Оценка стоимости земельных участков

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

«Российский государственный профессионально-педагогический университет»

Институт экономики и управления

Кафедра антикризисного управления 
 
 
 
 

                                            КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

                              По дисциплине: «Оценка стоимости земли »

                      На тему: «Оценка стоимости земельных участков » 
 
 
 
 
 
 

                                                                                        Выполнила:

                                                                                        Студентка группы Кт-511Ау

                                                                       Бобровская Виктория

      Проверила : Иванова А.В 
 
 
 

      Екатеринбург 2009

Содержание 
 

Введение……………………………………………………………………………....3

Глава 1. Оценка земель по действующему законодательству РФ………………...4

1.1 Особенности земли как товара…………………………………………………..4

1.2 Права и обязанности оценщика……………………………………………….....7 

Глава 2. Стоимость, земля и налогообложение земли…………………………….12

2.1. Нормативная цена земли………………………………………………………..12

2.2 Рыночная стоимость земельного участка……………………………………....13

Заключение…………………………………………………………………………...20

Практика……………………………………………………………………………....21

Список литературы…………………………………………………………………..22 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение 

     После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

         На первом этапе как в аграрном, так и промышленном секторе, в качестве основной формы землепользования может быть сохранена аренда земли с правом ее последующего выкупа, с контролем государственных органов за ее использованием и правом изъятия в случае нарушения установленных правил для продажи другим землевладельцам или землепользователям.

        Одновременно должны целенаправленно изыскиваться земельные резервы для решения ключевых задач, таких как жилищное и дачное строительство, пригородное садоводство,  фермерство, промышленное и иное строительство. Для создания таких резервов должны быть разработаны и в кратчайший срок  узаконены процедуры изъятия земель у убыточных колхозов и совхозов с объявлением их банкротами, изъятия земель у тех предприятий и организаций, которые не обеспечивают нормативных сроков освоения предоставленных им ранее для строительства или иных целей площадок. Именно эти земли должны стать тем источником открытой аукционной и конкурсной продажи, которая будет реально наполнять федеральный и местный бюджет не символическими суммами или приватизационными чеками, а полновесными деньгами.

       В своей работе я рассмотрю основные принципы оценки земельных ресурсов, особенности земли как товара, её стоимость, цену и налогообложение.  
 

Глава 1. Оценка земель по действующему законодательству РФ

1.1 Особенности земли как товара

     По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром -- объектом хозяйственного оборота, т. е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость -- это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

     Земля как товар -- это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

     Цена на землю, выступает как капитализированная рента. Также как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен -- снижается.

     Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом -- уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно и/или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится и цена на землю соответственно снизится.

     Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов -- экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

     Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность ее предложения на рынке, т. е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты).

     Земля -- специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

     При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т. п., в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др.

     Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, -- разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. -- являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

     Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.  В соответствии с законом "О земле" состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:

     1. Земли сельскохозяйственного назначения.

     2. Земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов).

     3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения

     4. Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

     5. Земли лесного фонда.

     6. Земли водного фонда.

     7. Земли запаса. 

  В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (РГ. -- 1998. -- 6 августа) под оценочной деятельностью понимается установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. При этом за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Так, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты (предложения заключить договор); цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

  Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных названным Федеральным законом.

  Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного федеральным законодательством порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

  Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта (далее -- договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.

  Основанием для проведения оценки объекта оценки служит договор между оценщиком и заказчиком. Такой договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Он должен содержать основания заключения договора; вид объекта оценки; вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика. 

  1.2 Права и обязанности оценщика

   

  Оценщик имеет право:

  применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

  требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

  получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

  запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

  привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

  отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

  Оценщик обязан:

  соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Федерации;

  сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

  обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;