, вошедшие в топ-30 этого рынка, в  январе-июне выдали 366,3 млрд руб., удвоив объемы выдачи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако за пределами тридцатки крупнейших игроков ипотечного рынка ситуация другая: банки стремительно сдают свои позиции. В 2008 году просроченная задолженность по ипотечным кредитам в рублях увеличилась почти в два раза, до 6,7 млрд руб., а в иностранной валюте — в 2,8 раза, до 6,3 млрд руб.

 

Таблица 2.1.

Самые ипотечные  банки в 2008 году⁹

Банк	Выдано ипотечных кредитов в 2008 году, тыс. руб.	Доля ипотечных кредитов, выданных в рублях, %	Доля рефинансированных  кредитов физлиц-заемщиков других банков, %	Общее количество рассмотренных  заявок за 2008 год, шт.	Количество отклоненных  заявок за 2008 год, шт.	Портфель ипотечных  кредитов на 1 января 2009г., тыс. руб.
Сбербанк	291 332 491.2	99.60	0.00	0	0	503 663 410.3
ВТБ 24	108 866 278.1	82.07	2.15	87 209	н.д.	167 919 773.5
Дельтакредит	30 261 059.8	60.00	0.00	-	-	48 036 954.0
Уралсиб	20 938 906.8	96.56	н.д.	н.д.	н.д.	46 300 764.2
Абсолют Банк	19 770 615.2	82.00	-	28 005	9 453	36 678 997.0
Кит Финанс	17 588 822.4	92.79	13.00	н.д.	н.д.	41 940 047.4
БСЖВ	15 853 959.8	58.40	н.д.	н.д.	н.д.	22 627 786.3
Транскредитбанк	12 863 534.0	97.00	0.00	-	-	28 417 863.0
Райффайзенбанк	12 513 763.1	71.35	н.д.	н.д.	н.д.	32 264 799.9
Росбанк	12 108 879.4	90.97	-	9 834	н.д.	20 261 879.7
Юникредит Банк	10 698 539.0	н.д.	н.д.	н.д.	н.д.	23 289 666.0
ГПБ-Ипотека	9 952 462.0	100.00	13.55	7 944	687	31 990 889.0
Альфа-Банк	9 631 651.8	74.18	0.99	8 333	2 401	14 559 828.7
МБРР	9 489 929.1	84.74	0.00	7 729	1 971	10 948 547.0
Банк Жилищного Финансирования	8 057 950.0	100.00	0.00	н.д.	н.д.	8 504 674.0

 

В результате ухудшения доступа к финансированию ипотечных программ расклад на российском рынке ипотеки за последний год  радикально изменился. Ряд банков был  вынужден отказаться от ипотечного кредитования или значительно снизить его объемы, сделав акцент на продуктах с более короткими сроками кредитования, в частности на потребительских кредитах. Концентрация на ипотечном рынке усилилась. Год назад на тридцатку лидеров приходилось 88% от объема кредитов, выданных сотней наиболее активных ипотечных банков, а на 1 июля 2008 года - уже 92,6%.

Москоммерцбанк  одним из первых приостановил ипотечное  кредитование в августе прошлого года. Тогда он занимал третье место, а сейчас переместился на 16-е, сократив объемы выдачи почти в 20 раз. Практически закрыл ипотеку УРСА Банк: в январе-июне 2008 года банк выдал кредитов всего на 87,1 млн руб. и переместился с пятого на 87-е место.

Наибольшие  успехи на ипотечном рынке демонстрируют  государственные банки и банки с западным капиталом. Так, Сбербанк увеличил выдачу кредитов в 2,3 раза, до 156,7 млрд руб. за полгода, его доля на рынке увеличилась с 32 до 46%. Более агрессивный рост ипотечного кредитования демонстрирует ВТБ 24, занявший второе место: ему удалось утроить показатели прошлого года, его доля выросла с 10,4% в объеме выданных кредитов до 18,5%, но данные показатели учитывают большой объем кредитов, приобретенных у других игроков. Ипотечное кредитование теперь стала главным розничным продуктом у госбанков: по данным на 1 июля 2008 года, у Сбербанка на ипотеку приходится 36,1% в общей задолженности физических лиц, у ВТБ 24 - 52,44%.

Другой  двигатель российского ипотечного кредитования - это зарубежный капитал. Значительно улучшили свои показатели по сравнению с прошлым годом банк "ДельтаКредит" (третье место), Абсолют Банк (пятое место), Банк Сосьете Женераль Восток (седьмое место) и Райффайзенбанк (девятое место).

Успешное формирование и развитие систем ипотечного кредитования стало возможным благодаря активной политике государства, направленной на поддержку развития национальной ипотечной системы. Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного кредита¹⁰.

Все вышесказанное создает  необходимую почву для решения  жилищной проблемы на базе развития ипотечного кредитования и преодоления оставшихся на его пути проблем (рис. 2.8.)

В отличие от прежних  лет возможность развернуть ипотечное  кредитование определяется большей  зрелостью рыночных отношений и  следующими благоприятными факторами.

1. Социально – экономическое положение населения:
• Разгосударствление жилого фонда;
• Возникновение среднего класса;
• Изменение структуры спроса населения на жилье;
• Повышение подвижности населения в пределах территории страны;
• Рост понимания значимости недвижимости, как объекта вложений сбережений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2.8. Проблемное поле ипотечного жилищного кредитования в России

 

2. Активизация деятельности российских предпринимателей:
• Разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции;
• Острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства;
• Стремление к модернизации предприятий стройиндустрии;
• Понимание необходимости удешевления строительства;
• возникновение сети новых предпринимательских структур.
3. Эффективная деятельность банков и финансовых инвесторов:
• Укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;
• Стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора и инвестиционных потребностей населения;
• Активизация государства и местных органов в поддержке ипотечного кредитования граждан;
• Сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;
• Рост конкуренции.
4. Политика органов государственной и местной власти:
• Создание новой возможности решения жилищной проблемы;
• Укрепление и расширение среднего класса;
• Оживление деловой активности на рынке жилья;
• Выполнение градостроительных планов.

Для решения этих проблем  требуется координация действий всех участников ипотечного кредитования с учетом мирового опыта и укрепления международного сотрудничества.

2.2. Организация кредитного процесса в банке

Анализ организации  процесса кредитования в России состоит из следующих этапов:

• разработка стратегии кредитных операций;
• знакомство с потенциальным заемщиком (рассмотрение заявки на кредит и пакета документов к ней);
• оценка кредитоспособности заемщика и риска, связанного с выдачей ссуды;
• подготовка и заключение кредитного договора и обеспечительных обязательств, выдача кредита;
• кредитный мониторинг (контроль за выполнением условий договора и погашением кредита).

Рассмотрим более подробно содержание каждого этапа кредитного процесса.

Разработка  стратегии кредитных операций. Документом, направляющим и регулирующим деятельность банка на каждый год в области кредитования, является меморандум (положение) о кредитной политике. Он опирается на основные направления кредитной политики банка, на стратегический план его развития в ближайшей перспективе.

Меморандум о кредитной  политике определяет:

1. Цель кредитной политики на текущий год - предоставление надежных и рентабельных для банка кредитов, стимулирующих позитивные процессы в деятельности предприятий определенных отраслей хозяйства или лиц;
2. Главные принципы формирования кредитного портфеля банка - выбор приоритетных отраслей хозяйства, представляющих зону интересов банка на данном этапе его развития для первоочередного направления кредитных вложений; географический аспект кредитной экспансии банка; определение оптимальной структуры по каждой категории кредитов, по их срокам, по видам валют; планируемый уровень крупных кредитов, пролонгированных и просроченных в кредитном портфеле банка; приоритеты в объектах кредитования;
3. Организацию кредитования - планируемые к разработке, освоению и внедрению в практику новые виды кредита, формы и методы кредитования; порядок установления филиалам банка лимита кредитования; определение полномочий по принятию соответствующих решений по кредитным вопросам отдельным лицам банка и его руководящим органам; разработка процедуры утверждения предоставляемого кредита; стиль и методы работы с клиентами в процессе кредитно-расчетного обслуживания; процедура взыскания просроченной задолженности;
4. Обеспечение ликвидности кредитного портфеля и снижение кредитного риска - предпочтительные формы обеспечения (в том числе залогового) возвратности банковских ссуд; новые и усовершенствованные рейтинговые оценки финансового состояния потенциальных заемщиков различных категорий; методики по оценке кредитного риска, выявлению проблемных ссуд, списанию непогашенной, безнадежной к взысканию ссудной задолженности; состав и полномочия кредитных комитетов разных уровней банковского управления; возможные варианты реструктуризации кредитного портфеля в кризисные периоды;
5. Процентную политику по ссудам - в зависимости от их вида, сроков, характера обеспечения, типа заемщика, его финансового состояния, стоимости привлеченных банком кредитных ресурсов.

Разработанная и утвержденная в соответствующем порядке «Кредитная политика банка» является документом к действию. Любые отклонения от нее не допускаются, расцениваются как нарушения, за исключением особых случаев, решения по которым должны приниматься Правлением банка или даже Наблюдательным Советом.