Ипотечный кредит и перспективы его развития в Российской Федерации

 

 

Таблица 1.5.

Элементы  основных моделей ипотечного жилищного  кредитования

Элементы	Модели
	усеченно-     открытая	расширенная    открытая     (американская)	сбалансированная  автономия  (немецкая)
Принцип           функционирования	Рыночный (модель зависит от    общего состояния финансово-кредитного рынка страны)		Ссудно-  сберегательный  (модель автономна)
Объекты           кредитования	Готовые и строящиеся      дома и квартиры	Готовые и строящиеся      дома и квартиры для    одной семьи, дома для        нескольких семей	Готовые и строящиеся дома и квартиры
Источники         привлечения       кредитных         ресурсов	Собственные и   заемные средства банков  (депозитные     счета, межбанковские   кредиты и т.п.)	Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся    на вторичном рынке, а также собственные и   заемные средства        банков (депозитные     счета, межбанковские   кредиты и  т.п.)	Жилищные накопления и  жилищные контрактные  сбережения будущих  заемщиков, а также собственные и заемные средства банков (депозитные счета,  межбанковские  кредиты и т.п.)
Основные          кредиторы	Универсальные   и ипотечные   банки	Ипотечные и сберегательные банки	Коммерческие,  ипотечные банки, стройсберкассы,  сберкассы

Российские  модели ипотечного кредитования формируются на основе западного опыта, но имеют свои особенности – положительные и отрицательные, поскольку просто скопировать данные модели невозможно.

Американская модель ипотечного жилищного кредитования (расширенно-открытая) представлена в  Приложении 2  дипломной работы.

Для сравнения сроков, ставок по выдаваемым ипотечным кредитам, доли кредита в стоимости жилья, предлагаю обратиться к небольшой  сравнительной Таблице 1.6:

Таблица 1.6.³ 

Условия предоставления ипотечных кредитов в США и  России

Страна	Ставка по ипотечному кредиту, (%)	Срок ипотечного     кредита, (лет)	Доля кредита в стоимости  жилья, (%)
Россия	10-18	5-20	70 - 80
США	5-6,5	15-30	80-90

Сравнивая условия предоставления ипотечных кредитов в США и  России, можно сказать, что в США созданы все предпосылки для массовой потеки, которая уже достаточно много лет ведет свое эффективное функционирование, обеспечивая подобным способом более 90% населения страны. России же еще достаточно  далеко до такого уровня развития.

В России для внедрения «американской» модели ипотечного кредитования было сделано очень многое:

• Было создано Агентство ипотечного жилищного кредитования  (АИЖК) /аналог американского Фэнни Мэй/ как национальный оператор вторичного рынка ипотечного кредитования.  Единственным акционером АИЖК является государство в лице Министерства Имущества;
• Были разработаны четкие и простые процедуры для продажи кредитов  банками агентству и перепродажи их агентством инвесторам (смотри Приложение Ж). Для упрощения процедуры продажи и перепродажи была даже создана специальная ценная бумага -  ипотечная закладная; 
• Агентство получило бюджетные средства для выкупа закладных и готово их выкупать, формировать из них пулы и перепродавать эти пулы на фондовом рынке.

Основные функции  агентства ипотечного жилищного кредитования:

• Рефинансирование участников системы путем выкупа пулов закладных;
• Рефинансирование собственного портфеля закладных путем  выпуска долговых обязательств или привлечения иностранного финансирования под государственные гарантии;
• Привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
• Создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;
• Обеспечение доступности ипотечных кредитов широким слоям населения.

Немецкая модель ипотечного жилищного кредитования (сбалансированная автономная) представлена в Приложении 3 данной дипломной работы.

"Немецкая" система обеспечения ипотеки  дешевыми ресурсами может быть  легко внедрена в России. Кстати, имеется богатый опыт ее использования в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения.

Однако это вовсе не означает, что контрактная сберегательная модель ипотеки идеальна.

Во-первых, в условиях значительного  подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами  накопительных касс своих низкодоходных  депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978-м до 20% в 1980-м вызвал массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной банкротства многих из них.

Вторая группа рисков заключается  в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно.

Третья проблема исключительно  российская. Дело в том, что наше законодательство не предусматривает  особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды.⁴

В России прообразом немецкой системы можно считать строительно-сберегательные кассы, работающие в Западном административном округе Москвы и являющиеся наиболее привлекательной для России с ее неустойчивой финансовой системой.

Схема приобретения готового жилья: Покупатель вносит 50% стоимости будущей квартиры, а остальную часть оплачивает в течение 3-ех лет. Стоимость кредита 8 %. Предусматривается досрочное погашение кредита. Кроме того, есть категории покупателей, которым предоставляются кредитные льготы (5% годовых). В настоящее время такое преимущество имеют молодожены.

Схема приобретения новостроек. С самого начала строительства покупатель резервирует конкретную квартиру и оформляет на нее договор инвестирования, который регистрируется в Департаменте муниципального жилья. Первоначальный взнос составляет 5% стоимости квартиры. За период строительства покупатель должен оплатить еще 45% стоимости жилья, доведя, таким образом, свою долю до 50%. При этом на вклад даже начисляется небольшой процент (от 1% до 3%). После этого квартира оформляется в собственность покупателя и остается в залоге ССК, которая предоставляет кредит на 3 года под 8%  годовых. Платеж производится равными частями по заранее установленному графику.

Преимущества  системы  жилищного кредитования посредством строительных сберегательных касс в России:

• Доступность - схема небанковского ипотечного кредитования доступна людям с более низким уровнем дохода, чем тот, который требуется при банковской ипотеке; небольшие проценты (8%, в отличие от банковской ипотеки, где ставка по кредиту не опускается ниже 11%); маленький вступительный взнос (5%);
• Дешевизна – ССК продает квартиры по ценам ниже рыночных;
• Надежность – поскольку это небанковское ипотечное кредитование – судьба денег заемщиков не зависит от банковских кризисов;
• Удобство – количество документов, необходимых для получения ипотеки  гораздо меньше, чем при оформлении банковской ипотеки.

Недостатки  системы  жилищного кредитования посредством строительных сберегательных касс в России:

• Обязательное условие  ССК купить квартиру в их доме.
• Недостаточный срок кредитования. Даже максимальная планка ССК – пять лет – отпугивает потенциальных потребителей от такой схемы работы. Те же банки, работающие по американской модели, предполагают сегодня гораздо больший срок кредитования.
• Схема работы ССК более привлекательна для тех, кто уже имеет жилье. Поэтому в ССК создана структура, оказывающая услуги по реализации старого жилья, в результате чего вырученная сумма за старую квартиру как раз покрывает 50% стоимости новой квартиры. 

В Восточной  Европе ипотечные жилищные кредиты  относятся к группе потребительских  кредитов.

В странах же Западной Европы они получили такое широкое  распространение, что образовали отдельную  группу - ссуды под недвижимость. Подобное обособление связано с тем, что ипотечные жилищные кредиты выдаются на более длительные сроки и механизм их предоставления значительно отличается от механизма предоставления потребительских кредитов, он предполагает больший объем аналитической и оформительской работы. Европейская модель ипотечного жилищного кредитования (усеченно-открытая) представлена в Приложении 4.

Особенности данной модели:

- ресурсы для  предоставления ипотечных кредитов  могут формироваться банком из  различных источников, в том числе за счет собственных и/или привлеченных средств;

- процентные  ставки по ипотечным кредитам  напрямую зависят от ситуации  на финансовом рынке страны. Поэтому  активность банков в области  ипотечного жилищного кредитования  различна в отдельные благоприятные  и неблагоприятные периоды.

Европейская модель нашла свое применение в России, однако была подвержена множеству изменений. Суть данной модели – это работа на рынке недвижимости ограниченного числа банков, выдающих самостоятельно на свой страх и риск, ипотечные кредиты в небольшом количестве строго проверенным клиентам, в обмен на их выгоду для банков и под залог их строительных сбережений и недвижимости.

По сути, это работа на первичном ипотечном рынке - сегменте, объединяющем всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие отношения, согласно взятым на себя обязательствам по договору об ипотеке. Наглядно это можно увидеть на Рисунке 1.10:

 

 

 

Продавец недвижимости

Покупатель  недвижимости залогодатель

Банк-кредитор залогодержатель

 

 

 

 

 

 

 

                                         

Рисунок  1.10.  Схема первичного рынка ипотечного кредитования

 

При использовании данной схемы рано или поздно у банка, который активно выдает ипотечные  кредиты (по определению долгосрочные), но при этом привлекает по преимуществу «короткие» ресурсы, могут возникнуть проблемы с ликвидностью. Для привлечения долгосрочного финансирования, необходимо использование секьюритизации ипотечных активов, т.е. преобразование части ипотечных активов в ценные бумаги и их продажу с использованием полученных средства на выдачу новых ипотечных кредитов. Однако данные механизмы в России еще не развиты.

 

 

II. организация ипотечного кредитования в коммерческих банках РФ

2.1. Современное состояние рынка ипотечного кредитования в РФ

В течение 2008 года многие банки свернули свои ипотечные программы, а те кредитные организации, которые продолжают выдавать ипотечные кредиты, стали более тщательно изучать потенциальных заемщиков.

Данная ситуация была отчасти спровоцирована продолжающимся мировым финансовым кризисом. Последствия  международного кризиса привели  к удорожанию стоимости денег  и сокращению возможностей привлечения средств для финансирования ипотечных операций для российских банков. В результате этого ставки по ипотечным кредитам выросли, а некоторые банки приостановили свои ипотечные программы или серьезно пересмотрели требования к заемщикам. В целом рисковая составляющая ипотечных программ стала более взвешенной, что можно расценивать как позитивный момент, но это неизбежно привело к сужению круга как потенциальных заемщиков, так и числа участников рынка. В результате произошло перераспределение рынка в сторону крупнейших игроков – кредиторов и других финансовых институтов, имеющих возможность привлекать необходимые финансовые ресурсы.