Ипотечный кредит и перспективы его развития в Российской Федерации

В первой половине 2008 года ипотечное кредитование развивалось  достаточно активно – заключалось большое число ипотечных сделок и банки были готовы развивать это направление бизнеса в полную силу. Влияние начавшегося с осени мирового экономического кризиса на российский финансовый рынок привело к резкому замедлению развития.

Первое полугодие 2008 г. стало исключительно удачным для ипотечного кредитования было выдано на 67% больше кредитов, чем в первом полугодии 2007 г. Но дальше кризис поломал все прогнозы: за три квартала рост ипотечного кредитования составил всего 25%, а по итогам года  выдано 608-630 млрд руб. (против 556 млрд руб. в 2007 г.) Таким образом, рост был всего 9-13%⁵.

Рисунок 2.1. Итоги ипотечного кредитования за 2008 год

Причиной этого стал кризис ликвидности. С июня 2007 г. к ноябрю 2008 г. доля длинных (более трех лет) кредитов в общем объеме кредитов частным лицам у мелких ипотечных банков (ниже 300-го места по активам) упала с 54% до 4%, а у средних (до 300-го места) — с 33% до 8%. Три крупнейших ипотечных кредитора с ноября 2008 г. тоже снизили выдачу длинных кредитов: Сбербанк — на 35% по сравнению с октябрем, «ВТБ 24» — на 34%, Газпромбанк — на 65%. В IV квартале 2008 г. выдача новых ипотечных кредитов поддерживалась за счет «ВТБ 24», Сбербанка, Райффайзенбанка, «Дельтакредита» и еще не более 4-5 банков⁶.

Банки ужесточили условия кредитования — перестали учитывать неофициальный доход, отказались от кредитов без первоначального взноса; на 17 декабря среднее соотношение кредит-залог составляло для вторичного рынка жилья 73%, для первичного и под залог имеющегося жилья — 63%

Практически все банки пересмотрели ставки по ипотеке, при этом рост рублевых ставок был гораздо выше, чем валютных. Причем разброс велик: на 17 декабря, по данным ипотечного брокера «Кредитмарт», на которые ссылается АИЖК, ставки по ипотеке в рублях в Сбербанке составляли 13-15% годовых, в Альфа-банке — 19,4-23,7%, в банке «Дельтакредит» — 25,5-29%

Согласно данным ЦБ РФ, в III квартале 2008 года доля ипотечных жилищных кредитов, выданных в иностранной валюте, увеличилась по сравнению с первыми двумя кварталами (рисунок 2.2). Такой тренд наблюдается впервые со II квартала 2005 года и объясняется опережающим ростом ставок по рублевым кредитам, причину которого заемщики смогли определить не сразу. Все увидели, что кредиты в валюте существенно дешевле, но не все понимали, что отдавать их придется в дорожающей валюте.

На рисунке 2.3 можно наблюдать существенно более резкий рост уровня просроченной задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте в III квартале 2008 года по сравнению с рублевой ипотекой. Если в середине прошлого года уровень просрочки по займам, выданным в отечественной и иностранных валютах, почти не различался (соответственно 0,3% и 0,4%), то уже 3 месяца спустя разрыв составил более 0,6 процентного пункта (соответственно 0,4% и 1%).

Рисунок 2.2. График соотношения объемов в ипотечных жилищных кредитов в рублях и иностранной валюте, представленных за периоды 2008 года

Прирост объема просроченной задолженности по валютным кредитам за III квартал составил 22,3% (по рублевым — около 50%). На 1 октября валютные кредиты формировали лишь пятую часть (21,1%) общего объема ипотеки и при этом содержали в себе 43,8% всей просроченной задолженности по ипотечным ссудам (на 1 июля 2008 года — 26,6%).

Рисунок 2.3 График объема задолженности по ипотечным кредитам и уровень просроченной задолженности

С целью недопущения  роста просрочек и дефолтов по ипотечным кредитам банки сворачивают программы кредитования в валюте: в августе это сделал Инвестбанк «КИТ Финанс», в ноябре — Росбанк, в декабре — Сбербанк, в январе — Райффайзенбанк. С 1 декабря выдачу займов только в рублях возобновил МБРР после приостановления действия всех ипотечных программ в сентябре. Чтобы нивелировать валютный риск для клиентов, ввязавшихся в ипотеку в долларах или евро ранее, лидеры рынка предложили таким заемщикам возможность конвертировать валютные кредиты в рублевые. В декабре программу рефинансирования долларовых кредитов запустил ВТБ 24, в январе к переводу кредитов по желанию заемщиков из иностранной на отечественную валюту приступили Сбербанк и «Уралсиб».

Отметим, что те клиенты, которые брали кредиты в рублях, также не застрахованы от увеличения уровня ипотечного платежа по отношению к их доходу. Здесь речь не обязательно идет о знаменателе — даже если доход заемщика остается неизменным, может увеличиться ставка по кредиту, что приведет к росту ежемесячного платежа. К сожалению, такая ситуация возможна не только в случае с кредитами по плавающей ставке, но и с ипотечными ссудами, ставка по которым, как предполагал заемщик, была фиксированной. В кредитном договоре многих банков прописан пункт о возможности изменения кредитором в одностороннем порядке ставки по кредиту при наступлении определенных обстоятельств. Таковыми могут послужить увеличение ставки рефинансирования, изменение условий межбанковского кредитования и пр.  Пока же заемщики вынуждены собственными силами бороться за свои права — через суды. Ожидается, что к концу 2009 года число обращений в суд по вопросам ипотечного кредитования существенно возрастет.

Заметное опережение темпов роста уровня просроченной задолженности  по ипотечным кредитам по сравнению  с общим уровнем просрочек  по всем кредитам, выданным физическим лицам, отражено на рисунке 2.4. Данная тенденция объясняется именно тем, что ипотечные платежи, как правило, существенно превышают платежи по любым другим видам розничных кредитов, и потому увеличение аннуитета хотя бы на несколько десятков процентов «съедает» существенную часть дохода заемщика и легко может привести к дефолту.

Рисунок 2.4.  Уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам и по розничным кредитам в целом

Сегодня банки готовят программы поддержки ипотечных заемщиков, потерявших работу или часть дохода вследствие кризиса. Сбербанк предложит пострадавшим клиентам годовую отсрочку на выплату основной суммы долга по ипотечному кредиту. Программа, разработанная ВТБ 24, предполагает возможность выплаты заемщиком только процентных платежей в течение срока до трех лет и предоставление стабилизационных кредитов. Банк «Уралсиб» планирует помочь своим клиентам расплатиться по ипотеке, увеличив срок кредита до максимально возможного в рамках выбранной ими программы и снизив, таким образом, размер ежемесячного платежа. В начале февраля первую помощь ипотечным заемщикам в форме стабилизационных займов и дополнительного кредита, выдаваемого совместно с банком-кредитором, оказало АИЖК. Агентством были реструктуризированы кредиты трех заемщиков, доход которых сократился более чем вдвое, после чего не превышает суммы ежемесячного платежа по ипотеке. Однако программа АИЖК может помочь только тому, кто получил ссуду до 1 декабря 2008 года, и только в том случае, если приобретаемая по ипотечной программе недвижимость является единственным его жильем. Чтобы поддержать и другие категории заемщиков, Сбербанк и Агентство по страхованию вкладов (АСВ) планируют создать компанию, которая выкупала бы у банков квартиры дефолтных должников, но оставляла бы за последними возможность проживать там на правах арендаторов и выкупить недвижимость при улучшении финансового положения.

На сегодняшний  день рынок ипотечного кредитования развит неравномерно — почти половина выдаваемых кредитов приходится на четыре региона: Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Тюменская область. Оставшаяся половина приходится на остальные 83 региона Российской Федерации.

Однако сегодня имеет  место тенденция к выравниванию региональных диспропорций на рынке ипотечного кредитования. Если в 2007 году доля четырех регионов составляла 44% от общего объема выдаваемых кредитов, то в 2008 году (по итогам первого полугодия 2008 года) — 34%.

Самая большая сумма  объема ипотечного кредитования приходится на Центральный Федеральный округ. Здесь ее отметка достигает 38,7 млрд руб. Меньше всего граждане обращаются к ипотеке в Дальневосточном и Южном Федеральных округах⁷.

Рисунок 2.5. .Региональная структура ипотечного кредитования граждан РФ в 2008 г.

Существенная разница в темпах и масштабах внедрения системы ипотечного кредитования  в тех или иных регионах  России обусловлена объективными различиями в их развитии и объясняется следующими факторами:

• различиями в уровне доходов населения;
• разным уровнем развития финансовых посредников и системы жилищного кредитования;
• объемом рынка жилья и возможностями, при приобретении жилья (тип жилья, предполагаемого на рынке, сроки его оформления, наличие полноценной городской инфраструктуры);
• наличием и уровнем развития посреднических организаций, задействованных в процессе приобретения, реелторских фирм, нотариальных контор и др.

За последние  годы в сфере жилищного финансирования произошли следующие изменения:

• значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке;
• сформировался рынок жилья;
• изменилась структура жилищного фонда по формам собственности (57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности);
• снизился объем бесплатно предоставляемого очередникам жилья (более чем в 3 раза);
• сократились объемы жилищного строительства.

В результате рынок  жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов. Для решения указанной задачи выделены следующие основные направления:

- долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

- кредитование  жилищного строительства;

- государственная  бюджетная поддержка приобретения  жилья населением (система целевых  адресных субсидий).

Создание целостной  системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В качестве ключевых условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования определены:

• создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки;
• разработка необходимой законодательно-нормативной базы;
• повышение уровня благосостояния населения.

Процентные  ставки.  В настоящий период наблюдаются незначительные колебания фиксированных кредитных ставок в коммерческих банках в рублях и долларах, а также резкое увеличение плавающих ставок в рублях и плавающее увеличение в долларах, что объясняется изменением ставок MosPrime и Libor. Все эти изменения оказали влияние на средние показатели по рынку: средняя фиксированная «Ставка Предложения» в рублях составляет 17,89%., средняя плавающая «Ставка Предложения» в рублях составляет 36,09%.

На 1 марта 2009 года Сбербанк приступил к переводу по желанию граждан валютных кредитов в рублевые. Он не будет взимать с граждан единовременную комиссию за конвертацию, а потенциальные потери от этого шага Сбербанк сможет компенсировать за счет разницы в ставках по рублевым и валютным кредитам. В настоящее время ставка по рублевым кредитам банка составляют 13,0%-15,5%, тогда как ставки по валютным кредитам год назад составляли 11,0%-12,5%. Срок рассмотрения заявки не должен превышать пять рабочих дней. В случае положительного решения стоимость нового кредита будет изменена по тарифам, действующим в настоящее время. При этом заемщик не должен иметь задолженности по оплате основного долга и процентных выплат.

• Банк Жилищного Финансирования возобновил кредитование в долларах США на приобретение квартир.
• Альфа-Банк увеличил ставки по кредитам в долларах и рублях. Также увеличен коэффициент К/З, уменьшена максимальная сумма кредита до 12 000 000 рублей.
• УРСА банк приостановил программы ипотечного кредитования.
• Unicredit ввел кредиты с плавающими процентными ставками.
• Райффайзенбанк отменил кредитование в долларах.
• Банк Москвы поднял максимальную границу ставки по кредитам под залог имеющейся недвижимости на 2% до 22% годовых.
• Дельтакредит понизил минимальную ставку по рублевым кредитам на приобретение недвижимости на 10,25% до 15,25% годовых.

Рисунок 2.7 отражает  не сравнение условий ипотечного кредитования Банков, а лишь мониторинг динамики средних показателей по рынку. Средневзвешенная «Ставка Предложения» рассчитывается по крупнейшим игрокам ипотечного рынка, без учета объемов предоставления кредитов этими игроками. «Ставка Предложения» отражает изменение объявляемых банками ставок с учетом различных программ⁸.