Ипотечный кредит и перспективы его развития в Российской Федерации

Максимальная  сумма кредита рассчитывается при  условии, что:

• ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А), не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов);
• ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А) и другие постоянные ежемесячные расходы (указанные в п. Б) в сумме не превышают 55% ежемесячных доходов (доходов супругов);
• размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (о требованиях предъявляемых к квартире, приобретаемой на кредитные средства, см. далее).

После расчета  суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком информации (заемщик предоставляет банку право на проверку представляемой им информации) осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик может подобрать себе жилье как до обращения в банк, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

Коэффициенты, определяющие платежеспособность заемщика

Для определения способности  заемщика выплачивать ипотечный  кредит банк оценивает доходы заемщика на основе четырех коэффициентов¹¹:

1. Коэффициент (Платеж/Доход или П/Д) показывает отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, включающих только платежи в счет погашения основного долга и уплаты процентов, к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика и равен отношению ежемесячного аннуитетного платежа по ипотечному кредиту к ежемесячным совокупным чистым доходам заемщика и созаемщика.

(2.1)

                            Аннуитетный платеж заемщика, в долларах США

П/Д = ------------------------------------------------------------------------------------------------------

                 Чистый ежемесячный доход заемщика  и созаемщика, в долларах США

 

Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по ипотечному кредиту в совокупных доходах заемщика, исходя из критериев, установленных банком. Превышение этого коэффициента говорит о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита с точки зрения способности заемщика своевременно погашать кредит. 

Установлено значение коэффициента П/Д, определяющего максимальный размер кредита, который может быть предоставлен Заемщику, исходя из его уровня доходов:

• при совокупном доходе, учитываемом при определении платежеспособности, меньшем $2000.00 - 40% (Сорок процентов);
• при совокупном доходе, учитываемом при определении платежеспособности, равном или превышающем $2000.00 - 50% (Пятьдесят процентов);

2. Коэффициент (Жилищные расходы/Доход или Ж/Д)                                     (2.2)

Ежемесячные расходы заемщика, по приобретаемому имуществу (включая платежи по страхованию, налогам на имущество и другие платежи), в долл. США

Ж/Д = ------------------------------------------------------------------------------------------------------

 Сумма ежемесячных совокупных доходов заемщика и созаемщика (чистый доход), в долл. США

Этот коэффициент показывает отношение общих ежемесячных  платежей по кредиту (включающих, помимо аннуитетного платежа по кредиту, другие обязательные расходы по приобретаемому жилью) к среднемесячным доходам  заемщика и созаемщика и равен отношению общих ежемесячных жилищных расходов заемщика, а именно:

• платеж в счет погашения основного долга и уплаты начисленных процентов;
• платеж по налогу на приобретаемое недвижимое имущество;
• ежемесячный платеж по страхованию жизни и трудоспособности заемщика;
• ежемесячный платеж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;
• ежемесячный платеж по страхованию риска утраты права собственности владельца квартиры;
• платеж за услуги по техническому обслуживанию, обязательные взносы, связанные с эксплуатацией, управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений;
• другие расходы по приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер к ежемесячным совокупным чистым дохода заемщика и созаемщика, переведенных в доллары США.

Расчет коэффициента Ж/Д является обязательным элементом в процедуре андеррайтинга заемщика. При этом максимальное значение данного коэффициента не устанавливается, а рассчитанное значение носит справочных характер.

3. Коэффициент (Обязательства/Доход  или О1/Д)– это соотношение, определяющее удельный вес общей суммы обязательств заемщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) в его доходах.  Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю общих долгосрочных обязательств заемщика в его бюджете, включая его расходы, связанные как непосредственно с выплатой кредита, учитываемые при расчете коэффициента П/Д, так и с другими, имеющимися у него долгосрочными обязательствами (потребительскими кредитами, содержанием иждивенцев и собственно членов семьи заемщика, алиментами, обязательными дополнительными налоговыми платежами, прочими долговыми обязательствами). Расчет производится следующим образом:

сумма обязательных ежемесячных  платежей, в которую ежемесячные  жилищные

 расходы входят только в части аннуитетного платежа по кредиту, (в долларах США)

О1/Д = ------------------------------------------------------------------------------------------------------------     (2.3)

сумма ежемесячных совокупных доходов заемщика (чистый доход), в  долларах США

 

Коэффициент О1/Д равен  отношению ежемесячных обязательств заемщика, в которые ежемесячные  жилищные расходы входят только в  части аннуитетного платежа по  ипотечному кредиту (без учета страховых  и налоговых платежей, а также  расходов по техническому обслуживанию и других регулярных выплат по приобретаемому имуществу) к  ежемесячным совокупным чистым доходам заемщика и созаемщика, переведенных в доллары США.

Установлено предельное значение коэффициента О1/Д, определяющего  максимальный размер кредита, который может быть предоставлен Заемщику, исходя из его уровня доходов: 60%

4. Коэффициент (Обязательства2/Доход  или О2/Д) – это справочное соотношение, определяющее удельный вес общей суммы обязательств заемщика в его доходах.

Расчет производится следующим образом:

(2.4.)

       Общая сумма  обязательных ежемесячных платежей  заемщика, в долларах США

О2/Д= ---------------------------------------------------------------------------------------------------

         Сумма ежемесячных  совокупных доходов заемщика (чистый доход), в    долларах  США

Этот коэффициент справочно  показывает долю общих долгосрочных обязательств заемщика в его бюджете.

2.4. Характеристика рисков заемщиков при ипотечном кредитовании

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски  - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рис. 2.9.

Ипотечные риски могут  быть вызваны разными причинами  – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками  ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и  т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.¹²

Внедрение операций по долгосрочному  жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики  данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается прежде всего в скудеющем:

- долгосрочный характер  кредита;

- обеспечение возвратности  кредитных средств осуществляется  в виде залога жилого помещения,  приобретенного на средства кредита;

- способ погашения  кредита, при котором платежи  распределяются равными частями  на протяжении всего срока  кредита. 

Рис 2.9.  Риски ипотечной деятельности

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным  операциям являются следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.

Кредитный риск – это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

В качестве системных  причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:

- уровень развития  законодательной базы, ее адекватность  задачам развития системы жилищного  ипотечного кредитования населения;

- социально-экономическая  стабильность в стране, уровень  развития жилищного рынка, наличие  достаточно платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.¹³

Вопросы кредитного риска  решаются комплексно, это государственная  политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь  большая роль принадлежит правильному  выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской политики.

Существует целый ряд  показателей, определяющих важность (и  доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Высокие темпы роста  банковского кредитования в Сбербанке  РФ сопровождаются увеличением кредитных  рисков. Так, по данным Сбербанка, доля просроченных кредитов населению увеличилась  до 4,0% на 01.10.2006 г., хотя эта цифра выглядит все еще достаточно безопасной (существенным уровнем является 5-6%, а опасным – 10-15%).

Доходы заемщика также  напрямую  ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент  по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

В случае рискованных  кредитов доля ипотечного обязательства  должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 % и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока  и размера кредита (основные параметры  кредита)  является сам предмет  залога, его стоимость и цена (а  также оценка соответствия стоимости цене).

Цена и стоимость  недвижимости играют важную роль в  части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные  показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом  будут зависеть от предмета ипотеки (залога).

Таким образом, практически  самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят  все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости  недвижимости приводит к завышению  или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости).  Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита – это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.