Ипотечный кредит и перспективы его развития в Российской Федерации

Перечень дополнительных документов для иностранных граждан

• Нотариально заверенный перевод паспорта;
• Нотариально удостоверенный перевод свидетельства о заключении/расторжении брака (или иного документа, подтверждающего перечисленные факты)¹;
• Копия разрешения на трудовую деятельность на территории Российской Федерации (кроме граждан республики Беларусь);
• Копия визы (виза должна быть действительна на момент принятия решения о предоставлении кредита);
• Краткое описание должностных обязанностей/резюме.

Погашение основного  долга и уплата процентов производится ежемесячно (ежеквартально), начиная  с первого числа месяца (первого  месяца квартала), следующего за месяцем (кварталом) получения кредита либо его первой части, не позднее 10 числа месяца (первого месяца квартала), следующего за платежным.

При предполагаемом снижении доходов заемщика в течение периода  действия кредитного договора, например, в связи с достижением пенсионного возраста, составляется срочное обязательство, в котором предусматривается погашение большей части кредита на начальном этапе договора.

Погашение основного  долга и уплата процентов может  осуществляться аннуитетными (при ежемесячном  погашении основного долга) или дифференцированными платежами (при ежемесячном и ежеквартальном погашении основного долга). При этом в течение срока погашения кредита порядок погашения не меняется.

Аннуитет - равные друг другу денежные платежи, выплачиваемые через определенные промежутки времени в счет погашения полученного кредита и процентов по нему.

Ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым  на остаток основного долга, а  также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные  платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период. Таким образом, каждый месяц выплачивается одна и та же сумма, но получается она не простым сложением основного долга и вознаграждения и последующим делением на срок, а с учетом снижения основного долга²⁰.

Ежемесячный аннуитетный  платеж по кредиту (по основному долгу  и процентам) определяется следующим  образом:

(3.3)

,

где

Пл - аннуитетный платеж по кредиту;

S - сумма предоставляемого кредита;

T - срок пользования кредитом (в месяцах);

i - месячная процентная ставка = годовая процентная ставка/ 12* 100.

Аннуитетные платежи  в погашение задолженности по кредиту (основного долга и процентов) списываются банком со счета по вкладу, действующему в режиме до востребования, открытому заемщиком в банке, ежемесячно в последний рабочий день, начиная с месяца, следующего за месяцем получения кредита, на основании длительного поручения заемщика.

При своевременном погашении  задолженности по кредиту аннуитетные  платежи направляются в первую очередь на погашение срочных процентов, а оставшаяся сумма - на погашение основного долга.

При дифференцированных платежах платежи по кредиту происходят с растущей ставкой платежей в погашение, т.е. основной долг по кредиту гасится равными долями, проценты начисляются на остаток²¹.

Ежемесячный платеж по кредиту (по основному долгу и процентам) определяется следующим образом:

(3.4)

где

Пл – дифференцированный платеж по кредиту;

S – сумма предоставляемого кредита;

T – срок пользования кредитом (в месяцах, кварталах);

О – остаток задолженности  по основному долгу;

D – фактическое количество календарных дней в платежном периоде.

В силу особенностей программного обеспечения, Сбербанк использует только дифференцированный метод погашения платежа.

Погашение задолженности  по основному долгу и уплата процентов  и неустоек производится путем:

- перечисления денежных  средств со счетов заемщика  по вкладам на основании их  письменного поручения;

-  взноса наличных  денег в кассу банка на основании приходного кассового ордера (в рублях);

-  перевода денежных  средств через предприятия связи  или другие кредитные организации;

- удержания из заработной  платы заемщика (по его заявлению).

В случае досрочного погашения  части кредита заемщик обязан производить ежемесячную уплату процентов на оставшуюся сумму задолженности до наступления срока следующего платежа по погашению основного долга.

Суммы, поступающие в  счет погашения задолженности по кредитному договору, направляются, вне  зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:

- на уплату неустойки;

- на уплату просроченных  процентов;

- на уплату срочных  процентов;

- на погашение просроченной  задолженности по основному долгу;

- на погашение срочной  задолженности по основному долгу.

В установленную кредитным  договором дату при неисполнении (ненадлежащем исполнении) заемщиком  своих обязательств по договору подразделение  по учету кредитных операций на основании  распоряжения подразделения сопровождения  кредитных операций переносит задолженность по начисленным, но не уплаченным (просроченным) процентам и/или по основному долгу на соответствующие счета по учету просроченной задолженности, по просроченным процентам и/или по основному долгу.

Задолженность по основному долгу, безнадежная или признанная нереальной для взыскания в установленном Банком России порядке, списывается с баланса банка за счет созданного резерва на возможные потери по ссудам, а при его недостатке относится на расходы банка, не уменьшающие налогооблагаемую базу при исчислении налога на прибыль.

3.2. Оценка кредитоспособности заемщика  ипотечного кредита в рамках  кредитного цикла в ЗАО «Райффайзенбанк»

Для оценки платежеспособности клиента кредитным инспекторам  необходимо проанализировать огромное количество документов. Перечень их достаточно велик и насчитывает около пятнадцати наименований. Обязательное их предоставление клиентом, с одной стороны, ограничивает круг потенциальных заемщиков банка, а с другой, позволяет сформировать кредитный портфель более высокого качества и снизить кредитный риск.

Один из плюсов данной методики – применение специальных  формул и корректирующих коэффициентов, которые позволяют упростить  работу сотрудников кредитного департамента банка и рассчитать платежеспособность потенциального заемщика. Однако показатели для нее следует получать в каждой конкретной ситуации отдельно, а результат не рассматривать как нечто, свидетельствующее однозначно в пользу или против выдачи кредита. Ведь даже если на момент рассмотрения кредитной заявки финансовые показатели клиента находятся на приемлемом уровне, не стоит забывать, что риск невозвращения кредита все равно остается, поскольку полностью устранить его в принципе невозможно. Показатели помогут лишь оценить степень кредитного риска и, к сожалению, данная методика не позволяет спрогнозировать положение заемщика в будущем.

При ипотечном кредитовании физических лиц основной способ снижения кредитного риска банка – проведение андеррайтинга заемщика, при котором происходит оценка вероятности погашения кредита, предполагающая анализ платежеспособности потенциального клиента в порядке, установленном банком, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ в предоставлении ссуды.

Платежеспособность заемщика в ЗАО «Райффайзенбанк» определяется следующим образом:

 (3.5)

Р = Дч ×К × Т ²²,

где Дч – среднемесячный доход (чистый) за б месяцев за вычетом  всех обязательных платежей,

К – коэффициент в  зависимости от величины Дч:

К = 0,3 при Дч в эквиваленте  до 500 долларов США,

К= 0,4 приДч в эквиваленте  от 501 до 1000 долларов США,

К = 0,5 при Дч в эквиваленте  от 1001 до 2000 долларов США,

К= 0,6 приДч в эквиваленте  свыше 2000 долларов США,

Т- срок кредитования (в  мес.).

Доход в эквиваленте определяется следующим образом:

 

 Курс доллара США – установленный ЦБ РФ на момент обращения заявителя в банк

Для определения платежеспособности заемщика-предпринимателя вместо справки с места работы используется декларация о доходах за предыдущий год, заверенная налоговой инспекцией. В этом случае Дч рассчитывается как среднемесячный доход за год за вычетом всех обязательных платежей.

Если у кредитного инспектора имеются сомнения в отношении  сохранения уровня доходов заемщика в течение предполагаемого срока кредита (например, при неустойчивом финансовом положении организации, в которой работает заемщик, наличии в сумме дохода разовых негарантированных выплат и т.д.) величина Дч может быть скорректирована в сторону уменьшения с соответствующими пояснениями в заключении кредитного инспектора.

Если в течение предполагаемого  срока кредита заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:

                                    Р = Дч ₁×К₁ × Т₁ + Дч ₂×К₂ × Т₂, ²³                               (3.6)

 

где:

Дч₁ – среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч,

Т₁ – период кредитирования (в месяцах), приходящийся на трудоспособный возраст заемщика.

Дч₂ – среднемесячный доход пенсионера (принимается равным минимальному  размеру  пенсии  ввиду отсутствия  документального подтверждения размера будущей пенсии заемщика),

Т₂ – период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст Заемщика,

К₁ и К₂ – коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч₁ и Дч₂

При расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи: подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата  процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров. Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству.

При предоставлении кредита  в иностранной валюте платежеспособность рассчитывается в долларах США. Платежеспособность поручителей определяется аналогично платежеспособности заемщика с той разницей, что К=0,3 вне зависимости от величины Дч.

Операциями по ипотечному кредитованию физических лиц в Северо-Западном банке Сбербанка РФ занимается достаточно широкий круг банковских подразделений: юридическая служба, служба безопасности, отдел ценных бумаг, отдел жилищного строительства и пр. Это свидетельствует о степени сложности и трудоемкости процедуры андеррайтинга, ход которой каждый банк разрабатывает самостоятельно, выбирая критерии оценки и условия предоставления ипотечных кредитов.

Наиболее важный момент в процессе андеррайтинга – оценка платежеспособности клиента с точки зрения возможности своевременно осуществлять платежи по кредиту. Для выполнения данной оценки консолидируется информация о трудовой занятости и получении заемщиком доходов, а также о его расходах. После этого делается вывод – сможет ли он погасить кредит. Одновременно с этим выдается заключение, является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ссуды или нет.

При ипотечном кредитовании сотрудники банков включают в методику определения кредитоспособности заемщика и величины кредитного риска дополнительные количественные и качественные характеристики.

Среди количественных характеристик  – отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу за тот же период, а также достаточность денежных средств (исходя из расходов на содержание).

Качественные характеристики включают доходы заемщика, стабильность занятости, кредитную историю, обеспечение кредита и т. п.

Оценивая методику андеррайтинга, можно сделать вывод, что здесь  применяется системный подход к  анализу ссудозаемщика. Положительная  сторона методики – возможность  банка к любому потенциальному заемщику выработать индивидуальный подход, в  рамках которого будет учтено необходимое количество характеристик. Минус данной оценки – трудоемкость ее выполнения, требующая особой квалификации банковских сотрудников. Большинство банков предпочитают компенсировать кредитный риск с помощью повышения процентной ставки. Используют и другие методы, применение которых не требует больших затрат времени и труда.

Следует отметить, что  понимание целесообразности и актуальности использования более совершенных методик возникает чаще всего у тех банков, кредитование физических лиц в которых реализовано в качестве массовой услуги.