Оценка стоимости земельного участка с применением сравнительного подхода

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

 (ГОУВПО ТГТУ) 
 
 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 

По дисциплине «ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ»

На тему: «Оценка стоимости земельного участка с применением сравнительного подхода» 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                         Выполнил: студентка 3 курса

                                                                         группы ЭУП (ОНИ)-33

                                                                                                                                                                  Работу проверил:  
 
 

2011 

     Содержание 

 

     оценка  земельный участок стоимость

 

      Введение 

     Наибольшей  ценностью, которой обладает государство, является земля. Земля служит основой общественной и экономической деятельности человека, являясь в то же время товаром и источником благосостояния людей. Земля занимает уникальное и ключевое положение в экономической жизни общества, она является фактором производства, прямо или косвенно необходимым при изготовлении всех товаров. Будучи базовым ресурсом, земля является источником всех других благ.

     Ценность  земли заключается в её основных характеристиках:

     - каждый участок земли является  уникальным по своему местоположению и внешнему окружению;

     - земля является недвижимой в  вещественном отношении;

     - земля долговечна, а её стоимость  со временем увеличивается;

     - предложение земли ограничено  природой;

     - земля может использоваться людьми для различных целей.

     Тема  данной контрольной работы актуальна, потому что земля выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Денежная оценка стоимости земли или земельного участка зависит от многих факторов.

     Оценка  земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения, влияния внешних факторов, от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

     Очевидно, что рыночная стоимость земли  и участка со временем меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретный период времени.

     Потребность в оценке земли диктуется условиями  нынешнего рынка. Земля – высоколиквидный  товар, на стоимость которого влияет масса факторов. Факторы, влияющие на рыночную стоимости земли: ее целевое назначение, размеры участка, наличие вблизи (или на территории) коммуникаций, рельеф почвы, плодородность земли, вид и качество произрастающих насаждений.

     Цель  контрольной работы: произвести оценку стоимости земельного участка с применением сравнительного подхода.

     Задачи контрольной работы:

• рассмотреть теоретические основные оценки земли;
• рассмотреть основные подходы к оценке земли;
• Произвести практический расчет оценки земельного участка.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Теоретические основы оценки стоимости земли.

     Земля является основой всех процессов  жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

     Земля в Российской Федерации как природный  ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

     Оценка  – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

     Оценка  земли подразделяется на массовую кадастровую  оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков.

     Кадастровая оценка земли – это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно – территориального образования по оценочным зонам (кластерам).

     Государственная кадастровая оценка проводится по единой оценке в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей РФ. Главная цель кадастровой оценки – создание базы для налогообложения.

     Целью рыночной оценки земельного участка  является определения рыночной (инвестиционной, специальной)  стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

       Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа.

     Существует  три общепринятых подхода в оценке:

• сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;
• доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);
• затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

     Выбор того или иного подхода для  оценки осуществляется, исходя из специфики  оцениваемого объекта, особенностей конкретного  рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

     В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

     Как правило, при оценке рыночной стоимости  земельных участков используются:

     - метод сравнения продаж;

     - метод выделения;

     - метод распределения;

     - метод капитализации земельной  ренты;

     - метод остатка;

     - метод предполагаемого использования.

     Подходы и методы оценки представлены на схеме:

     

     Итоговая  величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Существенные расхождения стоимости земли , рассчитанной при разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированности земельного рынка. 

     1.1. Сравнительный подход.

     Сравнительный подход применяется для определения  стоимости оцениваемого участка  путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном  рынке, где покупают и продают  сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.

     Принцип замещения исходит из того, что  рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под постоянным давлением.

     Сравнительный метод при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

     Метод сравнения продаж используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (далее – застроенных участков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

     В общем виде модель расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принимает следующую форму:

     

     Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

     1. выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

     2. проверка информации о сделках  земельными участками

     3. сравнение оцениваемого земельного  участка с участками, проданными  на рынке и внесение корректировок  с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков

     4. анализ приведенных цен аналогов  и выделение итоговой величины  рыночной стоимости оцениваемого  земельного участка. 

     Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

     Данный  метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки должны иметь одинаковый размер.

     Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков.

     Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки;
• наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• соответствие улучшений земельного участка наиболее эффективному использованию.

 

1.2. Доходный подход

     Подход  применяется для определения  стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем  на протяжении определенного срока  его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к  текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

     Подход  основывается на принципе ожидания, —  разумный покупатель (инвестор) приобретает  земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.