Ипотечный кредит и перспективы его развития в Российской Федерации

Обязательным условием здесь будет правильное построение механизма, который будет осуществлять эту деятельность. Рекомендации по совершенствованию и построению этих механизмов предложены в параграфе 3.3.

 

 

 

Расчет максимально  допустимой суммы кредита

Ниже приводятся примеры  расчетов, используемых при определении  соответствия заемщика предъявляемым  критериям и коэффициенту К/З²⁴ по кредиту. Расчет максимально доступной суммы кредита осуществляется в долларах США. Для расчета использованы следующие исходные данные:

Таблица 3.1

Исходные данные для  расчетного примера К/З

1) среднемесячный доход заемщика*	1200$
2) ежемесячные обязательства заемщика	250$
3) оценочная стоимость имущества	38000$
4) срок кредита	134 месяца
5) процентная ставка	12% годовых

Необходимо определить максимально допустимый месячный аннуитетный  платеж заемщика с учетом установленных  коэффициентов.

Используя определение  и расчет формул, рассматриваемых  в главе 2 , п.2.2., производим следующие расчеты.

Расчет соотношения  расходов к доходам заемщика. Учитывая критерии банка относительно коэффициентов П/Д (формула 2.1, пар.2.2) и О1/Д (формула 2.3, пар.2.2), определяем максимально допустимую сумму ежемесячных расходов по выплате ипотечного кредита в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм, определяемый из следующих соотношений: (А) и (В)

Соотношение (А).                                                                                             (3.7)

Максимально допустимая сумма ежемесячного платежа по ипотечному кредиту = (сумма совокупного ежемесячного дохода заемщика)  х П/Д

Таблица 3.2

Исходные данные для расчетного примера П/Д

П/Д	40%
Сумма совокупного ежемесячного дохода	1200$
Максимально допустимый платеж по ипотечному кредиту	= 1200 х 0,4 =  480$

Соотношение (В).                                                                                           (3.8)

Максимально допустимая сумма ежемесячного платежа по ипотечному кредиту = (сумма совокупного ежемесячного дохода заемщика)  х О1/Д – сумма ежемесячных обязательств заемщика

Таблица 3.3

Исходные данные для расчетного примера О1/Д

О1/Д	60%
Сумма совокупного ежемесячного дохода	1200$
Сумма ежемесячных обязательств заемщика	250$
Максимально допустимая сумма ежемесячного платежа	= 1200 х 0,6 – 250 =    470$

Определение максимального  размера ежемесячного платежа по кредиту: выбираем наименьшую из сумм, полученных в результате расчетов соотношений (А) и (В) – 470$. Таким образом, сумма  в 470$ является максимально допустимой суммой ежемесячных расходов на платежи в счет погашения основного долга и уплаты процентов для данного заемщика.

Расчет справочного  коэффициента Ж/Д.                         (формула 2.2 пар.2.2)

Исходя из определенного  максимального размера ежемесячного платежа по кредиту, необходимо определить сумму общих ежемесячных расходов по ипотечному кредиту, включающую не только платежи по основному долгу и процентам, но и платежи по договорам страхования, оплате технического обслуживания, а также сумм налогов и других регулярных выплат

Таблица 3.4

Исходные данные для расчетного примера Ж/Д

Наименьшая из сумм, полученных в  результате расчетов (1) и (2)	470$
Сумма ежемесячных налогов на имущество	3$
Сумма ежемесячных платежей по страхованию имущества, жизни и трудоспособности, титула собственника	35$
Платежи за услуги по техническому обслуживанию, ежемесячные взносы, связанные с  эксплуатацией, управлением, охраной  и поддержанием жилых помещений	15 $
Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому имуществу	523$
Ж/Д = 523$/1200$ = 43,58.

Таким образом, справочный коэффициент в настоящем примере  будет равен 43,58 %.

Расчет справочного  коэффициента О2/Д  (формула 2.4 пар.2.2).

Исходя из определенной общей суммы жилищных расходов по приобретаемому жилью в 523$, необходимо определить долю общих долгосрочных обязательств заемщика в его бюджете.

Таблица 3.5

Исходные данные для расчетного примера О2/Д

Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому имуществу	523$
Сумма ежемесячных обязательств заемщика	250$
Общая сумма долгосрочных обязательств заемщика	773$
О2/Д	= 773$/1200$  = 64,42

Таким образом справочный коэффициент О2/Д в настоящем  примере будет равен 64,42%.

Расчет максимальной суммы кредита.                                                     (3.9)

Определяем максимально  доступную для заемщика сумму  кредита из формулы:   

Сумма кредита = П* (1-(1+i)^(-(n-2)))/i,

Где:    n- число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении);

           i- процентная ставка за соответствующий период (в месяцах);

           П – максимально допустимая  сумма ежемесячного аннуитетного  платежа по кредиту, включающего  платежи по основному долгу  и процентам.

Таблица 3.6

Исходные данные для расчетного примера исходя из стоимости залогового имущества

Ежемесячный аннуитетный платеж	470$
Срок кредита	134 месяца
База для расчета аннуитета	11лет
Процентная ставка	12 % годовых
Сумма кредита, рассчитанная по вышеуказанной  формуле	34363$

Определение максимально допустимой суммы кредита для заемщика, исходя из стоимости залогового имущества.

Максимально доступная  сумма кредита рассчитывается на основе установленного банком коэффициента К/З, при этом сумма стоимости  залогового имущества  определяется как минимальная из двух величин: продажной цены недвижимого имущества и оценочной стоимости этого имущества, установленной оценщиком.

Таблица 3.7

Исходные данные для расчетного примера исходя из продажной цены недвижимого имущества  и оценочной стоимости этого  имущества, установленной оценщиком

Коэффициент К/З	70%
Оценочная стоимость имущества	38000$
Сумма кредита	38000 х 0,7 = 26600$

 

Максимально допустимый размер кредита: исходя из платежеспособности заемщика, максимально доступная  сумма кредита для данного  заемщика составляет 29132$. Вместе с тем, исходя из стоимости имеющегося залогового имущества, предельная сумма кредита составляет 26600$. Поскольку банк должен выдавать кредиты на основе меньшей из указанных сумм, максимально допустимый размер кредита в этом случае составляет 26600$.

 

3.3. Проблемы  и перспективы развития ипотечного  кредитования в РФ. Рекомендации  по совершенствованию практики  предоставления ипотечных кредитов  в  ЗАО «Райффайзенбанк»

 

Развитие системы ипотечного кредитования в России сдерживают следующие  факторы.

1. Низкие доходы  большей части  населения   и относительно высокие цены  на жилье.

В настоящее время  ипотечным кредитом могут воспользоваться  около 5-6% российских семей. Если взять среднюю российскую семью из 3 человек, которая хочет приобрести квартиру площадью 54 кв. м. (по санитарным нормам на 1 человека требуется не менее 18 кв. м.). Стоимость типового жилья колеблется по России от 850 до 2600 долларов США за кв. м. Пусть в среднем стоимость 1 кв. м. составит 975 долларов. Значит, минимальная стоимость такой квартиры будет составлять порядка 82 000 долларов. Используем усредненные условия по кредиту: срок 20 лет, ставка 11,5% годовых в валюте, первоначальный взнос – 25% от стоимости квартиры. Ежемесячный платеж в этом случае составит 540 долларов. При этом банки в целях снижения риска требуют, чтобы ежемесячные платежи заемщика не превышали определенной доли от его совокупного дохода либо дохода семьи. Т.е. если кредит берет семья из одного человека, то ежемесячный платеж не должен превышать 40% дохода заемщика.

Однако, как бы банки  широко не шагали по пути улучшения  механизмов ипотечного кредитования (снижение процентных ставок, увеличение сроков кредитования и уменьшение первоначального  взноса) рост цен на недвижимость им не сдержать, объемов строительства не увеличить. Учитывая тот факт, что стоимость квадратного метра жилья в среднем по стране в 2008 году выросла на 26%, а в Москве - на 45%²⁵,  можно смело сказать, что рост стоимости жилья значительно опережает рост доходов большей части населения. И столь стремительный рост цен на недвижимость делает для большинства покупку квартиры просто невозможной, даже с помощью ипотеки, следовательно, ипотечное кредитование  - продукт массово невостребованный на сегодняшний день.

О том, какой категории  граждан на сегодняшний день ипотечное кредитование доступно, можно увидеть из приведенного ниже рисунка 3.1.

Для более наглядной  иллюстрации данной проблемы, непосредственно  влияющей на развитие ипотечного жилищного  кредитования, поскольку спрос на данный банковский продукт формирует именно население Российской Федерации,  предлагаю просмотреть ряд графиков, изображенных на  Рисунках 3.3 и Рисунке 3.4 и характеризующих доступность жилья в России и возможность его приобретения с помощью ипотечных кредитов.

 

Рисунок 3.1. Социальный портрет клиентов РФ, приобретающих недвижимость с помощью ипотечного  кредитования за 2008 год

Индекс доступности  жилья рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м²) к среднему годовому доходу семьи (3 человека.). Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы. Данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами.

Рисунок 3.2. Индекс доступности жилья в РФ²⁶

 

Индекс доступности жилья на первичном (вторичном) рынке рассчитывается в предположении, что семья приобретает жилье по ценам первичного (вторичного) рынка.

Рисунок 3.3.  Индекс доступности жилья в России на первичном и вторичном рынках (Рассчитано по данным Росстата)

 

Для того, чтобы приобрести квартиру требуется как минимум  4 года, если откладывать все свои доходы, что на практике не представляется возможным. Учитывая темп инфляции и рост стоимости жилья, можно сделать неутешительный вывод о невозможности  традиционно «накопить» на квартиру в современных условиях. Ипотечное жилищное кредитование, являясь на сегодняшний день практически единственным вариантом  решения  жилищного вопроса,  расширяет возможности населения  в приобретении квартиры,  да  и  последующий рост стоимости жилья в значительной мере покроет расходы на обслуживание кредита.

Вывод: масштабное развитие ипотеки невозможно без реализации целого комплекса долгосрочных мер, направленных на повышение уровня доходов населения.

2. Ограниченное  предложение жилья. 

Отсутствие жилья –  главный тормоз развития ипотеки, поскольку  дефицит увеличивает стоимость  жилья и, соответственно, размер выплат по кредиту. В настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается. Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей. Соответственно, возрастут и без того высокие цены. Согласно имеющимся оценкам²⁷, потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд. кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья — примерно 0,2 млрд. кв. м. Таким образом, потребность в новом строительстве жилья составляет около 1,3 млрд. кв. м. На сегодня весь жилой фонд России составляет 2,8 млрд. кв. м. При этом улучшить свои жилищные условия хотели бы более 60% россиян.