Ипотечный кредит и перспективы его развития в Российской Федерации

16. Балабанов И.Т.  Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2008 г.
17. Басин А. «Ипотечное кредитование – важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России»//Жилищное право, 2007г., №2
18. Гольцблат А. Сделки с землей. Купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека – М.: Статут, 2007 г
19. Грачев И. «Стройсберкассам —  быть!» // Банковское дело в Москве. - 2006 г. - № 11
20. Гришаев С.П., Комментарий к ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» - М.: Юрист, 2006 г. – 85 стр.
21. Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. – М.:Юнити-Дана, 2007г.
22. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы.-2008. -№6
23. Жилищный кредит (ипотека). Учебно-практическое пособие – М.: ИКЦ «МарТ», 2008 г.
24. Захарова Н.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Юрайт, 2008 г.
25. Иванов В.В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2008 г – 110 стр.
26. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2006г. – 156 стр.
27. Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита»//Деньги и кредит, 2007 г., №9;
28. Коханенко В.В. Рынок недвижимости: состояние и проблемы развития. – М.: ТОО «Альба», 2006 г. – 150 стр.
29. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. – М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2008 г. – 165 стр.
30. Кесельман Г.М. «Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы»//Деньги и кредит, 2008 г., №9;
31. Красиков А.Жилье в кредит.// Твой новый дом. -  2007.- № 10
32. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2007. – 145 стр.
33. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России - М.:Юридический центр Пресс, 2006 г. – 385 стр.
34. Павлодский Е. «Залог недвижимого имущества»//Хозяйство и право, 2008 г., №4;
35. Печатникова С.М. «Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России»//Менеджмент в России и за рубежом, 2007 г., №1
36. Рогожин М.Ю. Жилищная ипотека - приобретение квартиры в кредит: Памятка по оформлению договора и защите прав кредитуемого – СПб.: Питер, 2008г. – 123 стр.
37. Радченко И.С., Как купить квартиру в кредит? Ипотека в России  - М.: Вершина, 2007 г. – 65 стр.
38. Сергеева И.А. Ипотечное кредитование и его роль на рынке жилья и в воспроизводственных процессах жилищного строительства. – М.: Изд-во Академии горных наук, 2008 г. – 320 стр.
39. Симионов Ю.Ф. Жилищный кредит (ипотека) – М.: Март, 2007 г.
40. Симонов Ю.Ф. Ипотека для всех. – Ростов: Феникс, 2008 г.
41. Толкушин А.В., Иванов В.Б., Кузьминов А.Н. и др., Ипотека в России (под ред. Толкушина А.В. ) М.: Юрист, 2008г. – 256 стр.
42. Ужегов А. Н.  Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2007г.
43. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях//Финансист. -2008. -№1
44. Цылигина Г.А.  Ипотека: жилье в кредит. -  М.: Экономика,  2007г. – 147 стр.
45. Цылина Г.А., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. -  20071 г. - № 5.
46. Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. – М.: Цеми Ран, 2008 г. – 300 стр.
47. Вестник Банка России №14 (812) от 15.03.2008.
48. www.credits.ru – информационный портал банковского кредитования
49. www.denex.ru -  информационный портал «все о недвижимости»
50. Тор 100 ипотечных банков в I полугодии 2008 года. [Электронный ресурс] Режим доступа: www.rbk.ru
51. Жилищные кредиты в Сбербанке РФ. [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.sbrf.ru/ruswin/credit/crdfiz10.htm
52. Годовой отчет Сберегательного банка Российской Федерации за 2006 год. [Электронный ресурс]
53. Индексы доступности жилья - [Электронный ресурс] http://www.urbaneconomics.ru/texts.php?folder_id=178&mat_id=154#def1
54. Методики оценки кредитоспособности заемщика — физического лица при ипотечном жилищном кредитовании [Электронный ресурс] -http://solvency.boom.ru/2dop.html
55. Об оценке кредитоспособности заемщика (российский и зарубежный опыт) [Электронный ресурс] - http://www.diplom.krsk.info/article_6.htm
56. Потенциал региональных рынков ипотечного кредитования [Электронный ресурс] - http://bankir.ru/analytics/classic/kredit/352/116325
57. www.rusipoteka.ru – Информационная база аналитического портала посвященного развитию ипотечного кредитования в России. Сайт освещает разные точки зрения на проблемы и перспективы развития в России ипотечного кредитования и секьюритизации, доводит до аудитории новости участников рынка, законодательные инициативы.
58. www.cbr.ru – официальный сайт Банка России.
59. www.rbc.ru – сайт группы компаний РБК, работающей в сферах масс-медия и высоких технологий. Содержит бизнес-новости политики, экономики и финансов, аналитические материалы, комментарии и прогнозы, тематические статьи, оперативные данные по всем сегментам финансового рынка, трансляция торгов ведущих российских биржевых площадок.
60. www.gks.ru – официальный сайт Федеральной службы государственной статистики РФ
61. www.rumac.net – официальный сайт ОАО «Русской ипотечной акцептной компании».

приложения

Приложение 1.

Кредиты, размеры платежей по которым определяются при заключении кредитного договора

К кредитам с определяемыми при заключении кредитного договора размерами платежей относятся кредиты с фиксированной выплатой основной суммы («пружинные» кредиты, «шаровые» кредиты, кредиты с ростом платежей, кредиты с гибким графиком платежей и другие)

«Пружинные» кредиты». Эти кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга получили в России наибольшее распространение среди кредитов с определяемыми при заключении кредитного договора размерами платежей. Механизм погашения кредита и уплаты процента за его использование предполагает осуществление фиксированных равновеликих, как правило, ежемесячных, платежей в счет погашения основного долга и начисление и выплату процентов на оставшуюся часть долга. Таким образом, для такого кредитного инструмента характерны изменяемые (уменьшающиеся) по месяцам платежи: в первые месяцы эти платежи — наибольшие по величине за счет значительных сумм процентных выплат, по мере сокращения задолженности по кредиту величина платежа уменьшается.

«Шаровые» кредиты. Кредиты с «шаровым» платежом  предусматривают крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения долга, обычно в конце кредитного периода. Этот инструмент получил распространение, прежде всего при кредитовании семей, относительно часто меняющих место жительства (продающих жилье) либо рассчитывающих получить единовременно большую денежную сумму, которая может быть направлена на одномоментное погашение долга. Обычно такие кредиты выдаются на короткий срок. Данный кредитный инструмент позволяет уменьшить ежемесячные платежи заемщика по возврату кредита (заемщики оплачивают лишь процент за пользование кредитом), снизить требуемый уровень платежеспособности заемщика. В конечном счете «шаровые» кредиты расширяют базу ипотечного кредитования, поскольку для некоторых заемщиков такая форма кредитования весьма удобна. Однако при таком подходе к построению графика погашения кредита для банка усиливается риск невозврата кредита.

Кредиты с увеличением платежей. Ипотечное кредитование с ростом платежей  рассчитывается на основе стандартного ипотечного кредита и предполагает осуществление заемщиком в течение установленного периода переменных платежей по кредиту. Как правило, в первые 2 - 5 лет производятся постепенно растущие платежи по кредиту: первый платеж небольшой, потом его размер увеличивается постоянными темпами. В этот период основная сумма долга увеличивается. На определенном этапе, предусмотренном кредитным договором, начинаются обычные аннуитетные платежи.

Кредит с гибким графиком платежей. Это разновидность ипотеки с ростом платежей. Кредитным договором задается последовательность размеров платежей, предусматривающая рост величины взносов через определенные интервалы времени. В первые годы кредитного срока ежемесячные суммы платежей по данному кредиту меньше, чем по стандартному кредиту. Как правило, заемщик вносит платежи в размере не ниже суммы начисленных процентов, чтобы не происходило негативной амортизации. В дальнейшем размеры платежей возрастают, и график платежей по кредиту строится таким образом, чтобы к концу установленного срока произошла полная амортизация кредита.

Кредиты с переменными  выплатами, по которым фиксируются  правила изменения величины платежей. Из этой группы рассмотрим Кредит с переменной процентной ставкой. Это наиболее приемлемый кредитный инструмент для стран, экономика которых отличается высокой инфляцией. В основе данного инструмента лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых кредитором ресурсов³⁴. По таким кредитам банк устанавливает пониженную процентную ставку, но перекладывает риск ее изменения на заемщика - в результате для банка уменьшается риск процентной ставки, а для заемщиков увеличивается доступность кредита.

Изначально  расчеты платежей по кредиту проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученный таким образом платеж действует в течение периода до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на весь оставшийся срок кредита, и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося новой (измененной) ставкой процента.

При использовании  данного кредитного инструмента  важно обосновать подход к выбору показателя (базы), на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. И это должен быть показатель, который в наибольшей степени характеризует стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты, официально устанавливаемый и публикуемый, регулярно меняющийся с учетом ситуации на финансовом рынке.

Приложение 2.

Американская  модель ипотечного жилищного кредитования

(расширенно-открытая)

Американская система  обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами  опирается на вторичный ипотечный  рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

В США действуют три  основные ипотечные агентства: Федеральная  национальная ассоциация по ипотечному кредитованию Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) и Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation),  обладающие гарантиями государства.

Схема работы американской модели ипотечного жилищного кредитования выглядит следующим образом:

1. Банк выдает ипотечный кредит заемщику;
2. Заемщик обязуется ежемесячно переводить в банк определенную сумму. Его обязательство обеспечено залогом приобретаемого жилья;
3. Затем банк продает кредит одному из ипотечных агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению;
4. Агентство немедленно возмещает банку выплаченные заемщику средства и взамен просит переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка, являющейся платой ему за оказанные услуги, в агентство. Банкам эта схема выгодна, поскольку средства оборачиваются почти мгновенно – в срок до двух месяцев => первичным кредиторам доступен постоянный источник ликвидных средств.

Таким образом, в США  ставки по ипотечным кредитам оказываются  не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет – это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентством. В свою очередь, ставки агентств определяет третичный ипотечный рынок.

Все агентства, купив  некоторое количество ипотечных кредитов у  коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространенные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage backed securities, MBS³⁵). Таким образом, ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты, зависит от ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. При этом ставки по ценным бумагам агентства ненамного выше ставок по государственным ценным бумагам.

Приложение 3.

Немецкая модель ипотечного жилищного кредитования

(сбалансированная  автономная)

Суть немецкой системы  обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется  вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

В Германии, европейском лидере по ипотечному кредитованию, ипотечное кредитование осуществляется по разным схемам различными кредитными учреждениями, но наибольший удельный вес занимают специализированные кредитные учреждения - стройсберкассы - ССК (Bausparkasse), работающие по закрытой модели финансирования (системе взаимного кредитования) и использующие в основном собственные средства, что позволяет снижать процентную ставку, т.е. обеспечивать дешевые долгосрочные ресурсы.

ССК имеют возможность  выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных.

Объясняется это  тем, что вкладчиками и заемщиками ССК являются одни и те же люди – члены кассы. Низкая доходность депозита – это плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Рис. Система  стройсбережений

Эта модель меньше стимулирует приобретение недвижимости, так как момент приобретения отодвигается во времени. Но в тоже время и не зависит от колебаний на финансовом рынке и цен заемных средств. Именно поэтому она получила название автономной. Порядок работы ССК состоит из следующих этапов:

• Сначала каждый заемщик становится кредитором: он заключает Контракт, по которому берет на себя обязательства вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумма ежемесячных выплат и срок накопления выбирается им самостоятельно, исходя из возможностей накопления. По итогам года государство начисляет премии и вводит налоговые привилегии;
• ССК, в свою очередь, берет на себя обязательство предоставить ему по окончанию периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии Bausparkasse уже в течение долгого времени привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых;
• Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, которая нужна на покупку жилья;
• Затем он получает накопленное и еще столько же  в качестве кредита;
• На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит.
• Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были ежемесячные накопительные взносы. Наглядно схему модели ипотечного жилищного кредитования с участием Строительно-сберегательных касс можно рассмотреть ниже на рисунке.

3. возврат кредита

                                            1. накопительный

                                                    вклад 50%

 СТРОЙСБЕРКАССЫ                                                  ЗАЕМЩИКИ                                        ГОСУДАРСТВО