Автор: Пользователь скрыл имя, 04 Мая 2012 в 21:56, курсовая работа
Целью работы является оценка стоимости земельного участка.
Достижение цели предполагает решение следующих задач:
- Обзор методов оценки стоимости земельного участка
- Анализ земельного рынка
- Оценка стоимости земельного участка тремя методами (затратным, доходным и сравнительным)
Введение 3
1.Теоретические основы оценки стоимости земли 4
1.1. Методы оценки стоимости земельного участка 4
1.2 Анализ земельного рынка Пермского Края 10
2. Расчет стоимости земельного участка 15
2.1.Характеристика участка 15
2.2 Оценка стоимости участка доходным подходом 15
2.3 Оценка стоимости участка сравнительным подходом 18
2.4 Оценка стоимости земельного участка сравнительным подходом 20
2.5 Сопоставление результатов оценки 23
Заключение 25
Список использованных источников 27
Таким образом, стоимость участка, определенная доходным подходом составляет 13013 тыс.руб. или 132,79 тыс.руб./сотка.
При оценке стоимости участка сравнительным подходом используем метод сравнения продаж. Основой для метода сравнительных продаж в настоящее время могут служить только цены спроса и предложения, имеющиеся в риэлтерских фирмах, специализирующихся на торговле недвижимостью, а также разработанные специалистами-аналитиками этих фирм, конъюнктурные карты на различные типы недвижимости, позволяющие определить математические пропорции между ценами на аналогичные объекты недвижимости, расположенные в различных территориальных зонах. Цены на объекты-аналоги корректируются с учетом факторов, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Для определения рыночной стоимости одной сотки объекта оценки, рыночная стоимость сотки. аналогов корректируется с учетом поправок, негативно или позитивно влияющих на рыночную стоимость:
Для расчета стоимости были использованы три аналога, относящиеся к рынку промышленных земель г. Перми. Аналоги выбраны из азы предложений на сайте metrosfera.ru
Таблица 5 – Объекты –аналоги
Показатели | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
| земельный участок под застройку | земельный участок под застройку | земельный участок под застройку |
Назначение/Разрешенное использование | Земли промышленности | Земли промышленности | Земли промышленности |
Условия продажи | рыночные | рыночные | рыночные |
Форма собственности | Частная | Частная | Частная |
расположение | Заостровка | Заостровка | Промышленная |
Дата продажи | Октябрь 2011 года | Октябрь 2011 года | Октябрь 2011 года |
Площадь, соток | 30 | 80 | 20 |
Транспортная доступность | автоподъезд | автоподъезд | автоподъезд |
Коммуникации | тепло, вода, газ, эл-во | тепло, вода, газ, эл-во | тепло, вода, газ, эл-во |
Удаленность от центра | окраина | окраина | окраина |
Цена продажи объекта, тыс. руб. | 4 150 | 12 000 | 2500 |
Цена за сотку , тыс.руб. | 138,33 | 150 | 125 |
При сравнении объектов-аналогов установлено, что объем прав на земельный участок, условия продажи, условия финансирования для объектов сравнения, местоположение, удаленность от центра типичны для рынка недвижимости. Все предложения на продажу являются текущими. Поэтому внесение корректировок по вышеуказанным факторам не требуется. В целом, по основным характеристикам расхождений между аналогами и оцениваемым земельным участком отсутствуют.
По аналогам использовалась информация о ценах предложения, так как, в основном, цены сделок являются коммерческой тайной и не разглашаются. Как правило, в процессе торговли запрашиваемая владельцем объекта цена несколько снижается. В настоящее время скидка на торг по данным специалистов риэлтерских компаний составляет от 10% до 30 % от первоначальной цены продавца.
К расчету принята поправка на торг в размере 20 %. Коэффициент корректировки составляет 0,80.
Таблица 6 – Корректировка на торг
Характеристика сравнения | 1-й аналог | 2-й аналог | 3-й аналог |
Цена за сотку , руб. | 138,33 | 150,00 | 125,00 |
Корректировка на торг | -20% | -20% | -20% |
Сумма корректировок | -27,67 | -30,00 | -25,00 |
Скорректированная цена, руб./сотка | 110,67 | 120,00 | 100,00 |
Стоимость объекта определим как среднюю из полученных скорректированных цен: (110,67+120+100)/3 = 110,22 тыс.руб.
Таблица 7 – Расчет цены сравнительным подходом
показатель | ед.изм. | значение |
цена сотки | тыс.руб.\соток | 110,22 |
площадь | соток | 98,00 |
цена участка | тыс.руб. | 10801,78 |
Таким образом, стоимость участка сравнительным подходом составляет 10801,78 тыс.руб..
Для определения весовых коэффициентов следует провести развесовку по расчетным весовым коэффициентам используемых подходов. На этом этапе следует установить, насколько примененные подходы отвечают условиям полноты используемой в подходах информации, ее достоверности. Необходимо установить в какой степени они отражают рыночное влияние, эффективность производства, прозрачность и прибыльность, а также, в какой мере соответствуют целям оценки. Для оценки используем трехбалльную шкалу (3 – наиболее предпочтительный, 1 – наименее предпочтительный).
Расчет весовых коэффициентов приведен в таблице 11.
Таблица 11 – Расчет весовых коэффициентов
Факторы | Доходный подход | Сравнительный подход |
Достоверность используемой информации | 2 | 3 |
Полнота используемой информации | 2 | 3 |
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 3 | 2 |
Способность учитывать конъюнктуру рынка | 2 | 3 |
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта | 3 | 2 |
Допущения, принятые в расчетах | 2 | 3 |
Сумма баллов | 14 | 16 |
Весовые коэффициенты (Σ = 1) | 46,7% | 53,3% |
Выполним согласование видов стоимости. Учитывая итоги расчета, присвоим сравнительному подходу вес 46,7%, доходному – 53,3%. Расчет показан в таблице 12
Таблица 12 – Согласование видов стоимости и вывод итоговой стоимости объекта
подход | стоимость, тыс.руб. | вес | взвешенная стоимость |
сравнительный | 10801,78 | 46,7% | 5044,43 тыс.руб |
доходный | 13013,90 | 53,3% | 6940,75 тыс.руб |
ИТОГО |
|
| 11 985,2 тыс.руб |