Ипотечный кредит и перспективы его развития в Российской Федерации

Содержание

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Несмотря на мировой финансовый кризис, рынок ипотечного кредитования продолжает свое развитие. Переход российской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование банковской системы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку представляет собой важный инструмент, усиливающий обеспечение кредита. В мировой практике развитие экономики неразрывно связано с кредитом, который в различных формах проникает во все сферы хозяйственной жизни. Об этом свидетельствует расширение круга операций банков, в том числе и в области кредитования. Выполнение банковских операций с широкой клиентурой – важная особенность современной банковской деятельности во всех странах мира, имеющих развитую кредитную систему.

Зарубежный опыт свидетельствует, что банки, которые предоставляют клиентам более разнообразные услуги высокого качества, обычно, имеют преимущества перед банками с ограниченным набором услуг. Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Активная работа коммерческих банков в области ипотечного кредитования является непременным условием успешной конкуренции этих учреждений, ведет к росту производства, увеличению занятости, повышению платежеспособности участников экономических отношений.

На современном этапе  совершенствования Российской банковской системы развитие ипотечного жилищного  кредитования  - одна из самых актуальных задач, непременная составляющая широкого комплекса экономических преобразований. В этой связи представляется актуальным анализ причин, сдерживающих становление института ипотечного кредитования в нашей стране. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономических, правовых и организационных условий развития жилищной ипотеки в российской практике. Возрастающая потребность и недостаточная разработанность механизма ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования.

Ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм. В последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.

В течение 2008 года многие банки свернули свои ипотечные программы, а те кредитные организации, которые продолжают выдавать ипотечные кредиты, стали более тщательно изучать потенциальных заемщиков.

Данная ситуация была отчасти спровоцирована продолжающимся мировым финансовым кризисом. Последствия  международного кризиса привели  к удорожанию стоимости денег  и сокращению возможностей привлечения средств для финансирования ипотечных операций для российских банков. В результате этого ставки по ипотечным кредитам выросли, а некоторые банки приостановили свои ипотечные программы или серьезно пересмотрели требования к заемщикам. Все вышесказанное полностью отражает  значимость и актуальность развития и становления системы ипотечного жилищного кредитования в России, основная цель которого как улучшение жилищных условий населения, так и стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Именно этими факторами объясняется  выбор данной темы дипломной работы.

Цель дипломной работы –  определение проблем и разработка рекомендаций по совершенствованию  механизма ипотечного жилищного  кредитования в ЗАО «Райффайзенбанк».

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

- рассмотреть правовую  и экономическую сущность ипотеки,  ипотечного кредитования;

- определить современное  состояние рынка ипотечного кредитования  и рассмотреть использование  зарубежного опыта ипотечного  кредитования в России;

- рассмотреть организацию ипотечного кредитования в современной практике деятельности коммерческих банков РФ;

- проанализировать существующую  практику кредитования клиентов  в ЗАО «Райффайзенбанк».

- исследовать проблемы участия банков в ипотечном кредитовании и дать рекомендации по совершенствованию процесса кредитования клиентов в ЗАО «Райффайзенбанк».

Объект исследования – ЗАО «Райффайзенбанк», занимающийся предоставлением ипотечных жилищных кредитов населению. Предмет исследования – организация ипотечного жилищного кредита на приобретение готового жилья на первичном и вторичном рынке.

При написании  дипломной работы использовалась различная  литература в форме периодических  изданий в банковской области, нормативных  актов, как общего характера (Гражданский и Налоговый кодексы), так и регулирующие банковскую деятельность. Кроме того, использовался внутренний регламент ЗАО «Райффайзенбанк», разработанный на основе российского законодательства.

Статистические данные, приведенные в данной работе, основаны на собранной информации, публикуемой в периодической печати, статистических сборниках, а также специальной экономической и финансовой литературе.

 

I. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1. Сущность, основные понятия, классификация ипотечных кредитов

Ипотечный кредит – одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотечный кредит характеризуется следующими отличительными чертами.

Во-первых, ипотечное кредитование, как и всякий залог,- это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды т.д. Следовательно, ипотечное кредитование базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотечного кредитования всегда выступает недвижимость. К недвижимому относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотечного кредитования всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.

В четвертых, договор  кредитора и должника об установлении ипотечного кредитования оформляется специальным документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над  суммой выданного кредита ипотечное кредитование дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же. Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотечного кредитования, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотечного кредитования, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотечного кредитования:

1. гласности, или публичности,- доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
2. специальности – возможность установления ипотечного кредитования только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
3. достоверности – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
4. старшинства – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
5. бесповоротности – ипотечное кредитование прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

6)  неприменимости  погасительной давности к занесенным  в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой)¹.

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов. Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотечное кредитование в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства

1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

- воздушные, морские  суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

- объекты незавершенного  строительства.

 

Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1.1. Классификация ипотечных кредитов по различным признакам

2. По  целям кредитования.

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного местожительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли, приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора

- банковские

- небанковские;

4. По  виду заемщиков:

• как субъектов кредитования:
• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

- по степени аффилированности  заемщиков кредиты могут предоставляться:

* сотрудникам банков;

* сотрудникам фирм  – клиентов банка;

* клиентам риэлтерских  фирм, клиенты;

* лицам, проживающим  в другом регионе, 

* всем желающим.

5. По  способу амортизации долга:

- постоянный ипотечный  кредит;

- кредит с переменными выплатами;

- кредит с единовременным  погашением согласно особым условиям.

6. По  виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной  процентной ставкой;

- кредит с переменной  процентной ставкой.

7. По  способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (Таблица 1.1).

 

Таблица 1.1.

Способы рефинансирование ипотечных кредитов

№	Вид кредитного института	Способ рефинансирования
1	Ипотечные банки	Выпуск ипотечных облигаций
2	Стройсберкассы	Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии
3	Универсальные банки	Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе  займы международных организаций)
4	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и  заемные средства (в том числе  займы международных организаций)

6. По  срокам кредитования:

- краткосрочные; - среднесрочные; - долгосрочные.