Ипотечный кредит и перспективы его развития в Российской Федерации

В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости  недвижимости к годовому доходу семьи. В странах сбалансированной рыночной экономики это показатель в пределах 3-4, а в высокоразвитых странах -2-3,5. В целом считается, что рынок жилья и ипотечного кредита могут нормально функционировать, если это отношение не превышает 4,5.

Коэффициент, характеризующий  отношение стоимости жилья к  совокупному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время данный показатель не может выдержать критики, так как он более чем в десять раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой недвижимости, которая варьирует в пределах 1:10.

Управление кредитным  риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Контроль и регулирование  кредитного портфеля включают в себя:

-   контроль за качеством предоставляемых кредитов;

- распределение и мониторинг  кредитов по группам рисков  в соответствии с требованиями  ЦБ РФ и внутренними инструкциями  банка;

- создание резервных  фондов на возможные потери  по ссудам;

- своевременное выявление  проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

- разработка программ  по возврату кредитов.¹⁴

Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных  технологи и т.д., а в том чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум, адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства.).¹⁵

Риск  процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам.¹⁶

Банки, занимающиеся выдачей  ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования  новых кредитных инструментов. В 1994 году появился целый ряд таковых. Так, Сбербанк перешел к выдаче ипотечных  кредитов с переменной процентной ставкой, привязанной к уровню учетной ставки Центрального банка; Мосбизнесбанк апробировал инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), в которой  в качестве индекса суммы основного долга использует процентную ставку межбанковских кредитов для определения стоимости фондов; а некоторые банки пытались использовать инструмент, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавливаемого уровня минимальной заработной платы.

Особое распространение  получили кредиты с привязкой к доллару США, когда формально все условия кредита определяются на основе кредита валюте США с фиксированной процентной ставкой, однако заемщик производит регулярные платежи в рублях по текущему обменному курсу.

Вводя различные индексы, банки стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по выданным кредитам. С другой стороны, в условиях отсутствия официально публикуемых показателей рыночных кредитных ставок банки пытаются заменить понятными для населения показателями. Однако такая аппроксимация не позволяет полностью избежать риска процентной ставки, так как изменения обменного курса доллара США, а тем более дискретные политические решения об изменении уровня минимальной заработной платы не совпадают с изменением рыночной ставки процента.

Наиболее эффективным  типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения  рыночной процентной ставки.

Риск  ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного  ипотечного кредитования обостряется  проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.¹⁷

Управление риском ликвидности  требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации мобильных средств. Эти источники включают: продажу активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов. Требования к объему резервных средств значительно отличаются в разных странах. От 0% в некоторых странах (Бельгии и Канада) до 6,6% объема краткосрочных депозитов и 4-5% объема срочных депозитов в Германии. Требования ликвидности изменяются от  страны к стране и в зависимости от типа кредитного учреждения, но обычно колеблются в пределах 5-15% стоимости активов. Такие требования часто не формализованы (т.е. определяются конкретными условиями) и зависят от риска процентной ставки (например, кредитному институту может быть рекомендовано увеличить ликвидность если объемы краткосрочных депозитов значительно превышает объем краткосрочных активов.

В отношении России, помимо высоких  требований Банка Росси к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при  ипотечном  кредитовании является создание специализированного  ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование в том числе путем выпуска облигаций.¹⁸

В начале 2009 года риски, связанные с ИК претерпели определенные изменения.

Основные риски  заемщика на начало 2009 года:

В традиционном представлении  о кредитном рынке риски принимает  на себя банк, выдавая крупную сумму  денег заемщику под определенные гарантии или обеспечение. В экономических  обзорах не принято рассматривать  вопрос с точки зрения «простого  покупателя», который, соглашаясь на ипотеку, берет на себя весьма серьезные финансовые обязательства.  

1. Риск потери дохода. Необходимо отметить, что экономический кризис не отменил всех тех проблем, с которыми встречались заемщики в спокойное время нефтяного процветания и прогрессирующего роста ВВП, напротив, он их серьезно обострил. Основной риск, с которым сталкивается сегодня ипотечный заемщик, – это риск экономической и финансовой нестабильности, что подразумевает вероятность потерять часть дохода или, как самый крайний вариант, работу

Неспособность ежемесячно погашать обязательства перед банком как страшный сон преследует всех, кто взял ипотечный кредит. Экономические факторы – рост безработицы и снижение уровня платежеспособности населения – лишь обострили существующую проблему. Те, кто берут ипотечные кредиты сегодня также теряют в размере заработной платы при растущих затратах на жизнь, на товары и услуги первой необходимости, так что речь идет уже не о выплате кредита, а о выживании. Риск потери дохода для ипотечного заемщика гораздо более значим, чем для потребителя других кредитов, поскольку платежи по ипотечным кредитам, как правило, составляют значительную долю доходов граждан.

2. Риск колебания курса валют. Рынок валютных торгов в РФ за последние полгода резко поменял стратегию развития в результате последовательной государственной политики. Самый серьезный риск для заемщика, обозначившийся за последние полгода, связан с колебанием курса валют Если еще год назад долларовые кредиты пользовались большой популярностью из-за постоянного снижения стоимости американской валюты к рублю, то сейчас вряд ли найдется эксперт, способный спрогнозировать точный курс как доллара, так и евро хотя бы на год вперед. Если кредит валютный, а доход – в рублях, то в текущие времена клиент при девальвации рубля сталкивается с увеличением выплат из-за разницы курсов. Учитывая, что подавляющее большинство ипотечных займов берутся на длительный срок, степень риска при выборе валютного кредита становится особенно высокой.
3. Одностороннее изменение условий ипотечного договора кредитной организацией. Одной из важнейших проблем является риск изменения условий ипотечного кредитования банком-кредитором в одностороннем порядке и риск требования кредитором досрочного погашения кредита. Банк может изменить условия предоставления кредита лишь в случае, если это предусмотрено кредитным договором, кроме того, кредитор имеет право требовать досрочного погашения кредита при наступлении таких непредвиденных обстоятельств, как изменение финансового положения заемщика и снижение цены залога. Реальность последних месяцев свидетельствует о том, что опасения тех, кто взял ипотечный кредит, по данному поводу актуальны.
4. Риск потери ипотечного жилья в цене. Риск снижения цены приобретенной недвижимости сегодня очень актуален. Ситуация на рынке жилья продолжает оставаться нестабильной, цены снижаются. Таким образом, приобретая сейчас недвижимость с помощью ипотечного кредита, заемщик фиксирует ее цену на весь срок договора и не имеет возможности для снижения финансовой нагрузки по его обслуживанию до момента восстановления рынка ипотеки и открытия перспектив перекредитования на более выгодных условиях. Отрицательный тренд цен на жилье влечет за собой опасность того, что залоговая квартира не будет стоить прежних денег, и заемщик в случае дефолта рискует остаться должен банку даже после продажи ипотечной квартиры, считает эксперт.
5. Риск  замораживания стройки. Застройщики сегодня переживают не лучшие времена. Эту отрасль реального сектора экономики эксперты причисляют к наиболее пострадавшим от кризиса. Можно отнести возможность утраты и повреждения предмета ипотечного кредита к основным факторам, которые должны сегодня тревожить клиента, взявшего ипотечный кредит.
6. Неодобрение кредита. В конце прошлого года наряду с усложнением процедуры андеррайтинга у банков сформировались новые требования к заемщикам, что привело к существенному изменению профиля потенциального потребителя ипотечного кредита. Такое положение фактически вернуло рынок ипотечного кредитования в России на исходные позиции – к уровню 2004 года. Единственным утешением потенциального заемщика в случае отказа может быть только понимание, что если судьба вас остановила на этом этапе покупки жилья, то остальные риски вам не страшны.

III. АНАЛИЗ ПРАКТИКИ предоставления ИПОТЕЧНЫХ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ НА ПРИМЕРЕ ЗАО «РАЙФФАЙЗЕНБАНК»

3.1. Условия предоставления ипотечных  кредитов 

в ЗАО «Райффайзенбанк»

«Райффайзенбанк Австрия» зарегистрирован Банком России в  середине 1996 года. Генеральную лицензию ЦБ РФ получил в 2001 году. ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» — дочерний банк «Райффайзен Интернациональ Банк-Холдинг АГ» («Райффайзен Интернациональ») — холдинга, управляющего дочерними банками и лизинговыми компаниями на 18 рынках в Центральной и Восточной Европе. «Райффайзен Интернациональ», в свою очередь, является полностью консолидированной дочерней структурой «Райффайзен Центральбанк Австрия АГ» (РЦБ), владеющего 70 процентами обычных акций холдинга. Остальные 30 процентов находятся в свободном обращении и торгуются на Венской Фондовой Бирже. РЦБ — головной банк группы «Райффайзен» — ведущий корпоративный и инвестиционный банк Австрии. В рэнкинге The Banker занимает 114-е место с активами в 91,7 млрд. долларов. В начале 2006 года Группа Райффайзен Интернациональ приобрела 100% акций ОАО «ИМПЭКСБАНК», в марте 2007 года было принято официальное решение о дате начала реорганизации ОАО «ИМПЭКСБАНК» в форме присоединения к ЗАО «Райффайзенбанк Австрия». В результате данного приобретения Группа Райффайзен Интернациональ стала крупнейшей банковской группой с участием иностранного капитала в России.

Австрийский Райффайзенбанк работает на российском рынке с 1996 года, а в 1999 году начал обслуживать  частных клиентов. В 2000 году он вывел  на рынок свою ипотечную программу, а в 2002 году стал первым банком, объявившим о введении «плавающей» ставки (LIBOR) по ипотечному кредитованию. Сегодня ЗАО «Райффайзенбанк» обслуживает более 1,7 млн клиентов физических лиц, более 12 тысяч крупных компаний и более 60 тысяч предприятий малого бизнеса, активно расширяет сеть отделений.

Moody`s Interfax Rating Agency присвоило  Банку долгосрочный кредитный  рейтинг по национальной шкале на уровне Aаa.ru и краткосрочный кредитный рейтинг — на уровне RUS-1. Moody`s Investors Service присвоил следующие рейтинги Райффайзенбанку: D — рейтинг финансовой устойчивости, Baa1 долгосрочный и Prime-2 краткосрочный рейтинги депозитов в иностранной валюте.

В 2008 году ЗАО «»Райффайзенбанк» (входит в австрийскую группу Raiffeisen) потерял статус крупнейшего иностранного банка в России. Осенью 2008 года в банке сменилось руководство — на место австрийца Йохана Йонаха назначили российского управленца Павла Гурина.

ЗАО «Райффайзенбанк» предоставляется весь спектр финансовых услуг для частных лиц: потребительский кредит, ипотечное кредитование, автокредит, кредитные карты, банковские вклады, депозиты.

Условия ипотечного кредитования в ЗАО «Райффайзенбанк».

Получить кредит в ЗАО «Райффайзенбанк» на покупку недвижимости, можно, если:

1. Возраст заемщика составляет не менее 24 года на момент предоставления кредита и до 60 лет на момент окончания действия кредитного договора.
2. Фактическое место жительства находится должно находиться в регионе присутствия кредитующего подразделения Банка.
3. Место работы заемщика находится в регионе присутствия кредитующего подразделения Банка.
4. Заемщик постоянно зарегистрирован на территории Российской Федерации или временно в регионе, где представлено кредитующее подразделение ЗАО «Райффайзенбанк». Регистрация должна быть действительна как на момент подачи Заявления-анкеты на ипотечный кредит, так и на момент одобрения кредита, и иметь срок действия на период не менее 3 месяцев (не менее 6 месяцев для Москвы и Московской области).
5. Минимальный доход заемщика, уменьшенный на сумму налоговых удержаний, должен быть не менее 25 500 рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга (15 000 рублей для других регионов);
6. Минимальный стаж на последнем месте работы должен составлять не менее 3 мес. при общем трудовом стаже не менее 1 года;
7. Хорошая кредитная история (если применимо);
8. У заемщика  не было судимостей.
9. Гражданство РФ.

Требования  к Заемщикам ипотечного кредита в ЗАО «Райффайзенбанк». Заемщиками по кредитному договору могут выступать официальные или гражданские супруги

Требования Банка к созаемщику (супруге(гу) заемщика) не участвующей(ему)  доходами в расчете суммы кредита, но  являющейся(емуся)стороной по кредитному договору: возраст: от 18 лет на момент подачи документов на кредит и до 70 лет на момент окончания действия кредитного договора. Гражданство РФ.

Требования к созаемщику (супруге(гу) заемщика), участвующей(ему)  доходами в расчете суммы кредита, соответствуют требованиям, предъявляемым Банком к основному Заемщику: не должны состоять в зарегистрированном браке с иными лицами.

В настоящее время  Банк предлагает своим клиентам в России следующие виды ипотечных кредитов:

1. Кредит на квартиру на вторичном рынке недвижимости

Условия предоставления кредита:

Цель: приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости.

Срок кредитования: от 1 года до 20 лет.