Ипотечный кредит и перспективы его развития в Российской Федерации

4. Совершенствовать такую важную часть механизма ипотечного жилищного кредитования, как оценка кредитоспособности заемщика. Например, применять скоринговые методы, основанные на математических или статистических моделях, с помощью которых на основании кредитных историй прошлых клиентов,  можно определить, на сколько велика возможность невозврата кредита.

5. Действующая система ипотечных кредитных институтов – банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные жилищные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития жилищной инфраструктуры, включающей развитие учебных заведений, занимающихся профессиональной подготовкой кадров для системы ипотечных кредитных институтов; эффективно работающий рынок недвижимости, создание служб информации о кредитоспособности возможных заемщиков (кредитное бюро).

В целях  совершенствования  и развития   ипотечного жилищного  кредитования   в ЗАО  «Райффайзенбанк»,  может быть предложено:

• Расширить  предложения  программ ипотечного жилищного  кредитования для молодых семей,  что привлечет большее количество заемщиков
• Сократить паке документов на предоставление ипотечного жилищного кредита и сроков рассмотрения кредитных заявок
• Снижение первоначального взноса до 5% и сроков,  на которые предоставляются кредиты
• Возможность досрочного погашение кредита
• Снижение процентов за пользование ипотечным кредитом в рублях
• Проведение более активной рекламной компании ЗАО «Райффайзенбанка» относительно деятельности банка на рынке ипотечного жилищного кредитования.

Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

Следует отметить, что  понимание целесообразности и актуальности использования более совершенных методик возникает чаще всего у тех банков, кредитование физических лиц в которых реализовано в качестве массовой услуги.

Если же банк планирует  разворачивать масштабную программу, то для того чтобы преуспеть на рынке в условиях постоянного ужесточения конкуренции и, как следствие, сокращения доходности, необходимо искать пути сокращения операционных расходов и минимизации рисков.

Обязательным условием здесь будет правильное построение механизма, который будет осуществлять эту деятельность. Образно говоря, нужно создать своеобразный конвейер, состоящий из определенного количества сотрудников, взаимодействующих с заемщиками и между собой по определенным четко обозначенным правилам и алгоритмам. В число таких алгоритмов входят методики анализа заявок и принятия решений о выдаче кредита. 

Используемую  банком технологию оценки заемщиков  физических лиц предлагается модернизировать  следующим образом (Рисунок 3.5). Система должна состоять из двух аналитических блоков: блока анализа данных и блока принятия решений.

В блоке анализа системы  осуществляется анализ данных о заемщиках  банка, о выданных кредитах и истории  их погашения. Блок анализа необходимо дополнить следующими запросами:

1) получаемые доходы (используя базу банных Пенсионного фонда РФ);

2) имеющаяся недвижимость, земельные участки, их площадь  и месторасположение (используя базу данных Бюро технической инвентаризации и департамента Юстиции);

3) наличие автотранспорта, его возраст (база данных ГБДД);

4) подтверждение данных  о регистрации (несмотря на  предъявление паспорта, т. к. данные  о регистрации могут быть фальшивыми  – база данных ПВС);

5) привлечение данных  специализированных кредитных бюро (необходимость которых в банковском ритейле очевидна) о наличии срочных и погашенных кредитов в других банках.

Рисунок 3.5 Модернизированная схема проведения оценки заемщика – физического лица Банком

Подобные запросы должны осуществляться на договорной основе, в режиме реального времени, в максимально быстрые сроки.

Конечно, на первых порах  функционирования модернизированной системы проверки данных затраты банка на проведение такой операции увеличатся. Но по мере налаживания системы обмена информацией и снижения кредитного риска банк будет получать ощутимую отдачу.

В процессе анализа данных о заемщиках и кредитах применяются  различные математические методы, которые выявляют в них факторы и их комбинации, влияющие на кредитоспособность заемщиков, и силу их влияния. Обнаруженные зависимости составляют основу для принятия решений в соответствующем блоке.

Предлагаемые подходы  совершенствования организации процесса кредитования индивидуальных заемщиков на этапе оценки их кредитоспособности позволят унифицировать процедуру, на этой основе ускорить и удешевить ее, получить более точный и обоснованный результат, что в итоге снизит риски кредитования, обеспечит необходимую стабильность работы банка и заданный уровень доходности.

 

Заключение

 

Исследование, проведенное  в процессе дипломной работы, позволило  в определенной степени разработать  отдельные аспекты сложного комплекса  вопросов, связанных с изучением организации ипотечного кредитования  в банке.

ЗАО «Райффайзенбанк» является одним из самых кредитующих коммерческих банков Северо-Западного региона. Основные направления, порядок осуществления и приоритеты кредитной деятельности установлены кредитной политикой Банка. Среди основных задач Банка, определенных кредитной политикой, можно выделить такие, как наращивание объема кредитного портфеля при условии минимизации кредитных рисков, диверсификация кредитных вложений по отраслям, сферам производства и обращения, внедрение в практику кредитной работы новых схем и инструментов кредитования.

В стратегии развития банковского сектора на период по 2010 года особое внимание уделяется развитию ипотечного жилищного кредитования.

Формируется нормативно правовая база, которая является основой для дальнейших преобразований в жилищной сфере. Было принято более 230 законодательных и иных нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности и сделками в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений.

На начальном  этапе ипотечного кредитования в  России стояли следующие проблемы:

• Политическая и экономическая нестабильность;
• Отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;
• Высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;
• Высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;
• Недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;
• Недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

В данный момент Российский рынок имеет положительные тенденции. Об этом свидетельствуют многие факторы. Среди них можно выделить следующие факторы:

  1. Произошли важные изменения в ипотечном законодательстве, решен вопрос, связанный с возможностью обращения взыскания на заложенное жилье, отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора, улучшены условия по предоставлению налоговых вычетов.

2. Снизился первоначальный  взнос в некоторых банках с 30-50% до 10-20%.

3. Появляются новые  схемы ипотечного кредитования. Например, очень эффективна, но пока  почти не распространена в  РФ, схема с оформлением договора кредитного долевого участия с последующим заключением ипотечного договора. Застройщик является поручителем по договору ипотечного кредитования, до момента оформления титула собственности, что снижает кредитный риск для кредитной организации.

4. За последнее полугодие  увеличилось количество банков, которые стали предоставлять  кредиты на покупку жилья.

Однако, на сегодняшний день существуют и требуют решения проблемы как:

• Низкий уровень дохода населения, определяющий его невысокую платежеспособность. Желания населения улучшить жилищные условия явно не совпадают с их возможностями. Только 1,5% населения пользуются ипотечными кредитами. Количество ипотечных сделок в общем объеме продаваемых квартир по-прежнему останется на низком уровне, а доля ипотечного кредитования в ВВП пока не превышает 1% (для сравнения: в США она составляет 55%, в странах Евросоюза – более 30%). О массовости ипотечного кредитования в России можно будет судить лишь в том случае, если доля ипотечных кредитов в ВВП составит 5-7%.
• Недостаточное привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотечного кредитования. Едва ли на рынке краткосрочных депозитов можно привлечь достаточно средств, чтобы удовлетворить спрос на долгосрочные ипотечные кредиты. Поэтому для ипотечного кредитования необходимо использовать источники привлечения средств на долгосрочной основе. Одним из таких источников может быть секьюритизация ипотечных кредитов.
• Также к существующим причинам, сдерживающим развитие ипотеки в РФ являются нерешенность ряда правовых вопросов, связанных с введением федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумаг».

На наш взгляд, что  одним из основных условий для  создания стабильной и эффективной  системы ипотечного кредитования в  России является проведение государством взвешенной, последовательной политики в данной сфере. Целью данной политики должно являться обеспечение стабильности и создание необходимых условий для развития рынка ипотечного кредитования в условиях здоровой конкуренции.

Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкиваются банки при ипотечном кредитовании, показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах. Таким образом, для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования должна быть создана соответствующая структура, с необходимым правовым обеспечением ипотечного рынка. И это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

Некоторый опыт, накопленный  в сфере ипотечного кредитования населения РФ, позволяет сделать выводы необходимые для дальнейшего развития этой системы.

Необходима действующая  система ипотечных кредитных  институтов – банков и других ипотечных  кредитных учреждений, непосредственно  осуществляющих ипотечные жилищные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития жилищной инфраструктуры, включающей развитие учебных заведений, занимающихся профессиональной подготовкой кадров для системы ипотечных кредитных институтов; эффективно работающий рынок недвижимости, создание служб информации о кредитоспособности возможных заемщиков (кредитное бюро).

Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового  обеспечения. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

В целях  совершенствования  и развития   ипотечного жилищного  кредитования   в ЗАО «Райффайзенбанк»,  нами предложено:

• Расширить  предложения  программ ипотечного жилищного  кредитования для молодых семей, что привлечет большее количество заемщиков.
• Сокращение пакета документов на предоставление ипотечного жилищного кредита и сроков рассмотрения кредитных заявок
• Снижение первоначального взноса до 5% и сроков,  на которые предоставляются кредиты
• Возможность досрочного погашение кредита
• Снижение процентов за пользование ипотечным кредитом в рублях
• Проведение более активной рекламной компании ЗАО «Райффайзенбанка» относительно деятельности банка на рынке ипотечного жилищного кредитования.

В рамках предложений  по совершенствованию технологии оценки заемщиков физических лиц в ЗАО «Райффайзенбанке» рекомендован способ ее модернизации с подробным описанием усовершенствованной схемы проведения оценки заемщика.

 

список использованной литературы

 

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ с изменениями  и дополнениями с 01 сентября  2006 года; часть 2 - от 26.1.1996 N 14-ФЗ с изменениями на 02  февраля 2006 года).
2. Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть 1 от 31.07.1998 №146-ФЗ с изменениями  на 02.02.2006г.; часть 2 от 05.08.2000 № 117-ФЗ с изменениями  на 08.07.2006г.).
3. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998г.);
4. Федеральный закон от 16.07.98г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
5. Федеральный закон « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ
6. Федеральный закон о внесении изменений и дополнений в ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» « 69-ФЗ от 09.06.03
7. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумаг», от 11.11.03  № 152-ФЗ
8. Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года №675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» (с изменениями на 26 июля 2004 года).
9. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» от 25 августа 2001 года N 628 (с изменениями на 10 сентября 2005).
10. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2004 № 215 «О порядке и условиях предоставления гражданам субсидий в рамках реализации целевой программе Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» на 2002-2012 годы».
11. О введении в действие Жилищного кодекса РФ № 189 – ФЗ от 29.12.04 г.
12. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ) № 28 от 11.01.2000 г.
13. Постановление Правительства от 03.08.96 № 937 «О предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья.
14. Заявление Правительства Российской Федерации от 05.04.2005 №983п-П13 «О Стратегии развития банковского сектора Российской Федерации на период до 2008 года».
15. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки: Новейшие чтения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства - М.:Статут, 2007 г. – 292 стр.