Ипотечный кредит и перспективы его развития в Российской Федерации

Для развития этого документа  банки должны разрабатывать Регламент предоставления денежных средств клиентам банка, а также отдельные Положения по кредитованию юридических и физических лиц (с учетом вида, формы кредита, его обеспечения), о порядке оценки финансового состояния заемщиков, о порядке начисления и уплаты процентов по ссудам, о порядке формирования и использования резерва под кредитный риск банка.

Регламент предоставления денежных средств клиентам банка должен содержать информацию:

• о перечне и содержании необходимых документов, предоставляемых потенциальными заемщиками для получения кредита, а так же о предъявляемых к ним со стороны банка требованиях;
• о порядке рассмотрения кредитных заявок;
• о порядке расчета и утверждения лимита кредитования на одного заемщика;
• о порядке подготовки и заключения кредитных договоров, санкционировании их пролонгации;
• о порядке предоставления кредитов, обслуживании долга и погашении кредитов;
• об отражении в бухгалтерском учете ссудных операций.

Знакомство  с потенциальным заемщиком.  На этом этапе изучаются сфера деятельности клиента, состояние дел в данном бизнесе на момент обращения за ссудой и в перспективе, его основные поставщики, покупатели, право вой статус заемщика; изучается цель кредита, определяется соответствие потребностей клиента текущей кредитной политике банка, устанавливается вид кредита, его форма, срок, источники возврата ссуды и уплаты процентов за нее.

Также необходимо отметить, что на этапе знакомства отсеиваются «неподходящие» к кредитной стратегии банка потенциальные заемщики.

Во время предварительной  квалификации Клиента, которая проводится сотрудником Банка в рамках первоначального  собеседования, определяется, могут  ли Клиенты, которые имеют намерение получить ипотечный Кредит либо на приобретение в собственность жилой недвижимости, либо Кредит на другие цели под залог имеющейся в собственности Клиента недвижимости, с точки зрения критериев Банка быть квалифицированы как потенциальные Заемщики, доходы которых позволяют им претендовать на получение ипотечного Кредита достоверности представленной Клиентом информации о своей платежеспособности.

2.3. Оценка кредитоспособности заемщика в практике деятельности российских банков

Оценка кредитоспособности заемщика — физического лица является одним из самых сложных этапов предоставления ипотечного жилищного кредита.

Если заемщиком  является юридическое лицо, то оценка его кредитоспособности — более  проработанный и унифицированный  процесс, дающий более реальные и надежные результаты, поскольку для имеется достаточное количество документально подтвержденной информации, на основании которой можно судить о перспективах изменения финансового состояния заемщика. Основной целью оценки кредитоспособности потенциального заемщика — физического лица являются анализ и оценка риска, связанного с предоставлением ему кредита.

В зарубежной банковской практике при рассмотрении понятия  «кредитоспособность» смешиваются  такие несопоставимые категории, как  экономические интересы банка, гарантии возврата ссуды, с одной стороны, и человеческие качества заемщика (характер, поведение, возраст, семейное положение, материальное обеспечение и др.) — с другой. Хотя речь в данном случае идет лишь о том, сможет ли данное физическое лицо своевременно погашать кредит и уплачивать проценты, поскольку целью оценки кредитоспособности заемщика — физического лица является определение степени риска, связанного с предоставлением ему кредита.

Необходимо отметить, что в различных странах и  даже у разных банков имеются значительные отличия в методике оценки: по набору приемов исследования, объектам анализа, удельному весу оценочных показателей. При всем разнообразии подходов можно выделить общие принципы: тщательный анализ еще на стадии рассмотрения заявки потенциального заемщика; системный подход при осуществлении оценки; изучение личности потенциального заемщика. При оценке кредитоспособности заемщика — физического лица банк может видеть финансовое положение потенциального заемщика в прошлом и в настоящий момент. Оценить возможность изменения финансового положения заемщика в лучшую или худшую стороны в будущем для банка затруднительно, поскольку уровень доходов заемщика может измениться практически в любой момент. Это является отличительной особенностью российской практики оценки кредитоспособности заемщика — физического лица, которая обусловлена общей нестабильностью экономики и, как следствие, нестабильной трудовой занятостью потенциальных заемщиков. Тем не менее, в России уже сложилась определенная практика оценки кредитоспособности заемщика — физического лица.

Процесс кредитования сопровождается воздействием на заемщика множества факторов риска, которые  могут повлечь за собой непогашение  или несвоевременное погашение  кредита, что принесет банку убыток. Подобный исход может явиться следствием действия форс-мажорных обстоятельств, но чаще всего в этом виновно одно из следующих взаимосвязанных звеньев: кредитор — банковский продукт — заемщик. Дополнительные затруднения в оценку кредитоспособности потенциального заемщика по ипотечному жилищному кредиту вносят длительный срок кредитования и сравнительно большие размеры кредитов.

Как правило, оценку кредитоспособности заемщика банк начинает проводить после этапа предварительной  квалификации. При положительных результатах предварительной квалификации заемщик собирает полный комплект необходимых документов и заполняет подробное заявление-анкету на кредит. На основании предоставленных документов банк производит оценку платежеспособности и кредитоспособности заемщика и окончательно определяет, на какую максимальную сумму кредита заемщик может рассчитывать. Решение принимается на основе экспертных оценок сотрудников кредитного подразделения банка — это методика экспертной оценки кредитоспособности заемщика — физического лица.

Полный комплект необходимых документов включает в  себя:

1. документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика/созаемщика;
2. документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика/созаемщика (справку о регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье, характеристику жилого помещения);
3. документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика/созаемщика;
4. документы об образовании;
5. паспортные данные членов семьи;
6. документы, подтверждающие здоровье заемщика/созаемщика (водительское удостоверение, военный билет и/или справки из медицинских учреждений);
7. документы, подтверждающие сведения о занятости и доходах (копию трудовой книжки, копию свидетельства о постановке на учет в налоговых органах и т.п.);
8. сведения об активах заемщика;
9. документы по приобретаемой квартире (правоустанавливающие документы, справку о задолженности по коммунальным платежам, отчет о независимой оценке, справку об уплате налога на имущество, справку об отсутствии задолженности за телефон, разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки и разрешение на дачу обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении заложенной квартиры в случае обращения на нее взыскания и др. документы).

Заявление-анкета на кредит обычно состоит из следующих разделов.

1. Условия предоставления ссуды.
2. Сведения о заемщике/созаемщике.
3. Сведения об образовании и занятости заемщика/созаемщика.
4. Активы заемщика/созаемщика.
5. Обязательства заемщика/созаемщика.
6. Недвижимое имущество в собственности заемщика/созаемщика.
7. Первоначальный взнос.
8. Сведения о приобретаемой недвижимости.
9. Сведения о предстоящей сделке.
10. Сведения правового характера.

После получения  всех необходимых документов и заполнения анкеты кредитующее подразделение направляет полный пакет документов юридической службе и службе безопасности банка. Юридическая служба анализирует представленные документы с точки зрения правильности оформления и соответствия действующему законодательству. Служба безопасности проводит проверку паспортных данных (данных удостоверения личности), места жительства, места работы заемщика и сведений, указанных в анкете. По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение. Поскольку ипотечный кредит рассчитан, как правило, на длительный период времени (5-10 лет) заемщику, как и кредитору, нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспективность направления работы заемщика и его фирмы в целом. В современных российских условиях стабильность трудовой занятости практически отсутствует, поэтому банкам приходится искать другие гарантии своевременности возврата кредитных средств или же предоставлять кредиты гражданам под гарантии их работодателей. Единственной категорией заемщиков, чью стабильность трудовой занятости банк может более или менее точно оценить, являются сотрудники самого банка, желающие получить ипотечный жилищный кредит.

Расчет суммы  кредита, которая может быть выдана заемщику, производится на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. Заемщику необходимо предоставить документы о получении стабильного дохода за текущий отчетный период и за прошлый календарный год. Это является препятствием для получения кредита для многих российских граждан, так как они не могут официально подтвердить свои доходы и показать свою платежеспособность. Поэтому многие российские банки уже не требуют официального подтверждения дохода заемщика при предоставлении ипотечного жилищного кредита. Особенно это касается предоставления кредитов для покупки квартир в новостройках. Банки, тесно связанные с риэлтерскими и строительными компаниями, заинтересованы в скорейшей продаже квартир в кредит, пусть и с большим риском. Итак, при оценке платежеспособности потенциального заемщика ключевым моментом является его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из документально подтвержденных доходов. Рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости и получения доходов, а также расходов, на основании чего делается вывод о возможностях заемщика своевременно погашать кредит. При этом банком учитываются следующие источники получения доходов:

1. заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;
2. доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;
3. доход в виде дивидендов;
4. доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;
5. пенсионные выплаты и стипендии;
6. чистый доход в форме арендной платы;
7. алименты и пособия на детей;

Кроме того, банк производит анализ расходов заемщика, среди которых выделяются следующие.

1. Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства:
• ежемесячные платежи по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов);
• ежемесячные платежи по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру);
• ежемесячные платежи по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости);
• ежемесячные платежи по квартплате за приобретаемую квартиру.
2. Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой:
• содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика (в настоящее время — минимум $50 на человека);
• ежемесячные выплаты по алиментам;
• возврат других кредитов (кроме данного ипотечного кредита);
• обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств);
• иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).
3. Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита:
• средства для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 30% стоимости квартиры);
• расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством);
• плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору и т.д.