Ипотечный кредит и перспективы его развития в Российской Федерации

3. Большой первоначальный взнос – эта проблема тесным образом переплетается с проблемой №1 и останавливает большую часть потенциальных заемщиков. На сегодняшний день среднерыночный первоначальный взнос в ипотеке составляет 30% стоимости жилья²⁸. Поскольку основная часть платежеспособного населения начала получать устойчивые доходы только в последние 2-3 года,  поэтому достаточный объем средств просто не накоплен. По мнению вице-президента по ипотеке банка «Московский капитал» Алексея Коекина²⁹, если первоначальный взнос снизить до 15%, то объем ипотечного кредитования многократно возрастет. По данным Фонда «Институт экономики города», в международной практике ипотечного кредитования,  в США, существуют программы ипотечного кредитования с минимальным первоначальным взносом до 3% от стоимости жилья³⁰. Данные программы существуют для отдельных категорий граждан – молодые семьи, семьи со средним и низким уровнем доходов. В Российской Федерации Банки, работающие по программам «Молодая семья»³¹, предполагают сумму первоначального взноса  для молодой семьи с ребенком (детьми) в размере не менее 10% стоимости квартиры. Такие  «социально ориентированные» программы банков очень ценны, и, на мой взгляд, помогают решению данной проблемы.

4.  Высокие  процентные ставки  по ипотечным кредитам.

 Номинальная величина  процентных ставок по ипотечным  кредитам определяется, в первую  очередь, текущим и прогнозируемым  уровнем инфляции, рисками невозврата  кредитов, стоимостью привлекаемых  банками ресурсов, рисками, связанными  с платежеспособностью заемщика и обеспечением возврата кредитов. Ипотечный кредит предполагает длительный срок погашения (5-15 лет и более), в то время как основные на сегодня источники длинных ресурсов – срочные депозиты населения – по существу, являются вкладами до востребования, так как могут быть досрочно изъяты вкладчиками в любой момент. То есть банки, выдавая ипотечный кредит, принимают на себя дополнительные риски, которые также являются важной причиной высокой стоимости ипотечных кредитов. На уровень процентных ставок по ипотечному кредитованию влияет доступность долгосрочных ресурсов. В России еще не сформировался рынок ипотечных ценных бумаг, не используются должным образом средства пенсионных фондов и страховых компаний.   Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также "съедают" около трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 11-12% в валюте, это всё равно дорого для большинства населения.

5. «Жесткие»  требования банков и непрозрачность  доходов  населения.

Невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов. В качестве такового некоторые банки по-прежнему требуют справку из налоговой инспекции по форме 2НДФЛ. Такую справку могут предоставить, в основном, люди, работающие в крупных российских компаниях или в иностранных организациях, где все доходы абсолютно «белые». Однако в целях охвата потенциальных заемщиков кредитующие организации применяют альтернативные способы анализа платежеспособности: принимают справки о доходах с места работы, проводят ознакомительные беседы с руководством компании, в которой работает заемщик, рассматривают расходы на текущую аренду жилья и пр. Некоторые банки применяют повышенные процентные ставки (на 2-3%) для заемщиков с неподтвержденными доходами. В данном случае многие банки советуют открывать текущие счета в крупных и надежных банках с тем, чтобы регулярно заносить на них свои денежные поступления. Выписка со счета за год, заверенная банком - держателем счета, в которой показаны ежемесячные поступления заемщика, будет отличным доказательством его платежеспособности.

Назвать слишком жесткими требования банков в оценке платежеспособности заемщиков было бы неправильно, поскольку все эти требования являются основополагающими при оценке банком кредитного риска по конкретному заемщику - физическому лицу по любому виду кредитования. Смягчение требований по любому из этих параметров в принципе ведет к росту риска дефолта по кредиту для банка.

6. Высокий риск

Сейчас процентная ставка в рублях  составляет в среднем 18-20%. Из их 6-7 %- "плата за риск". Клиент, взявший ипотечный кредит, платит за риск, который несет выдавший его банк.

Например, рассмотрим кредит под 15%. Из них условно – 9% - это  стоимость ресурсов (привлечение  депозитов в виде ценных бумаг  и др.), т.е. стоимость денег, которые  нужно занять, чтобы потом выдать кредит, а 6% - не только прибыль банка: это банковская маржа, где большую часть занимают банковские риски, связанные с данным видом кредитования.

Если кредит не выплачивается  и банк не в праве вернуть деньги за счет продажи жилья, он не сможет заплатить и 9% вкладчику, чьи деньги были использованы для выдачи кредита. Следовательно, существует огромный риск, и банку приходится включать в процентную стоимость кредита на жилье три-четыре, а то  и более дополнительных пункта. 

До принятия пакета законов о жилье банковский  риск в сфере ипотечного кредитования  был очень высок, поскольку обращать взыскание на единственное жилье было нельзя вообще, а при продаже заложенной квартиры выселить членов семьи залогодателя было невозможно. Кроме того, нельзя было зарегистрировать сделку с квартирой, где проживают несовершеннолетние, без согласия органов опеки и попечительства. Новое законодательство исключило эти риски, тем самым, повысив ликвидность заложенной недвижимости. Таким образом, если законодательство будет работать, то у банка появится возможность снизить стоимость кредитов – конечно при наличии банковской конкуренции.

7.  «Отсутствие  ипотечного страхования» 

Наличие ипотечного страхования  позволит снизить первоначальный взнос. Ипотечное страхование - это страхование  коммерческих и финансовых рисков ипотечных банков, которое рассматривается как инструмент снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам. Снижение авансового платежа позволит взять кредит людям со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но уже без необходимых первоначальных накоплений (обычно — 15-30% от стоимости квартиры). Однако банки и страховые компании не могут договориться о принципах организации системы ипотечного страхования. Банки пока не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Все расходы на сегодняшний день перекладываются на заемщиков, которые страхуют свою ответственность за невозврат полученного ипотечного кредита сразу по трем видам страхования.

Несмотря на существующие проблемы, ипотечный бизнес сегодня  представляется банкам чрезвычайно  привлекательным. Это очень емкий  и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. 

Исследования международного рейтингового агентства  Standart and Poor*s показало, что доля услуг ипотечного кредитования в валовом внутреннем продукте России составляет менее 1% против 34% в странах Европейского Союза, характеризует значительный потенциал роста рынка ипотеки. По оценке АИЖК, к 2010 году объем жилищного кредитования в России достигнет 5% ВВП. Согласно заявлению Правительства Российской Федерации и ЦБ РФ о  Стратегии  развития банковского сектора Российской Федерации на период до 2008 года, одним из приоритетных направлений развития банковского сектора является ипотечное кредитование, можно увидеть из приведенного ниже рис. 3.4:

 Рисунок 3.4.  Потенциал ипотечного кредитования в России³².

К наиважнейшим перспективам дальнейшего развития в области  ипотечного  жилищного кредитования  можно отнести вступление в силу  с 1-го июня 2005 года закона №218-ФЗ "О кредитных Историях». Данный закон предусматривает создание системы бюро кредитных историй в России, определяет понятие и состав кредитной истории, основания, порядок их формирования, хранения и использования. Основная цель заключается  в накоплении информации, характеризующей платежную дисциплину заемщика по исполнению договоров кредита. В кредитном бюро будет храниться информация, описывающая заемщика, его договор, а также информация о том, во время ли он возвращал кредит и на сколько добросовестно выполнял его условия. В законе особо отмечается, что передача кредиторам этой информации возможна только с разрешения заемщика. В соответствии с требованиями закона на 01.05.2005 года уже создано два кредитных бюро: Национальное Бюро кредитных историй (НБКИ) и «Кредитное бюро «Экспириан - Интерфакс»  (Experiant - Interfax).

Систематизация сведений, касающихся добросовестности заемщика, и создание Центрального каталога кредитных  историй позволят бюро кредитных  историй присваивать заемщикам  так называемый кредитный рейтинг. Хотя закон и не содержит какого-либо упоминания о нем, предполагается, что создание единой базы кредитных историй неизбежно приведет к необходимости указания в кредитных отчетах заемщиков кредитного рейтинга. Он позволит кредитной организации с большей долей вероятности определить вероятность возврата запрашиваемого кредита, а также исключить случаи мошенничества, связанные с одновременным получением кредитов в различных кредитных организациях.

С 01.09.2005 г. Банк России в  порядке надзора имеет право применять к кредитным организациям санкции в случае непредставления ими информации в бюро кредитных историй.

• В Государственной Думе разработан  проект Закона  по субсидированию ставки  по ипотечным кредитам³³. Согласно законопроекту, граждане будут иметь право обратиться за субсидией процентных ставок в специальную комиссию в Департаменте по социальной защите населения по месту жительства. Предполагается, что размер субсидии составит около 50% от ставки рефинансирования Центрального Банка России. Субсидии будут финансироваться из Федерального Бюджета на соответствующий финансовый год. При принятии подобного законопроекта рассчитывают на вовлечение в сферу ипотеки дополнительных средств граждан, которые без субсидирования не  могут воспользоваться ипотечными схемами, а также,  вследствие этого, получение значительных вложений в строительство при небольших затратах бюджета и, как итог -  серьезный прогресс в решении жилищной проблемы.
• 2009 год станет продолжением формирования Федеральной ипотечной системы, в первую очередь, за счет деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), поскольку не со всеми регионами агентство заключило соглашения  по рефинансированию ипотечных кредитов, и эта работа будет продолжена. АИЖК намерено продолжать существенное расширение масштабов операций по рефинансированию ипотечных кредитов у региональных ипотечных операторов.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) представило новую стратегию развития до 2009 года, согласно которой через три года АИЖК полностью прекратит выкупать пулы ипотечных кредитов, как у банков, так и у региональных операторов. Вместо этого агентство намерено перейти на выкуп длинных ипотечных облигаций у банков, а уже приобретенные пулы кредитов оно будет продавать.

Новая система работы АИЖК предполагает, что банки начнут выпуск ипотечных ценных бумаг. Поскольку рынку интересны бумаги длиной максимум 3-4 года, тогда как ипотечные бумаги могут выпускаться на 20 лет. Банк будет размещать облигации длиной 3-4 года на рынке, а облигации на оставшиеся 16-17 лет обязуется выкупать АИЖК на средства, полученные в результате размещения собственных бумаг.

Таблица 3.8.

Прогноз основных характеристик портфеля закладных  АИЖК в 2006-2008 гг. по состоянию на конец соответствующего периода.

На основе  анализа  рынка ипотечного жилищного кредитования и изучения методов предоставления ипотечных жилищных кредитов можно сделать вывод о необходимости совершенствования механизма ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Для этого необходимо:

1. Внедрение в механизм ипотечного жилищного кредитования такого эффективного инструмента, как ипотечные ценные бумаги. Это обусловлено, прежде всего, тем, что российские банки будучи ограниченными в долгосрочных ресурсах и используя для выдачи ипотечных кредитов в основном депозитную базу, смогут часть своих ипотечных активов преобразовать в ценные бумаги, выпустить их на рынок, т.е. продать, а полученные средства снова направить на выдачу новых ипотечных кредитов. Внедрение данного механизма позволит, во-первых,  снять кредитные риски (они перекладываются на покупателя ценных бумаг), во-вторых, привлечь долгосрочное финансирование не посредством кредитов, а с рынка ценных бумаг.

2.  Привлечение в механизм ипотечного кредитования  институциональных  инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний), а также иностранных инвесторов, нуждающихся в размещении своих «длинных денег» в первоклассные инвестиции, которыми могут стать ипотечные ценные бумаги. Данный опыт реализован в зарубежной практике и является хорошим стимулятором развития ипотечного рынка.

3. Внедрение в механизм ипотечного кредитования ипотечного  страхования, то есть страхования коммерческих и финансовых рисков ипотечных банков, которое рассматривается как инструмент снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам. Это также снизит тяжесть бремени, возлагаемого на плечи заемщика по поводу осуществления трех стандартных видов страхования.