Ипотечный кредит и перспективы его развития в Российской Федерации

В ряде стран классификация  кредитов различается по срокам (Таблица 1.2).

Таблица 1.2.

Классификация кредитов по срокам

Виды кредитов	Страны
	Великобритания	страны континентальной  Европы	США	Россия
Краткосрочные	до 3-х лет	до 1 года	до 1 года	до 1 года
Среднесрочные	3-10 лет	1-5 лет	1-10 лет	1-3 года
Долгосрочные	более 10 лет	более 5 лет	более 10 лет	более 3-х лет

9. По  возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного  погашения;

- без права досрочного  погашения;

- с правом досрочного  погашения при условии уплаты  штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине  первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные  кредиты могут быть:

- обычные и комбинированные  (выдаваемые несколькими кредиторами);

- субсидируемые и выдаваемые  на общих условиях².

Рассмотрим виды ипотечных жилищных кредитов, применяемых в практике Российских банков.

Стандартный ипотечный  жилищный кредит. Основными характеристиками наиболее распространенного стандартного ипотечного кредита являются:

• установление фиксированной процентной ставки по кредиту на весь срок кредита;
• организация денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов.

Платеж по кредиту  состоит из двух частей: платы, вносимой в счет погашения основного долга, и платы, вносимой в счет погашения  процентов. Платежи рассчитываются таким образом, что в течение кредитного срока полностью погашается задолженность по основному долгу, то есть происходит полная амортизация кредита.

Положительные характеристики: возможность равномерно распределить нагрузку на заемщика по возврату кредита в течение всего кредитного срока, что несколько смягчает кредитный риск; возможность для заемщиков осуществлять ежемесячные равные платежи; простота; возможность организовать прогнозируемый равномерный денежный поток поступлений в банк.

Минусы  данного вида кредита:  применение фиксированной ставки процента, приемлемо только в условиях относительно низкой инфляции и незначительно меняющейся стоимости финансовых ресурсов. При высокой инфляции неизменность процентной ставки приведет к реальному снижению эффективности данного кредита для банка, так как процентные платежи не будут соответствовать реальной стоимости ресурсов на рынке и, следовательно, не смогут обеспечить кредитору реальную прибыль.

Ипотечные жилищные кредиты с переменными  выплатами. Среди таких кредитов можно выделить кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты, по которым фиксируются правила изменения платежей (Приложение 1).

1.2. Нормативно-правовое регулирование  ипотечного кредитования в Российской Федерации

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса, что стало  решающим шагом в развитии Российского  федерального законодательства в отношении  вопросов ипотечного жилищного кредитования.

В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие  правила обеспечения кредитов залогом  недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности  и других вещных правах на жилые  помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Немаловажным законом  стал принятый в 1998 году Федеральный  закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет  возможность использования ипотеки  в качестве средства обеспечения  кредита. 
В законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.) в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц; изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

В нашей стране порядок  осуществления ипотечного кредитования регулируется законом РФ «О залоге»,  основными положениями о залоге недвижимого имущества — ипотеке, а также федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Основные положения  закона следующие:

- предусматривается (по  выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

- все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

- детально урегулированы  взаимоотношения сторон по договору  перехода прав на заложенную  недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда);

- может быть заложена  только та недвижимость, на которую  у владельца имеется право  на отчуждение или на продажу;

 2004 законодательный год в России прошел под эгидой так называемого ипотечного пакета – блока, состоящего из 27 законопроектов, связанных друг с другом единством целей и задач по созданию рынка доступного жилья.  Нет сомнений в том, что для обеспечения максимального развития рынка доступного жилья при помощи системы ипотечного жилищного кредитования, в первую очередь, необходимо дальнейшее совершенствование широкого спектра нормативно - правовых и иных документов, а также комплекса организационных мер. Пакет этих законопроектов затронул инвестиционно-строительную деятельность, повышение привлекательности ипотечного кредитования для банковского сектора экономики и для населения, снижение кредитных рисков, повышение прозрачности операций с недвижимостью, обеспечение реального привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в ипотечное кредитование. В целях более полного отражения всей значимости осуществленных реформ, следует упомянуть о наиболее важных изменениях в области  совершенствования ипотечного кредитования, произошедших за рассматриваемый период:

• С января 2005 года вступила в действие новая редакция статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. По ней в случае невозврата кредита заложенное жилье может быть продано, а должник выселен, в том числе в тех ситуациях, когда оно является для него единственным. До урегулирования претензий банка неплатежеспособный заемщик должен получить временное жилье в муниципальном фонде. Ранее нерешенность этой проблемы создавала очень серьезный риск для банков, делая залог квартиры фактически условным. В этих условиях многие банки не спешили развивать ипотечные программы. Теперь эта проблема, остается надеяться, решена.
•   В рамках внесения изменений в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
• С января 2005 года отменено обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки по двум основным причинам: дублирование функции государственной регистрации, увеличение материальных и временных издержек при прохождении оформления  сделки по ипотечному кредитованию. Это позволит гражданам сэкономить 1,5% от суммы сделки.
• Ограничены полномочия органов опеки и попечительства (ООП), вмешательство которых затрудняло совершение сделок. Сейчас согласие ООП на отчуждение (в т.ч. на продажу, залог) требуется, только, если в квартире проживают лица, находящиеся под опекой или попечительством (например, душевнобольные, признанные судом недееспособными), либо несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения.
• Установлено, что должник по обеспеченному ипотекой обязательству,  залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной. В предыдущей редакции изменения условий закладной было возможно только в ряде случаев. Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, безвозмездно.
• Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества.

И прочие изменения, направленные на усовершенствование ипотечного кредитования.

• В рамках изменений, внесенных в Федеральный закон  «Об ипотечных ценных бумагах»»,  направленных на повышение эффективности использования ипотечных ценных бумаг для целей рефинансирования ипотечных кредитов:
• введено новое понятие – жилищная облигация с ипотечным покрытием – облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений
• предусмотрена возможность включения в состав ипотечного покрытия требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено (за исключением жилищных облигаций). Более точными стали нормы, связанные с процентами по ипотечным облигациям и обеспечением исполнения по ним. Изменена статья, регламентирующая процедуру эмиссии облигаций с ипотечным покрытием. Теперь нормативные акты Федеральной службы по финансовым рынкам в части эмиссии облигаций кредитных организаций должны согласовываться с Центробанком.
• Наиболее важным в принятом пакете законов является изменение порядка реализации имущества, составляющего ипотечное покрытие при банкротстве эмитента. Взаимосвязь законов «Об ипотечных ценных бумагах» и «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривают исключение данного имущества из общей конкурсной массы и использование средств, полученных от его реализации для удовлетворения требований только тех кредиторов, которые являются владельцами облигаций с ипотечным покрытием. Остается надеяться, что все изменения позволят ипотечным ценным бумагам все-таки стать полноценным инструментом фондового рынка.
• Ипотечный агент (того, кто выпускает ипотечные ценные бумаги) освобождается от  Налогообложения. Это принципиальная поправка к закону об ипотечных ценных бумагах, которая, несомненно, будет способствовать развитию вторичного рынка закладных. Принятые поправки, снижающие налог на прибыль ипотечных агентов с 24 % до нуля, снимают с них часть бремени, перекладываемого ипотечной системой на плечи получателей кредитов.

Законопроект чрезвычайно  важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к. времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. И без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотечное кредитование в масштабах всей страны работать, однозначно не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, благодаря которой процесс такого перетока будет оптимально функционировать, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно. С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Конечно закон «Об эмиссионных ценных бумагах» имеет здесь первоначальное значение.

 

1.3. Зарубежный опыт ипотечного кредитования и его использование в России

В условиях становления  кредитной системы России и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется сопоставление российской и зарубежной банковской практики. Для формирования полноценной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо разумно использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Слепо копировать банковские технологии не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях.

Однако сравнительный  анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих  за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.

Для удобства изучения и последующего применения экономистами было условно выделено несколько  вариантов ипотечного жилищного  кредитования. Таким образом, рассматриваемые  ниже модели описывают процесс функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.

Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом являются усеченно-открытая, расширенная открытая и модель сбалансированной автономии. Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать одновременно.

Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в  себя определенный набор основных элементов, характеристики которых различаются  в зависимости от модели (Таблица 1.4).

Таблица 1.4.

Основные  экономические показатели ипотечного кредитования иностранных банков

Банки	Доля кредита	Срок кредитования	Ставка кредитования
Ипотечные банки США	80-90%	15-30 лет	3-5%
Ипотечные банки Германии	50-70%	15-20 лет	8%
Ипотечные банки Франции	*	3-20 лет	*
Ипотечные банки Венгрии	*	До 15 лет	*
* – нет данных

В странах Европы и  США ипотечное жилищное кредитование населения с целью приобретения жилья носит массовый характер и  рассматривается государством в качестве важнейшего механизма, способного решать задачи  огромной социальной значимости в масштабах страны, заключающейся в стабильном поступлении «длинных» денег через механизмы ипотеки в строительство жилья независимо от колебания спроса и предложений на рынке недвижимости.